01、前言
进入“金三银四”楼市黄金期，再加上近期高层给出松绑基调，杭州二手房市场开始出现暖意。
虽然3月还未结束，但从2月开始，不少楼盘开始止跌回涨。数据显示，2月下半月，无论是主城区还是市区，成交量都有明显回升。
2月末尾一周，杭州市区二手房成交量已经突破800套，而之前几周，周均成交都在600套左右。
根据中指院那边的房产数据显示，第三周全国的新房销售依旧不乐观，从一线城市到三线城市，成交量都不高。
上周为什么要释放那么多的利好，也是因为成交量跌的太惨了，二手房成交量低没什么，但是新房成交量也那么低，问题就很严重了。
这周开始，各地的成交量应该就会开始增加了，上周释放的那些利好消息，肯定还是能把一些人给吸引到楼市里面去的，毕竟之前房价涨了那么多年，房价永远涨的信念没有那么容易破除的。
02、杭州房贷利率喜迎“三连降”
2020年到2021年上半年，杭州房地产渡过了一个长达一年半的大牛市，在这期间，几乎每一个上市的新楼盘，都热火朝天。
一个又一个加码的政策，以及疫情长期防控、国际形势等宏观原因多方影响，终于让杭州楼市“静”下来了。
二手房市场的热度，更是断崖式下跌，这个时候我们才后知后觉的发现，并不是每个板块都能稳赢。
横盘、有价无市、降价跑量……让人直呼看不懂，这是不是代表着杭州再无闭眼入的板块或楼盘了？
显然不是，只是相比之前，符合预期的板块越来越少，且社保入围摇号以后，也没有了像之前万人摇的指向标。
随着，2022年杭州房贷利率喜迎“三连降”，四大行率先启动下调房贷利率，首套已从3月初的5.6%调整为5.3%，二套由5.7%调整为5.5%左右。
可想而知，3月利率的再次降低，不只给买家带来切实的优惠，对杭州楼市的影响同样不容小觑。
首先，利率的下调预计对二手房的利好更大。
参考北上广蓉甬等全国多个一二线城市，利率下调后二手房均有不同程度的上扬和回暖。
杭州房贷利率经历“N连降”后，越来越靠近“临界点”，在6部委同时出来站台喊话、大行情回暖的当口，杭州之前积攒的购房需求，预计会得到逐步、大量释放。
预计3月底二手房能接近4000套，逐渐走出泥潭；4月份的成交量应该会比较可观，如果没有疫情，破6千的情况并非没有可能。
不过，相对而言，利率下调对新房的影响相对较小。
这次下调先享受到的主要是二手房，目前新房利率会和开发商有协价定价，不同楼盘利率不同。
据多方打探，最近很多新盘利率还在首套5.65%左右，新房利率的下调比二手房滞后，初期对新房的影响不太明显。
至于非红盘和路人盘，随着利率下降和红盘的外溢，热度和摇号难度的提升，也许能迎来一点转机。
03、现在投资房产门槛越来越高了
现在投资房产，门槛越来越高了。
国内楼市到处都是限购、限售，普通人想要投资本城的房产，都不容易；更别说，跑到陌生城市去投资房产了。
就算侥幸搞到了买房资格，但是又有限售的问题，当下楼市调控规律大家都知道，房价一涨的过多，调控就来了，房价接着就不行了。
如果说投资房产不能在房价高点时卖出去，那你这个投资有什么意义呢？
这还假设你破开了限购，也破开了限售，然后还躲过了楼市调控，在房价下跌前把房子卖出去了，不然的话，投资买房基本上都是亏的。
现在普通人的难点，就是房子不敢投资，股市更不敢投资，钱放在手上，又被那个通货膨胀给吓的拿不住，乱投资的话，本都没了；不投资，内心又纠结。
随之而来的问题，当下到底是该买新房，还是买二手房的问题上。
小龙虾无法判断这个新房会不会烂尾，但是从实际的观察情况来跟大家说，如果有的选，肯定是买新房，尤其是现在的新房。
大家别看很多人都说新房不能买，只能买二手房，但如果把烂尾的风险排除掉以后，你仔细去对比这几年建好的房子，和五年前、10年前建好的房子，你可以对比看，里面的配套、户型涉及等，差距都很明显。
因为国内几乎隔几年，新建住宅的要求，就会提高一些。也就意味着，不管开发商愿不愿意，每年新房的较低要求，肯定会上升一些。
现在看到的很多投诉新房质量差的，你会发现那些都是在装修层面的，什么窗户质量不好，等等的，但实际质量是没问题的。
另一方面，现在年轻人压力比以前大多了，以前年轻人在面对高房价的时候，考虑是房子怎么这么小。现在的年轻人面对高房价的时候，直接是小房子都买不起了。
就算是已经买了房的那些人，他们的压力也很大，除非他们不去买第二套，或者改善房了，不然随着房价的上涨，他们的压力也会继续增加。
就像前几天说的那个朋友，他买首套房的时候，房价买在低点了，没事，买第二套房的时候，房价就已经涨起来了，但是他的工资没涨，所以他的房贷压力，一直都很高，后来被裁员，一下子压力就变的特别大。
房价上涨，而工资不涨，对于所有不投资房产的人来说，都不是好事，因为你的房子涨了，但你要买的那个房子，涨的肯定比你的更高，你买房压力就更大了。
年轻人想想以后的事情，那么大的压力，自然睡不着了。
04、总结
房地产成交量大降，大家都不买房了，消失的购房需求去了哪里？
消失的购房需求，并没有进入其他投资和消费领域，有一部分购房者转而持币观望，还有一部分购房者放弃买房，还有一部分购房者选择定存或者银行理财。
总之，购房需求并没有转移到别的地方，而是凭空消失了。苦逼的是高负债房企，它们的库存去不了，无法大规模降价卖房，越降价人们越不敢买，每天都要支付高额的债务利息，资金链越来越紧张，随时都有可能发生流动性危机。
另一方面，大部分县城的财富增长都是停滞的，尤其是房价。
县城里的财富只在内部流转，没有增量，这里的房价只靠信心支撑。人往高处走，当更多人眼界开阔、走出县城，最终只会一地鸡毛。
产业是一个地方生存的根本，房子脚下的这块土地，所处的这座城市，有没有或者说能不能吸引和创造更多的财富？
很明显，当这个城市的人和财富是外流的，那买房就要避开这样的地方。
选择在什么城市工作、生活、投资，其实是圈子问题。小城市圈子的主基调，是“包容性低与妥协性强”，而且更加拼关系。
虽然每个地方都是要拼关系的，但在一线城市，在上海，大部分人其实达不到拼关系的层次。
因为在这里，只要你比别人努力，你的机会就比别人多。
文章的结尾，总结一下房价的三大趋势：
1：一线城市的房子稳中有涨；二线城市要看人口和经济，能稳就不错了；环京、环沪、环深、以及广大三四线面临巨大的考验，即将步入一个下降通道，而且这个通道深不见底。在有可能的情况下，大家尽量把房子往核心城市转移；
2：虽然一线城市的房子依然还会很值钱，但是一个不得不提的现实是：以后要想把房子变现会越来越难，看看现在的情况吧：都是保证新房的成交，二手房成就却越来越不活跃。
3：买房一定要买一线城市的新房，因为新房是限价的，有限价红利。即便需要摇号也值得一直去摇，总比买彩票中奖的几率高。
这就像股市上的打新股，而买二手房就像炒股，涨涨跌跌不好说，但是新房是一定可以赚钱的。
房市越来越像股市，得按股市的那套逻辑去做。
世界上昂贵的税就是“认知税”，人的一生都在为认知买单。