我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐您好，预期工作在窦店附近，自住考虑，窦店区域有推荐的小区么？房山区窦店镇汇丰街（西南六环外）
回答：窦店，房山比较落后的区域之一。
规划混乱，而且又没有什么短期内能看得见的利好，因此窦店的房价一直以来就比较低。周边配套比较落后，典型的十八线县城面貌。
医疗和教育资源缺乏，商超也比较低端。交通方面，目前全靠自驾和公交，没有地铁，未来也无规划中的地铁。
自住可以关注房山良乡地铁沿线。
提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教
回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
提问： 你好房姐，今年刚取得了广州户口，准备在广州置业。前段时间看了黄埔科学城，南沙横沥岛上的几个项目，房姐能具体分析一下这两个区域未来的发展么？纯投资，广州什么时间入手？广州还有其他的板块项目推荐么？资金总额500
回答：你好，老黄埔之下，科学城是区内副中心，是老黄埔作为中央商务区的强大后盾，老黄埔是主外、科学城主内，就像一个是前线、门面，一个是大后方。 相对来说，已经比较成熟，各种产业和园区已成型，配套也ok，好的位置要5万左右，弱些区域也要3万+。 科学城板块的中心位置，地铁、道路交通都可以一小时内通达市区（广州大道以东），基本上可以覆盖整个天河的外溢。 因此，这里是双重需求覆盖区域，除了科学城上班族趋之若鹜之外，也接收大量被天河挤出的刚需、刚改族，而这里住宅极其稀缺。 所以这里是科学城里面需求增长稳定、风险级别最低的，上涨空间较大，但它的天花板永远都是天河东，永远不会涨超天河这位老大哥，故它的潜在竞敌就是天河东沐陂、凌塘、岑村等等的旧改放量。 科学城最有价值的楼盘详见知识星球。 我觉得南沙的最大问题在于人口基数有限，以及土地供应几乎无限的矛盾之中前行，南沙的真正投资时间点（超过广州城）是深圳前海自贸区落成之后，以及南沙自身建设7788之后。
提问：房姐，担心再次走错路，真心求教。背景：京户，家庭有两套北京按揭的房子，早年条件受限买的，都不是优质资产，77平西四环和51平南三环，加起来市值差不多700W吧，还有360W负债按揭中。疑问：1、现在有40W现金+ 他人XF 20W贷票，最近是在重庆用60W首付上车最合适吗？2、如果重庆再买完一套就没余额了，流水也刚好覆盖三套月供及生活，如何继续突破？求指路想早做打算～感谢！
回答：如果是90年以前又没有什么学区的，现在可以出售。 因为目前首付资金过低。 如果标的这一轮还能跟上一点涨幅，可以先行dy出来，这一轮行情后明年初卖； 但是为什么早年买的市值700，还有360的按揭？ 60万在重庆上车是足够的； 月供是相对最简单的，而且你的底仓还较低，负债总额少，月供还不能超过一般人的工资性收入范围。 提前做好每月的收支表即可。 先算资产的去留，以及可以凑出的首付； 然后进行下一步的选择。
提问：房姐好！子弹350到400发，工居刚下，全球名下现无房但曾有一套贷款记录，不便用本人和先生名字办理dy贷，不考虑学区、交通、小区环境、周边配套。因为这点钱买不起有前途的大三居，计划先拿一套有前途的，两、三居都可以，将来换个大三居，顺便把老公踹了。月供2w左右无压力，能否给个选筹建议？个人喜欢东面（可以忽略），同时你们如果有选筹服务或者中介服务，麻烦安排人员联系我，可以进一步。
回答：您好，400的首付，2W的月供，可看总价800内的标的，望京涨幅过大可选筹的标的并不多了，从板块轮动来看，现在建议看四惠，朝青、大望路 、九龙山。 例如 苹果社区南区、东恒时代二期、爱这城一期、华纺易城、润枫水尚
