我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：北京五环内有不少8090年代的已购公房，地段也不错，价格很友好。这类老房子上车有什么不能承受的大坑吗
回答：现在在北京买房，建议房龄买90年以后（个别学区老破小单议） 地段不错，这句话有很大的隐患； 北京是一个好地段极度稀缺的城市，二环内除了学区属性大部分地段都挺拉垮有的甚至可以说很差。 综合商业、产业、配套、交通地段都好的地段，只有广渠路以北的东三，东四，望京，中关村几个地块，西二旗后厂村还缺了商业配套和产业搭配，目前依靠互联网一杆顶天。 总的来说，能买次新，不买老破小； 上车人群买老公房，也要精挑细选回避老破。
提问：房姐好，刚需，最近看了很多盘，都不是很满意，要不是户型不好就是地段差，很难选，昨天看了一个盘，户型采光都很不错，有个大阳台比较喜欢，唯一的缺点就是周边新开发的，没什么配套学区，上班需要开车，不知能否发展的起来，很纠结，请房姐指点！
回答：买房不是买最好的，而是买得恰到好处。 买房子有两大目的：自住和投资。自己住的房产，在能力范围内，住得好一些，无可厚非，这不多讨论，这里主要讨论房产投资增值问题。 从房子本身的功能来看，可以自住，可以投资，可以彰显身份，还可以传承。自住和投资也是排在前面，因为彰显身份、家族传承的房子，普通人还真不一定能到达这个层次。 很多买首套房的小白，将房子的新旧和漂亮列为首要选择标准，这是极端错误的，是最要不得的。 当你入住几年后发现，孩子没有学上，每天上下班3个小时，最近的超市5公里开外，你就会后悔当初愚蠢的决定了，当你终于醒悟想要置换时才发现，你的房子打折都不一定卖得掉。 所以，对刚需购房来说，追求的不是买最好的房子，而是买大部分人能接受的房子，这种投资最有升值潜力。最好的房子，总价贵，客户群体少，流动性差，投资回报率低，兑现难度大。 买得恰到好处，是一种能力，是综合考虑市场各种因素后，在合适的时机买入合适的房子，然后静待花开，坐等升值。 房地产市场是复杂的、波动的、有一定周期性的，能不能买得恰到好处，取决清晰的购买分析，注意三要素：时机、地段、产品力。
提问：房姐老师 准备交房了 开发商当初承诺的小学不能读了 被统筹到一个很差的小学 这一周也争取到了 jyj kfs 业主 几方会谈 jyj态度强硬 没有商量余地 后面还有什么办法吗 拉hf有用吗 要不要起诉开发商
回答：起诉开发商没有太多作用 最高指示：团结一切可以团结的力量 如果开发商不是恶意，尽量拉拢 业主找有力组织者，统一中心思想＋诉求表达方式＋口号 游兵散勇，和正规军的战斗力不是一个维度 当然，如果做好选筹赚钱 和押注学区，讨论哪个学校好 也不是一个维度
提问：房姐好！本人有个名额计划购房纯投资，房价在1000-1500左右，1.请问哪些板块小区未来成长空间更好？2.望京橄榄城100方左右南向两房1150万与双井首城国际南北向3房1480万哪套房未来成长空间更好，都是中高层。3.北上广深本轮房价北京涨幅最差，后续情况怎样？谢谢您！
回答：望京和双井都在选筹范围内，但这两个板块的作用是完全不同的，望京产住结合，天花板高，成长性好，这个区域特点就是次新盘涨幅居高，橄榄城、东湖湾、保利中央公园 都是领涨盘，大多是改善群体，不缺接盘侠。 双井是一个宜居的生活板块，就是CBD的后花园，位置好配套成熟，成长性一般，但是风险很低。这个板块的 首城国际、乐城国际、富力城 都不错 能持有8年以上建议看望京，否则就稳一点看双井 北京一直是政策在压制，限购全国最严，在这种高压状态下涨幅也不算低，可见背后的购买力有多强，深圳上海都出了新的限购政策，都被按住了，大概率要横盘一段时间，北京这一轮基本没有加码新的政策，未来大涨肯定不会，一线城市都不会出现大涨了，毕竟要维护“住房不炒”，但是北京的暗涨是一定的，是由城市的吸引力和刚需的购买力决定的。
提问：您好，我在石景山已经有一套房，现在打算在郊区再买一套，一是积分落户，二是投资保值，目前手头有200万现金，打算买三百万左右的房子，有推荐的吗？看过大兴天宫院的次新还有枣园，还有亦庄，没想好买哪里，麻烦推荐一下，多谢，还有一个更冒险的方式，把石景山的也卖了，大概四百多万现金，买进东西海一老破小学区住不上的那种，然后在远郊再买一小的积分落户，这个方案是不是太冒险了？求解惑，知识星球已付费
回答：现在学区政策这么不稳定，肯定不投东西海老破小啊。 如果石景山的房子不自住，还款能力也不错，可选择激进一点，否则就保守一点，200首付买一套小标的。 板块选择上以大红门、亦庄、旧宫为主，楼盘可以看看 保利茉莉 林肯公园 朗润园 鸿坤理想城* 等
