因多地楼盘烂尾，“停贷”风波正在蔓延，其中症结或许早就种下。
一、分税制改革
上世纪80年代，“承包”绝对是时代热词，毕竟“私有”相对于搞了几十年公有制的我们来说，多少还是犯点儿忌讳。
这一时期，中央与地方财政实行的就是承包制。说白了就是交足中央的，剩下的全是自己的。承包制刺激了地方政府不停搞钱，大力发展经济。
为了创收，大量乡镇企业开始涌现。当时成立的酒厂、饮料厂在后来，也构成了每个人对家乡的原始记忆。
80年代开始，中国以每年平均9%的GDP增速狂飙，可中央的口袋却逐年干瘪，钱都下沉到了地方，穷到曾一度向地方“借钱”的地步。
这对于中央集中力量办大事儿是极为不利的，毕竟未来若干金融危机和重大历史时刻的副本等着过。
于是在1994年，经过多轮博弈，分税制改革启动。改革增强了中央宏观调控及应对重大风险的能力，同时也彻底改变了地方经济发展模式。
二、发展需要想象力
一、本手（城市化）
分税制改革让“事权下移 、财权上移 ”，导致地方“食少事繁” ，不得不寻找其他财源 。
好在1998年，城镇住房制度改革为地方政府解决了“生财之道”；同时新修订的土地管理法确立了政府对土地的垄断。
属于房地产时代的大幕徐徐拉开。
起初，由于土地“招拍挂”制度未铺开，土地转让过程相当不透明，开发商于是各显神通，几乎空手套白狼就完成了原始积累，很大一部分地产大佬的创业故事都始于那个阶段。
地方政府通过出让土地使用权获得财政收入，撬动了波澜壮阔的城市化进程，40年走完了发达国家一两百年走过的路。
房地产业和相关产业链的得到高速发展，反向又扩充了地方税收收入。
地方政府好比公司，卖地就像发行股票，地产商作为证券公司承销股票。
个人看好公司未来发展就会买入一手或多手，早期买入股票的自然享受到了股票升值带来的收益；
公司通过发行股票募得资金，扩大再生产，继续发行股票，以此往复。
二、妙手（工业化）
2000多年来人类财富几乎属于躺平状态，也就是最近的百年才狂飙突进。而欧美国家通过工业革命、殖民掠夺先后完成了资本原始积累，指缝里还渗着血污。
中国作为后发国家，基于意识形态等原因，想要在美国主导的自由贸易体系中崛起，几乎注定要走最hard的模式。
从日、韩卷王得到的经验就是：穷国要想告别手搓万物实现工业化，只有政府主导式的跨越发展一途，但这里有一个bug，国家投资需要大量的资本投入。
对于当时兜比脸干净，骨头又硬得要命的中国来说，几乎是把土地玩出了人类想象力的极限。
土地本身并不值钱，值钱的是土地之上的经济活动。
土地叠加了资本和人才，打开了价值想象的空间，原来只能种庄稼的土地将释放巨大的能量。
这就是土地财政的究极进化版——土地金融。它挣脱了空间的束缚开始自己讲故事，把现实收入与未来预期封印在一小片土地上，使其价值暴增，简直就是土地元宇宙。
以土地和未来收益为抵押，撬动的信贷杠杆像滚雪球般越滚越大，支撑起了中国工业化所需的巨量投资，推动经济飞速发展。
三、时间换空间？
地方政府靠着对土地的想象一手实现了城市化，一手实现了工业化。
从土地财政不恰当的比喻中，我们似乎可以得到一个朴素的结论：预期才是维持整个循环的基础，就好像你买入某只股票，一定是看好它的未来一样。
另一方面，土地金融带飞中国经济的同时，相伴而生的也造就了地方政府越来越多的债务。否则仅凭每年几万亿的土地出让收入，何以撬动中国如此波澜壮阔的工业化进程？
所以，繁荣以及对繁荣的预期才是土地财政赖以存续的命门，个人的每一次买房行为实则就是对中国经济未来投出的赞成票。但股票有涨跌，经济也有起伏。
一旦经济下滑或政府有意为之的时候，正向循环会迅速转负。
地产企业靠拿地+融资+预售的高周转模式首先玩儿脱，最终导致现在的项目烂尾及我们所知道的后续。
地方靠刷脸（政府信用）融的钱，在土地收益萎缩时，就会变成偿债风险，这也是近期救市手段层出不穷的原因。
不论改变预售制还是加强监管，其目的都是保交楼以时间换空间，关于土地的故事或许需要一个新的想象力。