我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐好！夫妻双方都京户。税后双方各月入4万，共8万。两套京房。一套市值620，贷款220，年租金10；一套市值460，贷款150，年租金8，自己租房住。目前从亲友处借了100万，年利4%。手中无现金。俩娃。月供2.3万，月均生活教育支出4万。请问，资产优化有什么建议吗？还能买房吗？
回答：两套房应该重新贷出来，把手上的现金利用好，争取一次性买入可以够到的最好的房产。 大致来看，应该可以凑到400以上的首付，买一套1200万左右的标杆次新2房或者次新3房。 生活开支相对高了一点，多军年入1000生活费100供参考。 北京买房目前是一个窗口期，行情博弈，天气热，有利于买家。 之前春节要15%定金，2个月过户的，现在可以谈到7%定金，3-5个月过户。 贷款可以做了，价格还可以谈1-2个点。 北京买房抓紧
提问：亲爱的房姐，能分析一下厦门的房产未来走势吗？现在投资泡沫大不大？万分感谢！
回答：厦门现在价格已经腾飞到接近一线城市水平了，部分板块高的有点变态，短期内我比较悲观。 厦门人才流失很严重。房价高工资低，很多人走了。 反而是北上广深待遇给的足，有助于吸纳和留住人才。 本土的，一言难尽。 竞争无处不在，城市间的竞争也非常剧烈。有竞争就会有变化，优胜劣汰亦适用于城市。 厦门的问题在于，人口太少，旅游IP的风向可能会改变。
提问：房姐好，新人首问：我是北京首套刚需，之前没有贷款过。我爱人在302医院上班，明年3月份读博，未来的工作地点还不确定；我在海淀牡丹园工作，我能克服通勤，考虑买套房自住，保值增值未来置换的话好出手；孩子4岁上幼儿园，我们的条件考虑学区加自住有压力，如果能兼顾是最好；父母跟我们一起住，最好是三居。目前手头有350的现金，新房看过诺德春风和院、诺德逸府、臻御府、熙悦天寰、御景西园；二手房看过民岳家园、西府景园、三环新城、中海御鑫阁、万恒家园、第七街区。想向您请教以下问题： 1、我们目前的情况买新房合适，还是买二手房合适； 2、这几套新房诺德春风和院1号楼的顶层我感觉不错，127平839万，首付能接受，月供眼前没压力，未来担心不确定性，我做销售的，收入有浮动；客厅朝东，南向2卧室，北向2卧室，这个小区有没有考虑的必要，这种户型好不好，顶层是否有选择的性价比？诺德春风和院和诺德逸府哪个盘更有性价比 熙悦天寰户型很喜欢，108平580万对我来说压力也小很多，空间也够用，但是地方太偏了，周边没有配套。 现在不知道该怎么选择，麻烦您给给建议，除了这些新盘还有没有更好的盘推荐。 3、二手房如果有高性价比的推荐也会考虑，买房这方面是小白，没有概念，听从您的意见； 4、观察了半年新房的价格在往上走，优惠在减少，二手房的价格在往下走（个人观点不一定正确），不知道该什么时候入手入手什么样的房（今年10月底5年的社保才满）。 5、本人有一套固安京南绿洲1期的房子102平（2010年买的）和一套广东惠州东能阳光圣菲的房子143平（2017年买的），当时没有北京的购房资格，固安当时想的是父母年纪大了可以给父母住，惠州的房子是纯投资，以目前得形式看，这两套房子有没有持有的价值，未来房价有没有上升的空间。 朋友推荐办会员之后潜水学习了几个月，还是学不会，只好问您了，麻烦帮回答一下，谢谢
回答：1. 诺德春风和院位置不错，这个盘品质还可以，不过定价有些偏贵 自住属性更强一点，不过这个盘比中铁同体系的兄弟项目诺德逸府要强，臻御府的定价有些高，不建议看。 2. 新房中的限竞房正在减少，后期的商品房价格都会走高。低首付买新房是能拉高杠杆的，能买总价更高的标的。 3. 二手房并不是都在走低，核心区的二手房都是上涨的，特别是优质地段核学区支撑的板块。 4. 环京中燕郊和大厂是可以买的， 固安纯粹炒作起来，不建议长持 5.惠州不值得长持，惠州不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。 房价之所以低，并且极端扁平化，是因为 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。