提问：房姐，总价2000万，望京保利中央公园vs丽泽西宸原著，哪个更有价值？ 丽泽华为会不会导致暴击？
回答：华为租丽泽SOHO，可能帮丽泽脱坑，但不能帮丽泽改命。 租赁的能量，也不如直接搬迁盖楼过来。 丽泽商务区，还是有前景的； 但是，房产投资，和一个地块有没有前景，关联度太小 要说地段前景，望京要比丽泽高好几个段位 最关键的，有钱的买家，2000万的购买力，望京才是主力集中区。 保利中央公园，到20万一平不是很难。 （注意，保利123期，不同楼栋户型，差别比较大。）
提问：房姐，想请教一下，一线城市没有建仓，有北京工作居住证，目前还没入手北京。 如果有200万首付，推荐北京上车还是杭州武汉建仓呢？哪个投资回报会更好呢？
回答：如果有200万首付，两个选择 如果你在北京工作，那么是优先买北京，200万首付也足够上车 首先要了解不同标的的评估价和现在市场价的区别，评估价要能接近售价的标的，总价在500万左右的上车盘。 把选筹做好，对口的daikuan，尽量选择对应能贷足的评估，评估大方面取决于标的，小方面取决于沟通+评估公司+对口银行 最佳的选择，目前可以买到常营的次新两房（520-550左右） 如果是考虑投资回报，杭州也是一个选择，200万首付可以买到600-700左右，钱江世纪城\/未来科技城 的次标杆次新三房。
提问：新人首问，房姐好，我和老公京籍，首房首贷，购房需求为自住+保值，尽量二室一厅或三室一厅带电梯，暂不考虑学区，北三环已有一套父母的房子自住，不打算出。我们俩40岁，首付预期350-370w左右（目前储蓄存款180w、公积金账户存款60w，打算卖掉父母在昆明的一套房子大概190w，不敢全部用来首付，留一部分装修和给老人），月收入28500（其中两人国管公积金每月共9000、两人税后收入共19500），月供计划在1.6w。 问题1：以我们的情况看多少标的的房子合适？ 问题2：房子位置，老公在西四环永定路附近上班，我在南五环外上班，都是开车，目前想考虑石景山的西现代城、远洋山水、诗景长安；不知道这几个小区是否合适？ 问题3：除了以上小区，房姐有没有别的建议，其他几个区都行，只要离老公单位别太远太堵就行，另外我们更倾向于次新、停车方便及交通方便； 问题4：关于购房顺序，是等昆明的房子卖出拿到房款后再持币看房购买？还是看房及卖房同时进行？就怕看好了房子，昆明的房子一时半会儿未出，来不及。
回答：1. 能看一套总价600上下的标的 2. 石景山自住来说还不出错，比较符合你们的需求，到西四环和南面交通都算便利。 西现代城人口密度太大，靠近交通主干道，不是太好 远洋山水，是石景山为数不多的品质盘，近年涨幅能跟上大盘， 距离八宝山地铁站非常近，注意回避下最南侧楼栋临近莲石东路，会受噪音影响。 诗景长安挨着依翠园，小区很小，几栋楼。 优点在，这片的次新房很少，诗景长安有一定对比优势。 顺序上 远洋山水>诗景长安>西现代城 3. 这个预算看石景山就不错，其他只能看下丰台的马家堡和角门、丽泽板块了。 4. 同步看着，昆明的房子一但确定买家，北京就同步买进
提问：您好，房姐。我手上子弹50万，想在广州上车，兼顾自住和投资需求，没有市区购房资格。目前看了南沙、新塘、中新板块的几套房子，已放弃南沙，其他两板块中比较中意的是品秀星图、锦绣天伦、御溪世家，都算比较靠近地铁，符合我的交通需求。现在比较纠结的是在这几个当中选一个先上车还是再等等看?您这边有适合刚需的盘推荐吗?第一次购房，比较紧张，还请多多指教。
回答：每轮行情下板块轮动演变： 市中心:在上涨期涨幅中等，在下跌和横盘期最抗跌 远郊区:在上涨期涨幅最好，在下跌和横盘期最易跌 1、每轮行情的特点是市中心先动，城郊结合部再动，最后是近郊、远郊，这是板上定钉的事实 2、每轮行情，每个外围的区域甩掉的都是烂货都是外地的接盘侠，外地人哪里懂一个城市的发展啊，所以不熟的地方千万不要去，因为信息差的原因，所以外地人就买单了 3、广州:上面的这种情况，广州的南沙、部分番禺、从化、部分白云，都是这种类型和特点，要小心谨慎 这几个板块实在要买的话，就新塘吧，优先品秀星图，或者地铁沿线淘淘单价2万内的次新盘。
提问：同样的价格，1800-2000万的预算，融科橄榄城和臻园选哪个？
回答：首先需要有房可选 现在橄榄城没有1800-2000万标的 臻园一套可买的价格2200 2000万更符合臻园价位 如果首付是2000万，可以入手3套1600-1800的橄榄城\/保利三房
以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。