我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐听取之前建议，目前主要看十里堡附近房子 朝阳家园、城市广场和海华堂有几个房子在预算内，想请教这几个小区之间选择，有没有排序？
回答：朝阳嘉园与京棉新城在同一小区，但确是商品房，由两栋塔楼组成，单独的物业管理，楼道整洁不少，没有杂物，小广告也少很多，大概是由于户型面积较大且在小区南侧，距离朝阳路近有车声，距6号线略远，均价并不高，以100平左右二居和140平左右三居为主，户型方正，厨房设计很奇葩，窗子都开在屋内，阳台都很大，是寻找大面积低单价房源的社区。
城市广场是最早一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所有略微尴尬，但爱这城和东恒时代的高价占位，说明区位本身还是撑得起加个，等到物业本身的歧视被清洗干净，会有一个价格的补涨反弹。
海华堂2008年的小区，小区由两栋33层高塔组成，3梯10户，楼体设计东北、西北两个方向的房屋都有倾斜角度，可能是考虑到大家采光做到雨露均沾，但现在看起来很怪异，整体以紧凑户型居多，户型结构中等，很多房屋又斜角，物业管理一般，距十里堡地铁站不到500米，两居三居均价差别不大，两居以单一东、西朝向为主，三居东南、西南朝向，90平两居，130平以下单适合全款再抵押方式购买。
这3个盘都还不错，具体看单个选筹价格区间再来定夺，现在是底部 有好的标的可以入手。
提问：房姐，如何去知道一个楼市的周期，什么时候进场比较好？
回答：楼市的周期判断维度其实很简单——量和价，根据两个基本要素的动态表现，我们可以把楼市周期分为四步： ①启动期：交易量上升，价格停止下跌，逐渐夯实，这个阶段适合买入。 ②爆发期：量价齐升，交易量达到高点，价格快速上涨，各种洼地板块一个一个被填平，此时适合右侧交易，购买补涨区域。 ③赶顶期：成交量下降，价格增速下降，并逐渐达到价格顶峰，流动性快速下降，这个时候适合卖出。 ④盘整期：量价齐跌，楼市冰封，不打骨折很难卖出，这时适合观望和等待，等下一轮启动期拐点的出现。 这个周期是头尾相衔，连续发生的，只要政策不再加码，经过一段时间的静淡市，楼市自然会随着真实需求的累积而重新回到供需两旺的市场。 即从盘整期到启动期，标志是成交量房价放大，价格止跌回稳。
提问：房姐，现在有两套按揭的房子，刚好够月供生活。怎么才能突破第三套？没有什么余钱，怎么弄首付？再买的话负债过高贷款也有问题，按揭也要四五成。求房姐解惑
回答：你现在的首付有多少 两套房产，小区，面积，市值，剩余的负债 这些情况我不知道，也没有办法给出任何建议 除了起步一刀流，负债无法过高 我们从来不用二套按揭资质，每一套都要贷足7成或以上
提问：房姐，我是昨晚的提问者，谢谢您耐心地回复，醍醐灌顶，只是有几件事不明，希望确认下 1，手里两百两年后还120，您建议杭州而非武汉是吗？为什么呢？不会站岗吗～杭州这一轮行情不是比武汉走的还彻底吗，几乎走完了，只能等下一轮，也不知道什么时候来。而似乎武汉这一轮可能还有些机会的希望 2，按照手头200，估计30～40摩擦成本，七成也就是总价可能500～550，这个没错吧～。您说两年赚500也不是不可能，这意味几乎翻倍啊，您对未来二年杭州行情是怎样的分析 3，您说“虚空接力他还倒赚400”。做好最坏打算（还给他后无法再借出来）前提下如何做到虚空接力呢～ 4，我所能够去够到的总价，房姐觉得可重点关注哪几个板块或片区 房姐我觉的您真的超级厉害优秀，非常感谢房姐，谢谢您
回答：杭州是确定性的城市 即使是下半段的行情 如果有90%的机会赚30% 也不要赌50%的机会，赚60% 杭州在二线进一线过程中，加上贷款宽松，如果价格空间还有30%，实际现金回报率完全可以做到100% 200可以买两套500万的四房 虚空借力，不是一句话的事 内功到位了，自然懂 钱江世纪城外溢，市北板块
提问：房姐老师，今天都在讨论个税申报，需要专门处理一下吗？
回答：每一个动作，都在透露一个人的阶级。 什么人讨论个税申报？ 工薪族， 尤其年收入20-50万的工薪族，有点收入，以有资格纳税为荣，又想节省税费。 精力浪费在口惠而实不至的事情上； 没有时间去思考，去做真正重要的事； 打工到死，下一代继续打工。 中产不是没有家学，中产的家学是教你打工。
