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房地产信用告急

经济观察报

2022-08-10 14:08北京

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经济观察网 记者 田国宝 8月9日,上海世茂建设有限公司公告,将于8月下旬召开“20世茂06”2022年第一次债券持有人会议,希望将今年8月26日到期应支付的利息,延期到2023年8月27日支付。

8月8日,“20奥园02”债券投资人收到应支付利息的10%,该笔债券本应该于8月6日付息,根据之前中国奥园发布的公告,已经对利息进行展期,剩余利息分别于11月6日支付10%,2023年2月6日支付10%,2023年8月6日支付70%。

8月7日,龙光集团发布公告称,将暂停支付5笔美元债利息,并更换海通国际为财务顾问,将“会尽快提交境外债务管理方案”。此前,正荣和中梁也宣布将暂停支付旗下相关美元债利息。

2022年以来,由于再融资及销售回款制约,在监管指导下,部分流动性困难房企对存量即期债券进行展期,以避免法律层面违约。但如今,越来越多的房企将展期的范畴从本金扩展到利息。

多个资本市场人士认为,对利息展期,将进一步摧毁资本市场对民营房企的信心。近期,债券市场波动程度及范围不断扩展,旭辉、碧桂园、远洋和金地均受到波及,甚至万科、龙湖的境外债券二级市场也发生波动。

一家30强房企高管告诉经济观察网,在保交付、断供等影响下,部分城市再一次收紧预售资金监管力度,意味着企业回款将更加困难,在这种情况下,如果想维持正常运营,就只能进一步压缩支出。

信用告急

“20世茂06”于2020年9月3日上市,存量规模27亿元,利率3.9%,期限五年(3+2),行权日为2023年8月27日,到期日为2025年8月27日,每年应支付利息为1.05亿元。这次世茂计划将利息延期一年支付。

此前,“20世茂06”的价格维持在25元左右,受这次延期支付利息影响,8月8日该笔债券一度跌停,但此后多次反复涨跌。截至8月9日13时,价格暂时稳定在23元。

今年以来,因到期债务规模庞大等原因,世茂一直面临着较大的偿债压力,此前曾尝试通过出售资产等方式自救,但由于房地产市场形势急剧变化,最终在6月和7月先后发生两笔境外信用债违约。

DM数据显示,截至8月9日,上海世茂存量国内债余额137.34亿元,其中有3笔共计24.34亿元将于年内到期或行权;此外,世茂集团还有7笔存量美元债,合计余额47.2亿美元,年内无到期。

经过上半年处置,下半年世茂偿债压力已经大幅下降,但依然无法支付到期利息,意味着其流动性仍然困难。根据克而瑞数据,今年前7个月,世茂全口径销售金额505亿元,不到去年同期的三分之一。

一位熟悉世茂的人士表示,一方面是销售下滑,使得回款本身大幅减少;另一方面,由于预售资金监管不断趋严,销售回款从项目回流到总部面临着重重困难,“现在除了保交付外,保持公司正常运转是首要的”。

与世茂面临同样困境的还有龙光,之前龙光已经对国内多笔债券进行展期,这次进一步宣布停止支付美元债利息。

龙光在给媒体的通稿中表示,为了推进整体境外债务管理方案,公平对待所有投资人,公司将暂停支付境外美元优先票据到期的利息。暂停付息是公司境外债整体管理的一部分,希望从整体上有效化解财务压力。

按照通稿描述,几个月来,龙光与财务顾问对相关业务进行尽职调查,评估资本结构及未来流动性情况,以及境内外相关资产,“这部分工作量和复杂性都非常大,目前已取得阶段性成果”。

上述30强房企高管表示,之前他们也曾计划对相关债务进行展期处理,以节约开支,但由于债权人并不看好,加上对由此带来潜在风险的担忧,最终没有付诸实际。但如果按期兑付,又面临着不小压力。

一位证券机构人士告诉经济观察网,如果房企流动性依然无法改善,信用债有被清零的风险,“本金付不起可以理解,毕竟市场形势不好,但如果连利息都付不起了,说明房企已经到了山穷水尽的地步了”。

期望下降

上述30强房企高管表示,之前他已经预料到2022年房地产会很难,但没想到会这么难,已经完全打破公司之前对前景的预判,也打乱了这几年战略规划节奏。

早在2020年和2021年,为了顺利降杠杆,其所在公司强制要求砍掉三成的成本预算,同时进行了组织人事的优化,对薪酬也做了相应的调整,“当时觉得我们做了充分准备,足以应付这个冬天”。

但随着疫情和市场变化,今年一季度,在疫情等因素影响下,房地产成交持续下滑,一直到4月才稳定下来,5月和6月出现反弹,但到了7月,再次转冷,而8月第一周的市场状况依然不太乐观。