提问：新人首次提问，子弹400-500个，首套首贷，考虑长期发展想积分落户，本人工作金融街，老婆工作东四环，想买自住（考虑要娃以及父母来帮忙带），保值（以后赚钱换学区房）。有几个比较纠结的问题。 1、当前看了一圈非城六区外的区域，选择了昌平回龙观，我的理由，第一交通便利，13\/8号线；第二有软件园\/望京码农接盘，比较保值；第三假设未来赚不到钱换不了学区，这里配套不错，住的舒服，而且附近的小学还凑合能上。 想问一下这个区域选择如何，根据我的需求是否有更好的非城六区区域选择？ 2、具体选盘上，回龙观几乎所有的盘都看过，当前首选龙跃苑东4区，东5区的2或3层的124平的三室两卫，目前报盘价600。理由：第一，户型太喜欢了，南北通透，其他小区房子没看到过这么喜欢的户型；离霍营（双地铁）500米，交通方便。第三，总价相对低，首付贷款无压力。第四，124平三居两卫得房率高面积大，以后父母来了有地方住。缺点：无电梯；人车不分流车位紧张（本人有辆电车）；是07年的经适房，质量貌似都说比商品房差，几乎没啥物业。 次选国风美唐，为什么次选国风美唐，第一90小三居平要600万+，总价太高，首付贷款有压力；第二户型还行但得房率低，老家东北的都喜欢住宽敞的房子；第三我认为国风美唐就是炒起来的，根本不值这个价，经过了21年小阳春高成交量后，依然有大量的报盘，量在价先，当前高估。 想问一下，我的选房思路是否正确，根据我的需求，回龙观区域还有没有其他项目可选？（需求：紧邻地铁，户型好，房子别太老） 3、其实后来又想了一下，即使不考虑积分落户，可以考虑城六区，可能回龙观龙跃东4、东5也是我们最喜欢的。总价600以内，面积大（120+），户型好（方正，南北通透），交通方便（紧邻地铁无论远近都算交通方便），非京户有凑合的学校可以上。还是想问一下，按照我们的需求城六区内是否有合适的区域合适的小区供我们选择？ 问题的有点细，但确实是我很久以来的思考，如果错误的话非常希望得到指正！
回答：1. 回龙观做为刚需盘是很合适的，这里总价基本是300-700之间，这个区间内未来都很容易出手，涨幅来说，回龙观一直还行，跟上大盘完全没问题。 非城六区除了回龙观就是看亦庄了，亦庄缺点就是配套相对还不是很成熟，可以去那边看看新盘。 2. 回龙观的板楼大多户型都很不错，南北通透居多。龙跃苑东4区，东5区离地铁都很近，不过没啥学区的。国风美唐也没啥学区，这个你要清楚，昌平学区稍微好一点，可以看下和谐家园、矩阵、龙锦苑X区也都是板楼， 对口的育新回龙观分校，还有融泽嘉园 对口育翔、161的昌平分校。 3. 可以常营淘一下，例如 北京新天地、万象新天，不过面积在100左右了。
提问：房姐您好！ 我现在居住在望京南湖东园二区，目前是小两居，小区可以上陈经伦，算是望京的学区房，目前预计能卖530-540；手里资金能有200左右；本打算去年年底换房，但是一直迟迟没有换。目前年初学区房又涨了很多，我们要换小三居的望京的学区可能性更小了。 我想问下，我们现在继续观望过几年再考虑换大点的学区么？现在的房子不足的就是稍微小了点，其它都很方便。也是我们迟迟没动的原因。还是说某足了劲儿够一够？但总觉得不值得，要花三百万左右，小区也不是次新，学校也是目前的学校。
回答：你现在自住需求是能满足的，也没有很强的置换意愿。那这个问题简化一下, 200万要不要投资到楼市？ 如果你们有其它的理财渠道或者未来几年的收入增幅不错，那就不用着急换，几年以后再用房子来沉淀资产，也能满足置换需求。否则我建议尽量向上够，你现在能够得上的标的，几年后同样的子弹很可能买不到。
提问：房姐好 ，想在上海买房，首付300，有没有推荐的板块和小区，谢谢！买二手还是买新房好，有没有哪些要注意的？
