我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐,买房要求涨幅收益率在前5-10% ，需要付出什么努力 ,以及踩对哪些时机?普通人投资应该设定什么样的预期?有哪些坑是我们不熟知、但是规避之后能够提高投资水平的?
回答：坦白说吧,踩盘跟努力的吸收前人的经验,这都是很普通的,只不过是一个前提条件。最重要的是,运气了很大一部分。把你的预期降到了, 不加成运气地可以承受的范围也就可以了。那到时候说不定你就会有超预期的运气加成的收益了。而另外一部分就是你必须要有比较强的现金流。能支撑起你买错了也能亏得起,能支撑到你能从这个坑里面爬出来。这肯定是以自己的钱去买单的,要不然的话你去帮别人买多少套房子都没用。中介一年成交二三十套的销售好手,他也不会成为一个有眼光的人, 他只会说,哎呀,亏的不是我。那经验是不会埋到骨髓去的。通常在人家都不看房的时候,你得拥有更多的时间,更少的竞争对手,然后去跟业主那边有充分的沟通。完全避开了所谓的大涨前夕,大家一起去追涨房子。虽然可以吹自己今天买的房子,明天又成交涨了十万。但这其实是很累的,而且很容易套在半空中。另外,在这个板块如果你还没看过过百套房子的话,不建议就因为一个中介给你的信息,说什么笋盘出来了,你就急匆匆去买。这不仅仅是你刚认识的中介,还是你已经认识的比较久时间的中介,这都可能存在着信息的背叛。所以避免这一点的方法,就是同一个房源可以多个中介一起来筛选。你就可以了解到更多维度这套房子的信息。
提问：房姐，为什么北京1000W以上标杆次新是蓝海市场呢，是因为争抢的人少吗，一般接盘的会是些什么人呢？
回答：1500以上是蓝海市场，不是1000万。 总价破1000，才有机会在核心地段入手次新3房，标杆2房。 市场的大趋势在3房，限购限贷导致积压的购买力集中释放在能够一步到位的标杆盘，也就是1000-1500左右的总价。 核心地段的次新房，越来越稀缺； 核心地段的标杆次新，几乎成为孤品，一共就1万套存量，二手出售200套，全国需要的买家有多少？ 1500都被买断货了 1500以上，直到1700，都已经有明显迹象。 之所以还没有上升那么快，因为北京单人单笔贷款，正常不破1000。 想要贷足，评估价1428售价1428，理想状态贷1000。 所以第一轮的疯抢，集中在1200-1500区间。
提问：房姐好！新人首问，两个问题： 1.二套打算换三居，如果现在入手能承受的总价800左右，如果再过三五年承受总价升到1000。800左右三居选择余地有局限，是现在买个800左右凑合的，还是等三五年之后再出手呢？ 2.目前三居看了97年双花园西里不到700，金隅凤麟洲08年不到900，请问选择哪个保值升值空间更大？或者还有其他小区推荐吗？
回答：3年后800万的标的可能就涨到1000了，当然是现在买。买房不要想择时，如果愿意长持，越早上车越好。 金隅凤麟洲 因为低密度 矮板楼 所以适合居住，唯一短板就死交通不便利，3号线开通后会有改善 ，由于品质溢价的原因，涨幅略跑输大盘。双花园西里，小区有点老，没社区，没电梯，居住体验一般，但位置还不错。 自住建议看金隅凤麟洲，看重保值就选双花园西里。 选筹范围扩大点，四环外的话，7号线百子湾附近可以看看，沿海赛洛城，还可以看下百环家园，还有四惠、大望路、朝青板块也可以淘一下。
提问：北京五环内有不少8090年代的已购公房，地段也不错，价格很友好。这类老房子上车有什么不能承受的大坑吗
回答：现在在北京买房，建议房龄买90年以后（个别学区老破小单议） 地段不错，这句话有很大的隐患； 北京是一个好地段极度稀缺的城市，二环内除了学区属性大部分地段都挺拉垮有的甚至可以说很差。 综合商业、产业、配套、交通地段都好的地段，只有广渠路以北的东三，东四，望京，中关村几个地块，西二旗后厂村还缺了商业配套和产业搭配，目前依靠互联网一杆顶天。 总的来说，能买次新，不买老破小； 上车人群买老公房，也要精挑细选回避老破。
提问：房姐，总价2000万，望京保利中央公园vs丽泽西宸原著，哪个更有价值？ 丽泽华为会不会导致暴击？
回答：华为租丽泽SOHO，可能帮丽泽脱坑，但不能帮丽泽改命。 租赁的能量，也不如直接搬迁盖楼过来。 丽泽商务区，还是有前景的； 但是，房产投资，和一个地块有没有前景，关联度太小 要说地段前景，望京要比丽泽高好几个段位 最关键的，有钱的买家，2000万的购买力，望京才是主力集中区。 保利中央公园，到20万一平不是很难。 （注意，保利123期，不同楼栋户型，差别比较大。）
提问：房姐您好，想向您请教。目前情况:在东坝朝阳新城有一套房，已满五年，有贷款。想换房，东坝房卖掉再加上手里的钱能有800首付，但目前还没有明确的目标，很苦恼。我纠结的问题： 1.东坝朝阳新城均价5万，是否还有上涨空间。 2.目前还没有生孩子，可能两年会生，换房需要考虑学区需求不。 3.因为亲戚在新北苑住，所以看过福熙大道和润泽公馆的房子，但总觉的那一片溢价有点高，附近没有办公商业，除了房子新环境好房价没有支持。请问新北苑片区目前值得入手吗。 4.想请问我目前的情况您会推荐看哪些小区呢。 非常感谢。顺祝一切顺利！