提问：房姐，我们的官司遇到瓶颈了，现在就公司持有北京住宅的资质问题围绕，买房时开发商审核我们资质，说能网签能下证，结果也确实网签了，到办理房本的时候，开发商的代办去区不动产被卡住，说这个公司没有购房资质，开发商要求我们注销网签，重新注册一个股份公司，再办网签，我们觉得风险巨大没去这样做，请了一个律师打官司退房，开发商态度特别恶劣，拒绝理睬，直到法院给他们递了传票，开庭前后，开发商让代办联系我又说能办了，说他们经过多方协调及有关部门多次政策解读，现在可以合理合法合规办理，请问房姐对这方面也了解多少，给些建设性意见，谢谢！
回答：一个内卷的典型案例 首先，不应该用公司壳买房。 其次，公司壳买房，正常一般用普通的有限公司。 自然人独资公司极少，选择偏门路径，就会导致麻烦，工商、建委、开发商需要互相查询验证协调。 社会生活，以后还有无数这类的事情。
提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教
回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
提问：坐标重庆，目前手上有110万，想一半购入非自住投资盘（二套房，4成首付，总价需130以下），另一半观望二手市场购入婚房（用一套房购买，3成首付，总价200左右），请问新城琅翠这个盘投资价值如何，关于需求，有合推荐吗？
回答：重庆做第几套房，都可以贷出7成 新城这个一般 首先你是不是土著，在哪里工作？ 底仓多少？ 首付110可以买到自住投资两相宜的标杆盘了。
提问：房姐好，刚刚已经续费了，非常佩服你对房产的分析和判断，继续支持你！提三个问题，希望得到您的回答并分析一下： 1.我们在朝阳区大屯路风林绿洲有一套一期171平米东南朝向三居，中高层，虽为一期临大屯路隧道，但是该户型完全面向小区内部，没有北向房间，不吵。另外，风林绿洲可能是单一对应朝阳外国语小学的学区，12年一贯制，其他目前朝外小学对应的小区有可能多校划片。问题：风林绿洲的优缺点是什么？未来走向如何？是否适合长持？ 2.我们在中山火炬开发区凯茵新城有一套83平米两居，雅居乐开发，2017年购入，当时跟风深中通道，购入价1万，目前单价1.2-1.4万，持续两三年价格未涨了。问题：是否还有持有价值？ 3.近一年内准备投资一套房产，纯投资，自己不住。500w上下，反复看了房姐关于天通苑顶复的精华贴以及相关提问的回复，从精华贴提出到现在也有二年多时间了，天通苑顶复的价格几乎没变。问题：那么今后走向如何？是否还有投资价值？如果天通苑顶复不好，是否有其他更好推荐？
回答：风林绿洲位置不错，主打大户型，出门大屯路，向南1.7公里是四环，向北2公里是五环，向西1公里是京藏高速，旁边是地铁，交通四通八达。缺点就是大户型的流动性一般，临街的问题，你看的没有北向房间，那这个问题可以忽略。还有就是一期的房龄偏老，如果持有7年以上，慢慢会变成老破大，升值可能略跑输大盘。 深中通道算是中山最有盼头的一件利好，2024年即将建成的这座桥。中山在2015年2016年跟着广州深圳迎来一波大牛市，但在2017年3月中山楼市“限购”政策出台以来房地产市场转淡逐渐回归理性。短期看没有进一步上涨的可能，建议出掉。 天通苑顶复适合有一定淘笋能力的人入手，入手价肯定不是市面上看到的价格。如果没有很好的淘笋渠道，更建议选确定性更高的次新盘，看看亦庄常营回龙观等
提问：房姐好，我在江苏常熟，和老公都是外地人，在本地做服装，家庭月收入4万左右，现在考虑在常熟买房，刚需房的同时希望也有较好的升值，因为养了狗和个人爱种花草，所以希望能有个带院儿或大露台的房子，但是这类比较难找，符合的都是位置偏(比如古里)，或者10年以上老房，该不该坚持我的要求，还是选择普通的小区，另外我们新婚，目前还没有孩子，要不要考虑到学区？常熟哪个区域比较值得入手？发展会比较好