回答：首付300万，大概可以买到600到800万。这个总价段大概有两种打法。 一是最好买总价最小的学区房，可以考虑浦东和闵行的双学区房和九年一贯制，民办摇号后，闵行和浦东初中学区房吃香，这个逻辑还能用上三年。虽然有划片摇号的隐患，但大概率还是涨的。 一种是吃区域能级提升，可以考虑大虹桥、三林、张江南的新房和次新房，因为这些区域都有或者能被辐射到高能级规划，长远看好。 最近一段时间，因为新房限价，能买新房尽量抢限价新盘，由于限价现在二手房很大部分都处于冷冻状态，所以你如果买的话，要耐心持有，上海有几类二手房投资需要警惕： 第一、没学区的老公房。 这类房子的最大优点就是：中环内，地段好；面积小，总价低，流动性好；没什么学区和品质溢价，稍微收拾下，租售比高。 所以，以前老公房是非常热门的产品，新上海人结婚前过渡，买一套，囊中羞涩又想留在市区，买一套，投资客眼里好租好卖，买一套。 然而这几年，老公房是市面上跌幅最大的产品类型。 并不是房子变老了，而是买家口味变了。现在认房又认贷，处女贷用过一次就得首付七成，尤其珍贵，还舍得把首房首贷用在区区两三百万的老房子上吗？ 房票珍贵，首房首贷珍贵，又没学区加成，这类老公房自然越来越不吃香。 第二、没有地铁的郊区次新房。 按照过往的经验，地段越偏、价格越低的房子涨得最快，所以郊区次新房很受欢迎。 原来没地铁，可能过两年就拉了一条过来，三五年就造好了；原来配套差，很村，发展几年，商业、学校、医院都建起来了。 远郊变近郊，近郊变市区，母鸡变凤凰，屌丝变富帅，不都是这么来的嘛！ 然而，前几年，上海市区每年可以向外推进1-2公里，路网一铺，商品房一造，配套一建，就起来了。 最近两年，市区向外拓展的速度明显变慢了，像浦西推到七宝九亭、南翔江桥、徐泾华漕这里，浦东推到广兰路、森兰、孙桥这里，可能几年都推不了1公里，还是有大片大片的土地空着。 地铁的建设速度也慢下来了，没地铁规划的郊区，可能在“有生之年”就不会变成地铁房了。 背后的原因，在于人口红线之下的上海，城市发展从外扩慢慢变成了内秀，之前人口虹吸、城市摊大饼的套路，现在是行不通了，搏郊区变市区的方法也就不灵了。 上海买房建议，详见知识星球内部分享。
提问：房姐好，一直关注你的回答。首问首答，已经买了昌平限竞房一套，但是距离太远，交通不便。考虑到目前学区多校划片，想再购置老破小一套，属于二套二贷。目前子弹300，预算400-500。主要是同时兼顾上班和学区，我和我对象一个在东部，一个在西部，距离较远。想问房姐，目前1.购买老破小是否购买90后还是85前，预算不够，90后得房率通常较低。2.如果购买老破小，哪些小区推荐，能兼顾学区和交通，主要还是想买北部房源。3.购买老破小有什么点需要特别注意。
回答：1. 85后的学区房是可以考虑的，非学区尽量买90后 2. 500左右带学区可以看下 南湖东园二区，小学一般，对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶，可以做为第一选择。其它还可以淘下亚运村板块，可以看看慧忠里，对口朝外本部，九年一贯制；还可以看看安慧北里安园，对口陈经纶嘉铭 。还有安贞门到惠新西街南口附近的房子，比如安贞里 安贞西里 胜古南里这些 3. 老破小买核心区的，郊区的老破小不能碰。品相要好的，好的物业会提升老破小的价值
提问：房姐，我是昨晚的提问者，谢谢您耐心地回复，醍醐灌顶，只是有几件事不明，希望确认下 1，手里两百两年后还120，您建议杭州而非武汉是吗？为什么呢？不会站岗吗～杭州这一轮行情不是比武汉走的还彻底吗，几乎走完了，只能等下一轮，也不知道什么时候来。而似乎武汉这一轮可能还有些机会的希望 2，按照手头200，估计30～40摩擦成本，七成也就是总价可能500～550，这个没错吧～。您说两年赚500也不是不可能，这意味几乎翻倍啊，您对未来二年杭州行情是怎样的分析 3，您说“虚空接力他还倒赚400”。做好最坏打算（还给他后无法再借出来）前提下如何做到虚空接力呢～ 4，我所能够去够到的总价，房姐觉得可重点关注哪几个板块或片区 房姐我觉的您真的超级厉害优秀，非常感谢房姐，谢谢您
回答：杭州是确定性的城市 即使是下半段的行情 如果有90%的机会赚30% 也不要赌50%的机会，赚60% 杭州在二线进一线过程中，加上贷款宽松，如果价格空间还有30%，实际现金回报率完全可以做到100% 200可以买两套500万的四房 虚空借力，不是一句话的事 内功到位了，自然懂 钱江世纪城外溢，市北板块
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