最近大家应该都注意到了一条热点新闻，北京市在今年9月秋季开学后，全市所有区都将开展教师交流轮岗。
北京作为全国教育风向标城市，这一举措将起到示范作用，为全国教师轮岗、教育均衡等教改举措提供案例并指明方向。
全面实施教师轮岗制度，必然会对“学区房热”起到一定的抑制作用。
一直以来，教育资源和房子挂钩使得不少优质学区房价格水涨船高。教师轮岗制度能切实落实，削弱教育和房子的联系，这意味着“学区房”走下“神坛”！
不仅是北京，全国已有不少重点城市对“学区房”下手了。
近期，深圳明确提出，推行大学区招生模式，建立健全校长教师交流轮岗制度，以促进义务教育优质均衡发展。
虽然这场波涛还没有大面积的推广开来，但近两年打压学区房、推动教育资源均衡发展已经成为不变的趋势！
同样，优质学区房对房价的支撑作用在苏州表现得也很明显。
近几年，随着教育集团化的普及以及“九年一学位”政策的约束之下，苏州学区房热度有所下降，今年在疫情反复、双减政策、楼市下行的大环境下，苏州学区房行情呈现明显的下行趋势。
数据显示，优质学区房不论是成交价格还是成交量都有很明显的下滑。
我们以新区一个典型的优质学区房——狮山新苑为例，该小区是新区实小和狮山实小双学区，也是众多家长所追逐的名校学区房。
目前狮山新苑的挂牌均价为45367元/㎡，分析师在2月时候曾经做过一轮调研，2月该楼盘的挂牌价格为46062元/㎡，五个月时间，狮山新苑的挂牌价下跌了约700元/㎡。
近一个月以来，狮山新苑的成交价格在3.8-4.5万元/㎡左右，和3个月前的成交价格相比有明显回落。
客观而言，新区狮山本就位于苏州楼市中的头部房价梯队，加上板块的楼盘房龄还算新，板块配套高端且丰富，学区并不是溢价的主要因素。
金字招牌星海和星湾学校，作为园区公立头部学校，挂牌价和成交价皆位列苏州的头部梯队。
从上表来看，星海学区房的挂牌价格有一半呈现小幅下跌的态势，可见当下的苏州二手房市场，学区占到的主导因素比例在降低。所以在市场理性期下，那些本拥有优质学区的二手房成交量价并没有像前几年那么亮眼。
再来看星湾学校的学区房，挂牌价同比均呈现上涨态势，其中中茵皇冠的挂牌价同比上涨了30%以上，玲珑湾、和风雅致和中海湖滨一号的挂牌价同比上涨了20%左右。
星湾学校的施教区拥有一定的特殊性，大部分是靠近金鸡湖的湖景房，且多为大户型产品，挂牌价皆有所上涨，成交价格也是屡破新高。
一周前，园区老牌高端住宅和风雅致，成交了一套总价近2000万的房源，成交单价达到11万元/㎡，刷新小区成交均价天花板。
这主要是因为核心地段、景观优势和产品本身的赋能，优质学区只是锦上添花，所以更成为城市层峰人士实现财富增值、保值的优质资产，受市场行情影响较小。
传统的学区房行情来讲还得看姑苏区，这些小区房龄老、设施差，基本靠学区来撑起房价的“大半边天”。
姑苏区的学校，基本都是老牌名校，教育实力也非常雄厚。
像养蚕里新村、南林苑、桂花新村这类有着近30年房龄的老小区，凭借着强大的学区溢价能力，成交均价均冲破4万元/㎡。
由上表可以看出，姑苏区的学区房挂牌价格大部分呈现下跌的态势，不过好在跌幅不算大，跌幅皆在10%以内，最大的跌幅在7%。
值得一提的是，老破小学区房近两年价格明显涨不动了，未来大概率也不会有太大的溢价空间。
这一类的房源虽然有强学区的加持，但是大部分房龄都很老，面积小，周边的居住环境一般，整体的居住舒适度也很不好。
相比较“老破小”的学区房，像嘉园这样的别墅产品，房价倒是一直在上涨。
总的来说，只靠学区支撑的老小区，前景并不乐观，尤其在全国教育均衡化和公平化的大趋势下，学区带来的价值属性正在不断缩水。
我们或许可以这么说，在当下的苏州二手房市场，学区依旧很重要，但小区自身的居住价值更重要，学区房的金融价值属性在降低。