回答：你好，考虑流动性的话，建议你买普通的住宅，一般带院子和露台的弊端都比较多，最主要的是产权问题，很多带院子或露台一般价格都偏高，但是面积都不会在产权上体现出来，后期很难找到接盘人。目前没有孩子可以先不用考虑学区，学区属于消费品。 说起常熟房价，不但比太仓高，甚至连苏州市区的很多地方都比不上常熟。 苏州市下属四个县级市，经济在全国县级市中堪称翘楚，常熟经济在四大县级市中排名倒数第二，房价却是实打实的排名第一。 目前常熟新房主要分布在南部新城、城北、文化片区和尚湖几个板块，而像世茂商圈、招商城商圈等老城区板块，都基本没有什么新房。 南部新城板块，属于常熟新近开发的板块，居于老城区下方，同时毗邻东南开发区，吸引了很多在开发区上班的人前来买房。最开始这个板块里没有什么配套和商圈，但是在常熟第一家永旺梦乐城落户这里后，瞬间吸引了大批人气。 城北板块，属于常熟在近年来向北发展而出现的一个住宅板块。从位置来看，处于常熟的万达商圈和高铁片区的交叉处，可以说既有商业辐射又能享受到未来的交通红利，还是相当不错的，而这里的房价基本要在2万1左右。刚需置业可以考虑这里 尚湖板块也基本属于2万元这个层级，这个板块地处虞山尚湖风景区内，定位与上海的淀山湖其实有点像，楼盘虽多，但基本是主打联排叠墅，也就是度假休闲产品。房价虽然2万多，但考虑到多是别墅项目，总价已然不低。 尚湖板块离主城区也就15分钟左右的车程，同时有印象城商业综合体。 常熟市的文化片区，目前入市的新房价格，普遍已经来到了2万8/㎡。2012年，常熟市提出打造集文体、教育、商务、居住为一体的具有文化特色的城市综合文化片区，因此常熟楼盘基本把这一区域称为文化片区。 虽然常熟经济相比全国县级市来说还不错，但目前已暂时性高位，最多支撑现有房价维持正常水平，真要说再有一波行情，几乎是不可能的。 从总体上来说，不管是刚需还是投资，都缺乏进入常熟的理由。 对于刚需来说，可以选择落户或者再等一年社保。 像苏州市区的刚需集中地吴江运东，价格低的楼盘不过1万6、1万7，限购之下，价格大概率不会大幅上涨，刚需们等一年又有多大的困难，又何必要跑到常熟去买贵的多的房子呢？ 对于投资客来说，投资是跟着需求走的，既然刚需不太会买常熟，那么投资的接盘人会是谁呢？只能是常熟本地人。 但是常熟人口放在那里，需求放在那里，没必要进入常熟，不如考虑苏州。
提问：房姐好！新人首问，首套首贷，目标刚需两居室，总首付180W以内，总价450W以下，在民航医院附近工作，计划明年结婚后要小孩。目前在这个预算范围内的房子，我看了金隅泰和园、兴隆家园（回迁房那几栋）、丽景馨居甘露晴苑的房子。咨询如下问题：（1）我的思维比较局限，从您角度来看，金隅泰和园与丽景馨居哪个更好？金隅泰和园为两限房，13年房子比较新，加上转商费后价格与丽景馨居差不多，户型优秀，缺点是交通不方便，门口路也不方便；丽景馨居01年商品房，房子老一些，户型差一些，优点是交通方便。（2）跳脱上述3个小区，还有其他更好推荐吗？东坝预算内的房子和金隅泰和园类似，而常营的房子五环外首付比较吃紧。感谢！
回答：金隅泰和园的位置不好，不推荐 ，而且上车新盘基本都是溢价，没有太多品质可言。上车人群大多是短暂居住未来都会换房，只是满足基本居住的功能。这些因素决定了，上车盘的品质没人会长期买单 450以内 建议关注以下楼盘： 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里。
提问：房姐您好，现住航天，在长安上班，手里有一百多万，想再买一套改善或投资，因为是普通，曲江、高新、航天都没摇上，现在不知该继续摇，等待还是？推荐哪些盘？最好是品牌房企，最好是三室，可自住加投资!
回答：在西安买房摇号是常态，要客观对待，普通资格在之前确实难摇，但随着银行对贷款人资格审查的收紧，对于普通资格购房者有一定好处，因为会因为贷款资格筛选一大批人，当然是这个项目买改善户型对你来说有点压力，但110左右的三室还值得考虑；现在项目还有1号楼未推，包括紫薇华发也可以关注下，后续可以关注下。 如果确实有购房的打算，果断出手就好！只是未来二手房的商品属性在下降，对于投资者来讲有一定的风险；所以个人针对投资一直推荐大家买120平方以内的户型，这样可以从产品上提升流动性。 再比如航天城的绿城紫薇公馆、山水美树，项目配套、价格都不错，值得关注； 这种项目价格之所以低主要在于之前的土拍价格低，随着这种地块的减少，整体价格上涨是必然趋势。 西安投资价值高的板块及楼盘分享，详见知识星球内部。
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