“五六月和我们预判是一致的,我们认为这种回暖会持续下去”,该名高管表示,但7月行情变化让他们对下半年市场判断出现困难,而这种判断所产生的决策,可能关系到企业的生死存亡。

如果市场持续回暖,企业在现金流管理上相对会从容些;但如果下半年继续转凉,则需要预留足够的过冬现金流。体现到债务上,前者是尽量避免伤及信用;而后者则需减少一切不必要的支出,包括偿还债务及支付利息。

另一家房企的人士告诉经济观察网,今年以来,他所在公司也在极力优化成本,非必要不支出,甚至连员工出差也有相当严格的限制,“原来的很多日常开销都砍掉了,一部分员工只发基本工资,其他都明确停掉了”。

其表示,他所在房企很早就意识到形势的严重性,所以从去年底就调整了相应的战略。“还好,由于提前准备,现在相对没有那么手忙脚乱”,目前,他所在房企虽然还没有违约,但由于销售回款减少,保交付压力较大,导致现金流日渐紧张。

上述证券机构人士表示,信用市场转变很快,今年一季度,一部分房企还在“砸锅卖铁”确保公开债按期偿付,以免波及到信用体系及销售市场,“到了二季度,这些房企大部分都躺倒了”。

“从6月开始,一部分房企就付不出利息了”,该机构人士告诉经济观察网,到了7月,对利息展期或延期的情况越来越多,“8月类似的情况会更多,自己生存是第一位的,还债都不重要了”。

从债权人角度来看,虽然“鄙视”房企利息展期的行为,但某种程度上也理解这种行为,债权人与企业一荣俱荣一损俱损,所以债权人尤其是大型机构债权人也不希望房企倒下,更希望与房企共克时艰。

“理解归理解,但利益是利益”,上述证券机构人士表示,资本市场对房企期望已经降至冰点,“尤其是境外债的债权人,对于部分房企基本不抱希望了,从债券价格上就能看出来,国内债相对好一些,但也是早晚的事”。

据经济观察网不完全统计,截至8月9日,有121只房地产美元债价格跌至10美分以内,包括时代中国、宝龙地产等刚对相关债券进行展期的房企。没有违约或展期的中骏、雅居乐等房企美元债价格也跌入20美分内。

相比而言,国内债价格相对较为坚挺,时代中国和宝龙国内债券价格在30元左右,中骏在70元以上,雅居乐在80元以上。

回款限流

今年7月底召开的中央政治局会议首次提出保交楼,并强调落实地方政府主体责任,这意味着保交楼将成为地方政府主要工作目标之一。同时,金融机构、地方政府和AMC公司也纷纷通过成立基金等方式参与保交付。

无论地方政府成立的基金,还是银行和AMC纾困,从目前各方透露的信息来看,多数针对房地产项目而非企业,这些资金方计划通过盘活项目,一方面实现保交付,另一方面达到间接救助开发商的目的。

即基金向房地产项目注入必要资金,并占有相应的股份,由开发商继续开发或由第三方接管项目,让项目复工、复产、复售,恢复自我造血能力,项目通过销售回款获得盈余资金后,开发商通过分红方式收获现金流。

通过不断盘活项目,房企可以获得现金流,从而逐步恢复流动性,走出流动性危机。而基金通过股权分红也可以获得相应收益。

一家总部在上海的房企人士告诉经济观察网,如果是市场化基金注入,那些已经售罄或剩余货值不多的项目,相对难以获得盈余,“目前最艰难的是这部分项目,无论地方政府的基金,还是金融机构都不会愿意投入的”。

他认为,这一方案有两个关键问题需要思考清楚,一个是市场因素,如果项目所在城市、地段较好,本身没有去化压力,只是因为房企爆雷出现困难,“那肯定没问题,但去化不好的项目怎么办,可能不是短期可以完成的”。

第二个是企业可以收回多少现金,项目盘活后,通过销售回款实现现金流回正,“除了保交付的建安成本、各项税费和基金收益外,最后有多少现金能回流到企业?对爆雷企业又有多大帮助?”

在优先保交付的背景下,受断供等事件影响,包括郑州、东莞等多个城市进一步收紧预售资金监管力度,这意味着未来房企提取预售资金的条件和难度均将加大,现金从项目回流到房企更加困难。

这也是造成资本市场担心房企信用进一步恶化的主要缘由之一。上述30强房企高管表示,地方政府加大预售资金监管力度是必然的,企业必须要通盘考虑资金运用,“哪些支出可以继续,哪些支出必须停掉,生存永远是第一位的”。

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田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。

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