每年2-4月本是苏州学区房的交易旺季，然而从今年房价的涨跌变化不难发现，学区房整体呈现冷场的态势。
今年苏州优质学区房失去了往年的热度，还有很大一部分原因是——疫情的影响，同时长达三个月之久的“网课”也让一些家长开始思考自己勒紧裤腰带买学区房的意义，一张“一千多万买来的学区房，却上了三年网课”的图片，让学区房成了热议话题。
确实，在疫情的大环境下，加上教育公平化制度在一步步推进，学区房的作用正在逐渐减弱。
去年4月底，中央高层会议首次提及“学区房”，明确要求防止以学区房名义炒作房价。
自此，学区房整治迈出实质性步伐。
今年三月底，教育部再次提及教育均衡、鼓励逐步实行单校划片，全面落实公民同招。
紧接着，4月11日经济日报就发表了文章 再次传达了教育公平化的信号，打压了对学区房的盲目崇拜。
在过去的一年中，北京、上海、深圳、成都等城市在加快学区房改革，施行多校划片、分配名额、教师轮岗等多项举措……“天价学区房”的信仰正在一点点被瓦解，搜索引擎上“学区房+降价百万”的案例全国比比皆是。
这些政策背后有一句共同的潜台词：削弱教育与房产的捆绑。
距离我们较近的常州，在7月中旬，也发布了常州新一年的教师轮岗工作通知， 轮岗形式为 片区联动、 集团互派、 跨校走教、 竞聘交流、 名师导教、 跨区调配、 外派支教， 以 逐步实现片区内教师资源均衡配置，间接削弱学区的金融属性。
苏州在2019年推出了“园区九年一学位”制度，目的就在于给学区房降温。
一旦使用过学位，要九年以后才能再使用学位，初中小学不分段，园区学区房的流动性将大大减少，拉长了投资周期，避免了炒房及哄抬房价的现象，消费者购房更趋于自住需求。
同时，从“五年一学位”到“九年一学位”，让园区学区房的热度得到了大大降温。目前苏州楼市的限售限购逐渐松绑，但是园区九年一学位政策并没有放松迹象，预计也不会放松，严厉打压学区房炒作，我们也看到了苏州政府对学区房调控的严厉度。
从目前出台的政策而言，大部分政策都直指教育的“痛点”和“堵点”，同时让学位与房子解绑，避免学区房的盲目炒作。
换而言之，“教育公平”和“去学区化”已经成为大势所趋。
分析师认为，面对政策的不确定性，学区房可能已经不再会成为一个既能投资，又能让你享受教育价值属性的产品了，买房享受学区可能会是一个福利或是一个房产的增值部分，但它一定不能成为决定房产价值的单一属性。
那么，苏州的学区房还能不能买呢？
分析师认为，能买，但要谨慎。
首先，没有居住价值却有强学区加持的老破小甚至老破大，不仅难有居住品质上的保障，在全国各地学区房调控加速的大趋势下，一旦政策出现重大调整，受政策冲击影响很大，所以手上持有或者考虑投资这类学区房的购房者一定要谨慎了。
其次，政策调整是需要一定的时间效应，所以苏州学区房的价值短时间内不会大跌。对于买家来说，有需求还是可以入手，但尽量不要入那类没有居住价值的“纯学区房”，因为一旦政策从严，原本纯依赖学校优势带来的高房价也将会崩塌。
从目前苏州的学区房市场来看，抛除姑苏区的老破小外，其它区域学区房的金融属性并没有那么强，比如说园区核心和新区狮山的学区房本身就有地段和产品的赋能，而不仅仅是学区因素。吴中和相城等非头部板块卖得好的二手房，除了学区因素外，还有一些产业价值因素在里面。
总的来说，苏州的学区房市场相对健康，但是热度肯定是比不上之前了。
针对学区房这一细分市场，由于国家对于推行教育公平的态度强硬，大学区制度和教师轮岗制度势在必行，学区房房价被打压是一定的。
总结一下，苏州的学区房自用是没有问题的，但是要谨慎投资，从长远来看，除了关注优质学区之外，还需要关注产品力，这样才会更加稳健。
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