文/谢逸枫
3月16日，七部委齐发声，史无前例的密集表态稳房地产开始，各地积极响应。
4月初，一波取消限购、限贷、限售、限价、限签不合理措施的城市陆续启动，新一轮取消限购限贷限售潮正在路上。
值得注意的是4月6日，网传燕郊限购松绑、首套首付20%、二套首付30%。后多位新盘置业顾问、二手房中介及从业人员，均表示该政策已取消/收回或暂停。同时燕郊网签大厅工作人员回复称未接到这个通知。
其一是4月5日，甘肃兰州首套首付款比例从30%降至20%，二套房首付比从50%降至30%。
其二是4月2日，浙江衢州取消限购、限售，土地出让144平方米及以上新建商品住房不限售，全国首个取消限购、限售城市。
其三是4月2日，东莞首批供地取消新房限价。
其四是4月1日，河北秦皇岛解除楼市限购，首套房首付比例为30%降至20%。
其五是4月1日，辽宁大连全面放开落户。个人落户学历和年龄限制放宽，中等职业学历以上、在校学生、有缴纳社保记录等均可在大连市落户，补充投靠落户方式，具有本市户籍的人员，其父母、配偶、子女均可在本市投靠落户。
其六是3月30日，四川绵阳征收安置货币化，公积金贷款最高额度上调到70万元，预售条件放松，二孩、三孩的家庭单户财政补贴最高不超过2万元。
其七是3月29日，福建福州楼市限购放松，五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户。
其八是3月23日，黑龙江哈尔滨取消限售。全国范围内今年首个取消限售的省会城市！
其九是3月19日，南宁市区已拥有一套住房的，再次购买普通商品房的商贷最低首付比例由40%调整为30%，北海、防城港首次购买普通商品房的商贷最低首付比例由25%调整为20%。
其十一是3月4日，山东青岛即墨区放松限售。即墨新房销售限制由拿证满5年改为网签后满5年，二手房满两年即可交易。
其十二是3月1日，河南郑州放松限购、限贷，取消“认房又认贷”、推行棚改货币化安置。
自郑州作为首个省会城市放松限购限贷开始，广西南宁与防城港及北海、青岛即墨区、哈尔滨、福州、秦皇岛、衢州、兰州等二三线城市率先松绑限购、限贷、限售、预售条件等稳定楼市政策之后，开启新一轮的松绑潮。
其一是自2021年12月开始，到2022年4月5日，各地房贷（公积金或商业按揭）首付（首套或二套）比例（零、首套20%、30%、二套40%）下降的城市达到2省23市。
具体省市分别为郴州、惠州、泰安、安徽、自贡、广西、防城港、北海、南宁、蚌埠部分区域楼盘、福州、合肥、晋中、驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州、郑州、唐山、秦皇岛、兰州。
其二是截至4月5日，济南、北海、自贡、福州等19城放宽公积金贷款。
其三是截至4月5日，马鞍山、衢州、南宁、晋中、东莞、唐山、南昌、中山、宣城、贵州、达州等12城调升公积金贷款额度。
其四是截至4月5日，全国超过90城市房贷主流利率环比下调。自2021年12月开始，到2022年4月5日，各地按揭额度提高、房贷利率与首付下降、缩短审批放贷周期的省市超过2省100市。
其五是截至4月5日，取消限购、限售的城市有浙江衢州、秦皇岛取消限购；青岛即墨区、哈尔滨取消限售；郑州放松限购、限贷；福州放松限购。南昌、大连变相放松限购。
其六是昆明、玉林、延吉等13个市（区县）财税托市，发布购房补贴刺激住房消费。
其七是郑州重启棚改货币化安置，绵阳征收安置货币化，助力楼市去库存。
目前超过100个城市出台了楼市松绑新政，调整方向涉及调整限购限售、降低首付比例、增加公积金贷款额度、下调房贷利率、发放购房补贴等多个方面。
具体措施包括取消或放松限购、限贷、限售，下调房贷利率和首付比例、认房认贷全面放松、提高公积金贷款额度、增加购房补贴、放松商品房预售条件与商品预售资金监管、土地出让条件、户口放开等。
全国房地产市场看，2月月的库存、成交、信贷、房价、典型城市数据已经给出了政策必须调整的答案，否则房地产市场要复苏回暖绝对是不可能的，况且不稳定的因素依然存在。
其一是2月末，全国商品房待售面积5.7026亿平方米，比2021年末增加6003万平方米，创历史新高。其中住宅待售面积增加5552万平方米，居民购房热情明显消退，观望情绪持续加剧。
其二是全国房价看，经过测算，1-2月全国商品房销售均价为9845元/平方米，环比较2021年12月上升3%，同比则下降11%，连续5个月全国商品房销售均价低于万元以下。
1-2月商品房销售均价为9845元/平方米，环比上升3%，同比下降11%。2月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比上升1.2%，其中三四线城市同比下降0.1%。
其三是2月数据显示，人民币贷款单月增加1.23万亿元，同比少增1258亿元，总量、结构均不及预期。其中代表居民按揭贷款的中长期贷款减少459亿元（同比减少4572亿元），成为主要拖累。
其四是1-2月全国商品房销售面积为1.6亿平方米，同比下降9.6%，商品房销售额为1.5万亿元，同比下降19.3%，其中商品住宅销售规模降幅较大，销售额同比降幅超两成，销售面积降幅在10%以上。
其五是典型的城市看，2022年一季度，重点100城市新建商品住宅月均成交面积约2963万平方米，同比下降40.5%，与2019-2021年同期均值相比下降19.0%，较2019年同期下降17.0%，市场情绪整体偏低。
“金三银四”变“铜三铁四”，全国各地楼市“小阳春”退潮，市场重回2014年上行期动力不足。目前全国各地房地产市场回暖复苏缓慢，呈现楼市虚假小阳春的现象。
目前最大的不确定性因素，主要是疫情不稳定，购房者购房决心不稳定，信贷增长不稳定，限购限贷限售限价限签政策、利率、房贷首付的宽松力度、范围有限。
对于市场低迷、库存压力大、土地出让困难、房价下降的城市，新一轮楼市取消限购限贷限售潮正在路上将成为趋势。而对于楼市以及经济发展好的一线、新一线、热点二线城市，一旦市场低迷、经济下行，会迎来大幅调整。
2003年，国家将房地产作为国民经济的支柱产业、主动产业、基础产业、先锋产业，一直到现在，依然是稳定经济不可动摇的定海神针。
过去20年，当中国经济发展遇到困难、危机、风险之时，房地产作为支柱产业的位置、作为稳定经济的擎天柱从来不会缺席，2003年、2005年、2008年、2010年、2013年、2017年、2021年亦如此。
国家从来没有否定房地产作为支柱产业、主动产业、基础产业、先锋产业的功能、作用、位置，在2021年12月11日，再次重提房地产是支柱产业，住房消费更是居民消费，已经给了房地产、住房的定性答案。
房地产对经济拉动力、GDP增长达到30%以上，拉动57个相关产业。提供1个亿的就业，65%-70%的地方财政收入。毫无疑问，未来几十年内，房地产业作为支柱、基础、主导和先导四大产业地位是不可改变。