回答：东坝前期概念炒作过重、配套还没起来，朝阳新城这个地段比较一般，潜力不大，而且供应量极大，价格一直没涨起来，常年洼地，近年也是跑输大盘，优势就是房子较新、价格便宜、未来地铁还算便利、旁边有公园。 新北苑环境还行，自住+学区的需求比较适合这里，你现在没有学区需求，保值角度不是很好的选择。建议看下 上京新航线、首开知语城、季景沁园
提问：房姐老师 准备交房了 开发商当初承诺的小学不能读了 被统筹到一个很差的小学 这一周也争取到了 jyj kfs 业主 几方会谈 jyj态度强硬 没有商量余地 后面还有什么办法吗 拉hf有用吗 要不要起诉开发商
回答：起诉开发商没有太多作用 最高指示：团结一切可以团结的力量 如果开发商不是恶意，尽量拉拢 业主找有力组织者，统一中心思想＋诉求表达方式＋口号 游兵散勇，和正规军的战斗力不是一个维度 当然，如果做好选筹赚钱 和押注学区，讨论哪个学校好 也不是一个维度
提问：房姐您好！坐标安徽合肥，手里有一套房，四里河中铁国际城，学区很一般，目前也没有地铁规划。小孩一岁，想置办学区房以后孩子上学，目前2个打算，1个是把现在的房子卖掉，买个学区还行的房子，还有一个是买个能住的老破小给孩子以后上学，同时升值，手里钱不够付首付，蚌埠有一套父母买的房子，能否卖掉来买学区房？学区房价格最近上涨的厉害，蚌埠的房价也确实没什么指望，等这个学区房升值了，或者再在蚌埠给他们买一套住。以上2个方案，不知道房姐有什么建议？或者有其他建议，谢谢
回答：建议方案二，出蚌埠买合肥学区房。其实中铁国际城，也是不错的，未来合肥庐阳区的发展是转向北四里河区域的！ 那边的中铁国际城品园、和畅园、桂园、德园及文一名门湖畔！其实都还是可以的！ 合肥近十几年中发展重点向南，包括往政务，往滨湖，近些年很多老城区的改善客户以及新贵群体往政务滨湖搬迁。 但不愿意远离老城区的改善客户群体还是很多的，合肥主城区土著也不少，在主城区长大，或多或少都有老城情节，而从南二环以北，整个就没有独立的优质新片区，有不少喜欢主城区繁华的，不愿意远离老城区的改善群体，会去哪买？ 四里河是唯一的填补这个空白的，紧邻主城区近无缝对接，片区小环境好，公园绿地多，成片开发居住体验好，现在众多品质改善盘，物业也很好，领头羊万科当时在那边开发的时候，确实是花了心思，还把南门小学和四十五中都请过来办了一个分校区，过来又办了个商业综合体。 不愿意离开老城区的，然后又要改善的，很多就跑到四里河板块去买房了。 然后老城区的原住户，对南门小学四十五中又很有情节，好了，这边正好又开了一个分校，顺带说一波学区房。 这个片区的学区房含金量如何？有没有成长性？我认为确实有成长性，名校办分校有成功的办学经验和模式，片区很纯粹都是高端商品房，生源质量很好，学区具备持续变好的潜质，近两年甚至有不少人为了学区跑到那边买房，zf、学校、家庭都重视，三方结合，学生学习成绩就能逐步提高，学区的含金量就会慢慢的提升。 中铁国际城价格方面在此区域算是低的，可以继续持有，把蚌埠的房子可以出手，然后合肥再买一套学区房自用加投资。 合肥各板块分享及投资回报率高的楼盘，详见知识星球内部分享！
提问：房姐，你觉得今年哪个城市的涨幅会更高？全国一线，新一线，二线，三四线房价是上涨还是下跌趋势？目前全球货币放水，会影响房价吗？今年买房会不会成为房产的接盘侠？
回答：可以进入知识星球看【最新干货：2021一二线城市楼市行情涨跌预测和机会分析】，含金量比较大。 包括一线城市现在还能买什么，要不要套现，调控之后核心地段会不会大跌?今年哪些二线城市有好的行情，已经上涨的城市，后面还有多少机会? 所有二线城市都有分析。总共七千余字。 建议大家都看看，毕竟一套房最起码上百万，需要很慎重，这一轮也不是买什么房子都会买对。
提问：房姐好，17号线开通后，北七家未来科技城板块会怎样，看中海德堡花园，踩盘感觉小区比较破败，但是户型比较不错。4万出头100多平的南北两居，3.5左右的大户型有点动心。
回答：北京买房，北面不要超过回龙观天通苑 远郊老破房，流动性的底层产品 3.5万大户型，比天通苑还贵很多； 天通苑大盘货还没出完，你怎么出掉？
提问：房姐您好，我最近买了中海寰宇视界，72平，主要看重离地铁200米，纯2套保值抗通胀的想法，是知道您之前买的，准备放个5年以上再出了，您之前说过房山会两极分化，能详细谈一下吗？
回答：房山的涨幅很可能会跑输大盘的，就像这半年一样，上涨大多是核心地段品质盘和顶尖的学区板块，其他远郊城乡结合部都没怎么涨，这种趋势还会延续，持续分化，住房不炒的政策就决定了 不会出现普涨的情况，也就是只有购买力和需求足够强的板块，才有被继续推高的可能。而且北京每一轮的上涨都是置换人群推动（学区需求+刚改），80%的置换都是在核心区内，郊区板块除了别墅区，大多是刚需客户，而刚需的购买力是不足的。
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