提问：房姐你好，我家孩子在中关村上学，家里目前房产在西城源屋曲两居室，希望到海淀改善住房条件。最近看房比较钟意博雅西园150三居室和北清路幸福里164四居室，卖掉源屋曲加积蓄共计1300万左右，请问您建议我们买博雅西园150平还是幸福里165平，博雅西园买了可以自主。幸福里买了准备未来租出去，用租金抵贷款，希望升值。西城源屋曲的房子置换这俩哪个比较划算。还是有别的更值得推荐的选择。盼回复！！！
回答：博雅西园是不错的花园洋房小区，都是低楼层的电梯洋房，舒适度也好，，小区环境也还不错，户型大多方正，小区里面北大老师很多，素质挺好。 缺点一个是比较老、外立面对比周边小区有点显旧；第二个是由于靠近农大南路有一排临街底商显得有些乱。 幸福里这个盘总体还行，周边也有产业聚集，缺点就是位置一般，价格偏贵。 考虑你们有自住的需求，博雅西园更好点。 还推荐看下 领秀新硅谷、橡树湾、上地佳园、郦城
提问：房姐好！夫妻双方都京户。税后双方各月入4万，共8万。两套京房。一套市值620，贷款220，年租金10；一套市值460，贷款150，年租金8，自己租房住。目前从亲友处借了100万，年利4%。手中无现金。俩娃。月供2.3万，月均生活教育支出4万。请问，资产优化有什么建议吗？还能买房吗？
回答：两套房应该重新贷出来，把手上的现金利用好，争取一次性买入可以够到的最好的房产。 大致来看，应该可以凑到400以上的首付，买一套1200万左右的标杆次新2房或者次新3房。 生活开支相对高了一点，多军年入1000生活费100供参考。 北京买房目前是一个窗口期，行情博弈，天气热，有利于买家。 之前春节要15%定金，2个月过户的，现在可以谈到7%定金，3-5个月过户。 贷款可以做了，价格还可以谈1-2个点。 北京买房抓紧
提问：你好，又酷又美的房姐，我想投资，500万元，请问乐成豪丽值得买吗？
回答：属于70年产权的公寓，基本享受和住宅一模一样待遇（要房票、可以落户\/上学，可以商贷，但可能不能公积金贷款和组合贷款），不过由于土地用途当年是公寓，市场上有些不太认，可能以后升值有点问题（在15-17这一波升值还可以）。 小区管理、封闭性、维护做得还可以，当然密度大，得房率低，物业费偏高。如果买的话建议买西边楼超西户型，因为小区很小，会有点憋屈。
提问：房姐，北京城六区以外，目前推荐哪个板块？总价范围不限。
回答：昌平的回龙观、天通苑地区 400-700的刚需-次新2-3房 400-700的刚需2、3房，大面积低单价3万内好户型好楼栋
提问：房姐，现在房地产的黄金时代已经结束，进入白银时代，现在投资房产会有风险吗？能否谈下未来楼市投资新的方向，谢谢！
回答：我国房地产市场经过这么长时间的野蛮生长，已经进入白银时代，这是不争的事实。 白银时代就意味着楼市普涨普跌的大一统时代已经结束，靠买房暴富的机会是很少了。 但是利润虽达不到“黄金时代”那么高，但依然“有利可图”。 过去是楼市普涨的时代，未来是楼市进一步分化的时代。 这对于买房人来说这是全新的局面，需要切换新的思维体系。 随着楼市不断分化，全国各地调控，城市发展差异化越来越明显， 购房方向更重要，因为方向错了，积重难返！ 未来将不再存在严格意义上的全国楼市，而是形成一个个割裂的地方市场。 即使是同一个城市，不同的区域不同的产品，价格走势也会不同，没办法用一句涨或跌来总结。 就好比，有人说全国楼市会跌，但这是不是意味着深圳楼市也会跌？ 即使深圳楼市真的会跌，那也不等于前海宝中龙华会跌。 整体房价会跌，同样不代表有些学位房会跌？ 涨跌只是宏观大趋势，是粗略概括的，对大家来说，更重要的是微观市场，这才是决定你是否真正赚钱的核心。 所以在楼市白银时代，一定要做好微观选择。 分化时代来临，要细心观察体验做出的综合判断，你要计算持有成本，你要计算升值、折旧，你要计算片区阶段性的天花板价格， 你还要考虑你购入房产的变现能力...... 这样的新时代对个人能力要求不断提高，也能带来更多机会。 把握各个城市和各个板块之间的发展走势，轮动规律，持续的时间，能给到投资者更多的红利，反之也给你多了被套的机会。
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