7月4日，东莞取消28个镇限购和最低两成首付（不限购区域）以来，很多人关心东莞未来房价走势。
这几天咨询房叔的老铁们，最关心的一个问题就是“这一次又要涨价了？”。
房叔个人认为，预判房价除了宏观大环境外，重点关注三个指标，一是东莞商品住宅的成交变化，二是土拍地价的变化，三是M2和东莞金融机构存贷数据的变化。
注：分析的样本偏单一和缺乏长周期的整体数据对比，具体数据有微小偏差。
二季度量价趋降
先有量，才有价
根据汇总数据可知，2022年东莞二季度新房住宅网签5672套，二手房网签3982套；相比2021年和2020年二季度网签数据，均有大幅度回落。
其中，2020年二季度是东莞上一轮楼市上行期，新房和二手房的网签套数分别是2022年二季度的2.73倍和2.11倍。
即使进入2021年二季度楼市行情结束期，新房和二手房的网签数据也分别是2022年二季度的1.99倍和1.5倍。
如此可知，2022年二季度东莞商品住宅的网签数据是近三年的最低位，没有成交量支撑的楼市，自然房价会出现波动。
对于大家关心的东莞三轮楼市调控松绑政策落地，房价会不会涨的问题已经有答案了。宽松政策的效果还需要时间检验，短则三个月，长则半年；市场的成交量要有可持续性，才能谈到涨价的问题。
量不起来，价何来上涨！现在是希望扭转市场预期，并且市场需要复苏才是政策出台的本质。
最高地价下跌30%
南城和万江地价逆势上涨
根据2022年第二轮土拍成交的楼面价数据，对比5个镇街此前最高成交地块的楼面价，发现大岭山楼面价下跌超30%，3个镇楼面价出现明显下跌；南城和万江楼面价逆势上涨。
松山湖楼面价下跌有特殊因素，华侨城和松山湖控股联合拿下的地块，配建多，最后摊到地块住宅部分的实际成本会拔高。
在新房市场来看，房价的重要参数是地价，一旦区域地价出现下跌，自然市场预期新房价格乃至二手房价格也会伴随松动。
对于地价下跌的区域，在市场环境综合影响下，未来的新房备案价即使“高举高打”，也会最后向市场妥协。
另外，南城和万江地价逆势上涨进一步起到了稳定房价的预期，现阶段的地价上涨不是促涨，而是稳定预期，也是区域房价分化的缩影之一。
东莞第三轮土拍的8宗地块即将发布，最后的成交情况，也可体现市场预期走势；盯紧各地块楼面价的变化。
资产价格的锚是M2
东莞金融机构存贷数据
根据官方数据，6月末，M2同比增长11.45，比上年同期高2.8%；同时，上半年，社会融资规模增量为21万亿，同比增多3.2万亿。
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现在最大的问题，新增M2货币乘数效应降低，即流通速度下降，更多是“空转或补位”。
2016年末，M2增速保持两位数，持续下降至2018年，M2增速约8%；这段时间也是一轮房价上涨后的回调周期。2020年末，M2增速开始明显下降，至2021年二季度的低点，这也是一轮房价上涨后回调周期。（东莞为例）
现在M2增速再次站上两位数，楼市会有怎么样的表现呢？
增量M2会有货币乘数效应集中在某些行业或者某类资产价格上，进而产生聚集效应带来的价格数值变化。
回到房地产层面，除了解决房企历史问题外，优质房产的价格会得到增量货币的聚集，M2的增长会反馈到部分城市的房价变动上。
但是，周期不会简单的重复，这一次可能会趋向楼市大局稳定层面。
另外，根据东莞金融机构存贷的数据，1至5月，东莞金融机构存款余额约21417.34亿元，累计增长12.9%；贷款余额16051.59亿元，累计增长15.7%。
东莞本外币存贷数据变化
这两项经济指标数据，体现东莞这座城市的内在实力。
尤其值得注意的是本外币贷款余额的增速趋势，例如2020年上半年本外币贷款余额增速向上，与上一轮房价上涨的时间吻合；去年下半年开始，本外币贷款余额增速呈现下降趋势，房价的走势方向也有经验预判了。
预测东莞未来的房价走势，需要考虑的因素太多；当这些因素叠加后，产生正反馈的时候，东莞房价的预期才会拔高。