来源：新三江周刊 新三江v
周刊调查
层高六米、买一得二、一房变两房……如此优惠的房地产项目，你可会动心？
接房后，户主开始按自己心意装修跃层空间，不料被执法部门告之，房屋不能改变用途，违建将被罚款。花高价购买顶楼清水房的业主感觉自己上当受骗，方觉售房人员“买一得二”的推销话语不靠谱。
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买一得二，心动吗？
“我们小区顶楼套房层高超过六米，建筑面积109平方米，你把跃层空间装修一下，不就等于两套房了吗？分摊下来，每平方米不到8000元……”市民蒋芳（化名）现在还记得当初售楼人员给她算的账。
项目销售时发布的效果图
“这样的‘优惠’价格的确让我很心动，加之小区开发商是宜宾钰鸣光置业有限公司，其所属的阳光城集团是上市公司很有实力，让我也感觉放心。”自觉划算的蒋芳于2020年初，花费167万多元，在“阳光城·珑山悦”小区购买了一套顶楼清水房，建筑面积109.24平方米，套内面积85.69平方米。
当时在签定的《购房合同》和《补充合同》中都未写明跃层空间的性质及装修注意事项，蒋芳也并未在意，认为自己花钱购买下的空间，当然是自己作主，却不知已然留下隐患。
02
装修起风波
2021年5月间，蒋芳顺利拿到了自家新房的钥匙，满怀憧憬地考虑着装修事宜。“我们小区的电梯楼房有18层，1—17楼都是精装房，唯有顶楼是清水房，需要业主自己装修。”
蒋芳说，小区开发商在双方签合同前，就承诺顶层房屋在设计时已经考虑了层高、承重等因素，且已经设置好了加层的位置和挡墙，该房屋是买一层实得两层，可以合法加层的。在售房部现场看到的图纸和模型也显示，该房屋的挡墙设置已经预留加层位置，且加层部分窗户已经安装好的。
出乎蒋芳意外的是，在装修房屋的过程中，叙州区违建监察大队告知她说，她家装修改变房屋性质，属于违建行为。这时蒋芳才知道，开发商对她承诺的“跃层空间”，在叙州区自然规划和资源局报批报建的却是“私家屋顶花园”，两者性质不一样。
03
心中的“纠结”
“如果不能自由装修、使用‘跃层空间’，我根本不会考虑购买楼顶的清水房。”据蒋芳计算，如果只按建筑面积算，她所购房屋的单价会超过15000元/平方米，而同栋楼1—17层的精装房，单价也不过12000元/平方米。“清水房单价远超精装房，谁会愿意？”
“更麻烦的是，想不对跃层进行装修也不行啊。”蒋芳表示，由于开发商在设计时，是考虑房屋加层的，未能加层会导致房屋丧失使用功能。例如，生活阳台上方没有加层覆盖，站在阳台上，抬头就可看见天空。下雨时，雨水会毫无阻碍地通过这1米多宽、七八米长的“窟窿”落到阳台上，雨量一大还会倒灌入客厅、卧室。
“继续装修吧，怕被执法部门处罚；不管跃层空间吧，又花了太多冤枉钱。”内心纠结的蒋芳多次找到开发商要求解决问题，相关职能部门也多次组织座谈，均未能妥善解决。“我现在仅把阳台上方加层覆盖了，以免雨水灌入，其他装修只好停下来。”目前认为受到开发商虚假宣传误导的蒋芳已向叙州区法院提起民事诉讼，要求开发商根据购房时周边房屋价值，退还多收取的差价，以维护自身合法权益。
项目销售时发布的效果图
从叙州区自然资源和规划局规划管理股工作人员出示的《阳光城·珑山悦规划设计方案》来看，电梯公寓18层（顶楼）户型对应的天台位置，的确标注有“私家屋顶花园”。
“既是屋顶花园，那用来种花、种草无可厚非，开发商修建的挡墙，也圈定出了私家使用的空间，但在挡墙上方加盖，形成封闭的加层空间就不合适了。”叙州区违建监察大队工作人员叶卫红认为，建筑规划上报核实后，再增加的建筑面积，都可视为违建。同时他也承认，由于生活阳台上方没有加层覆盖，有雨水倒灌入屋的隐患，故而业主对生活阳台加层覆盖的做法，监察大队予以了默许。
宜宾钰鸣光置业有限公司工作人员表示，业主已走法律程序提起民事诉讼，法院也已受理，一切等待法院判决结果。
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律师点评
四川舟度律师事务所律师周婧表示，蒋芳的遭遇并非个案，“阳光城·珑山悦”小区20户电梯公寓顶楼业主中已有19家向法院提起了诉讼。他们和蒋芳差不多，都是被开发商“买一得二”宣传所吸引，以远高于同栋楼精装房的单价，购入清水房，打的都是“一房变两房”的“主意”，结果却是“进退两难”。
周婧认为，开发商以“买一得二”的宣传话语误导消费者，提高房屋销售价格，但又不白纸黑字地写入购房合同中，是一种“偷面积”的手法，通过销售人员的口头宣传，用公式计算让购房者感觉划算，却忽略了其中的不可靠性和风险。加之购房者法律意识淡薄，没有及时录音取证，在事后的交涉中就很吃亏。
本文刊登于《新三江周刊》2022年第19期
作者：银于佳