关于楼市的新闻实在是太多了。
有些城市甚至出现了发“房票”、小麦大蒜抵首付、纳入工作考核、非必要不存钱……各种奇招，让人大开眼界。
折射到买房人身上，两个极端——有人趁机入市，也有人彻底观望。
其实这很正常。
人类的悲喜并不相通。
无论什么时候都有人纠结，现在能不能买房。也无论什么时候，都会有人在买房。
肉眼可见，天津市场已在稳步向好。
贝壳二手房数据，近十天，日成交量过百套已成常态。
周末能达到180多套。
平均算下来，6月以来，贝壳二手房日均成交在110多套。
已趋于正常水平。
新房市场也出现V型回升。
据CRIC监测，上周天津重点项目单盘平均到访74组，环比上涨14%。
平均认购套数达到近一个月来最高值。
相比5月底，正好画出了一条V型增长弧线。
个别楼盘点状回暖。
静海万达自在澜湾首开认购超百套。单从照片上来看就很震撼。
讲真，天津已好久没这么热闹了。
新产品+总价低，一盘就把沉寂许久的团泊西，拉回到了大众视野。
定位改善的水西雲庐近来也卖得不错。
5月签约面积位居西青第一，6月份依旧持热，每周都能认购二十来套。
简直蜜汁火热。
此外，还有一些热点盘也在走量。
诚然现在不少盘去化费劲，但还是不乏表现优异者。
这就是当下的真实行情。
有冷有热，分化严重。
不止板块、楼盘分化，市区和环城也是两个画风。
市区，基本以二手房为主。
从中原研究院发布的一项数据，今年1-5月，天津中心城区一二手成交套数比，约达1:5。
也就是说，市区超83%的成交都来自二手房。
新房占比仅一成多。
市区地少，寸土寸金，能拆出来的地块，都是“插花地”。
面粉决定面包。
市区新盘便成“限量供应”。且产品也大多走的是“高冷路线”。
150万都成了新房低得不能再低的门槛价。
而放在二手房市场，150万已是一笔不小的预算。
贝壳二手房超六成的成交都在150万以下。
特别是河北、红桥、河东，几十万的房子，遍地。
更何况还有学区。
从成交分布不难看出，市区的成交，偏重于教育更优的上三区。
南开一二手房成交套数比已高达1:10.1。
也就是，成交10套二手房，才卖一套新房。需求向二手房倾斜严重。
再看环城，又是另一番景象。
东丽一二手成交套数比为1:1.9、西青为1:1.4，而津南、北辰，新房和二手房几乎一半一半。
很明显，环城的新房更为活跃。
毕竟新房比二手房有着天然的产品优势。
尤其“跨时代”的新产品出来后，更衬托得二手房LOW爆了。
单外立面就被甩出好几条街。
无疑，这会加剧天津人的“新房癌”。
更利好新房去化。
既然如此，那为什么环城还有一半的二手房成交呢？
注意，此“二手房”非彼“二手房”。
它跟市区30多年的老房子不一样，环城成交的二手房，大多都是次新房。
比如富力又一城、仁恒滨河湾、融创中央学府、中海国际公园城等。
它们是隐性库存。
这些次新房的释放，代替了新房的份额。
津南为什么一二手房“两分天下”，就是因为津南的次新房供应太庞大了。
即买即住，还没有延期、烂尾的风险。
消化了原本属于新房的需求。
对于刚需来说，只有两个选择：市区二手房、环城新房（次新房）。
这就回到了那个世纪问题，市区老破小和环城远大新，怎么选？
远大新的优势是，产品、户型、小区环境等。
而市区老破小，胜在地段和承载的城市资源。
到底如何作择？
最理想的就是“1+1”，即一套环城“远大新”，用来自住；一套市区“老破小”，用来孩子上学。
至于谁先谁后？
对于很多年轻人来讲，应该先买新房。
因为房龄太老的话会影响贷款年限，甚至会被拒贷。而新房一般都可以贷够25年，这样每月的还贷压力就小。
那如何判断新房能不能买呢？
教你个简单的方法——看是否有倒挂。