我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐你好。大厂孔雀城和北京市政府一河之隔，目前和北京之间的路还没有通，虽然品质和整体规划比燕郊好很多，价格却和燕郊基本持平。河北北三县一直就有被北京合并的传闻。请问，孔雀城的房子现在有没有投资价值？
回答：投资没价值 记得前几年疯狂的时候，一堆人排队，现场各路群众演员，还有中介伪装跳楼…… 说到这事儿，正好谈谈环京：
1.以前的环京基本只谈燕郊，现在北三县，固安，大厂都加入了话题，但我认为目前有价值的只有燕郊，原因以后讲。
2.在北京工作的外地人，五年十年后，那些买不起房的人就会麻木，逐渐接受租房的生活，只剩下60公里外成片的鬼城。
3.外地人来北京，是为了北京的城市化，是国贸，东三环，望京，中关村，是酒醉灯迷，是大城市生活。
4.而每天开车60公里，上下班四小时只为回到河北农村，我还有什么大城市生活呢？那和我住在五线城市有什么区别呢？
5.所以最终结果是：外地人买不起可以租，租金翻三倍也得继续租，要么租不起滚回三千一平的老家，也比买一万一平的河北农村划算。
6.那，为什么还有这么多人买环京呢？因为人是动物，恐惧和贪婪的本能一旦被激发，就很容易占据原本就不发达的理性。
7.财富总是向能力递归，富不过三代，终究是穷人眼里的故事。
提问：房姐，互联网码农其它地方有贷款，所以北京二套资格，（老婆孩子在重庆有学区房等多套房子）。目前只有150万左右，你建议去哪里买房好？ 积分落户还差点儿。考虑一个人自住或为落户加分或以后给小孩北京高考准备。其实这点儿钱是不是考虑买个车把房子买远点？昌平北街家园8区170左右单配如何？
回答：第一句其实不影响买房本身，但是你的个人想法会影响买房。 海淀一带的码农，普遍买房吃亏，因为整个海淀区不溢价的标的太少，房屋整体更老更破，次新房几乎一定溢价。 且老破小房屋总价基本至少400万起步，首付150万，如果做好选筹，做好评估和贷款，正常可以买到400多万的标的。 上限抵住下限，这里还没有计算，很大概率上由于评估不足导致400也无法买到。 积分落户更多的比较随缘，先把房子买好。 无论是工作，还是其他操作，最后都要落实到赚钱，买房的场景下，赚钱才是目的。 北街家园，远郊、溢价、一居、超高密度小区，都需要回避。
提问：北京房姐，您好！首问盼复。家庭有东南四环学区房一套，两居，价值1100，孩子面临上小学，不想选择朝阳区，欲购海淀房产一套，家有子弹350，月供可承担2-3万，盼给个明确指示。值不值得这样做。还有一种可能是上朝阳的小学，另购一个朝阳的房产，两居，作为投资，哪里比较好？谢谢
回答：你好，考虑学区可以入手海淀 综合来说，海淀小学较好的学区有（以下排名不分先后）： 中关村学区。代表性小学有：中关村一小、二小 学院路学区。代表性小学有：石油附小 万寿路学区。代表性小学有：五一小学、太平路小学、育英学校、建华实验 上地学区。代表性小学有：上地实验小学、清华附小、北大附小 八里庄学区。代表性小学有：人大附小、海淀实验小学 海淀学区。代表性小学有：中关村三小、万泉小学 上地初中无坑，推荐上地东里，其次华清嘉园也可以关注。周边有产业的学区比较抗跌。
提问：你好房姐： 我们是80后夫妻，非京籍，有工作居住证，为了孩子高考考虑，想通过积分落户。目前93分，目前北京有一套住房（月供1.2万），该房初中学区不好，家有两娃，大孩子四年级，天津一套房产价值100w，燕郊一套价值190万，手里有120w现金，现在想一边等落户一边考虑孩子初中问题，想购置一套郊区住房，现在有些纠结如何选择，有几个方案如下 1，保留现有房产，购置郊区低价房产用于积分落户，目前看了密云龙湖天卒那个盘，100万左右能拿下，孩子初中等公办住宿机会 2、保留现有房产，卖掉燕郊，总价购置300万左右郊区房产，比如亦庄和昌平。 3卖掉现有北京、天津、燕郊住房，购置通州住房（兼顾住宿和学校） 4不布局郊区房子，卖掉天津、燕郊购买朝阳或者芍药居北里学区，等待 就这些方案您比较推荐哪个方案呢具体该方案下有无推进楼盘，或者是就这个状况，你就其他建议呢，期待着答复
回答：你好，北京的远郊县（房山延庆密云怀柔门头沟），除了房山，基本都是坑，缺乏人口基础，浪费房票贷票，长期跑输是必然的。 不知道你们现在北京的房产具体是哪个楼盘，建议明盘再判断是继续持有还是出手换筹。 目前来盘亦庄 通州 昌平都有不错的选择。
提问：房姐你好，最近想在西安中建群星汇买二手两室房，由于8号线开始施工，卖方价格都有上涨，而且房源很少，是等等还是应该现在入手。那附近还有哪些刚需适合入手的？
回答：一般地铁的开通都能带动房价的上涨，但这三个时间段对房价的影响最为明显。地铁规划确认会涨一波；地铁开工又涨一波；地铁开通运营会再涨一波。每波的涨幅大概在5%左右，整体涨幅大概在15-20%。 这只是地铁带动的涨幅，算上整个大市的涨幅，实际涨幅肯定在20%以上。每个城市地铁对房价的影响基本都一致。 做房产投资，可以在规划确认前买入，地铁开通后卖出。这个收益还是比较稳妥的，但持有时间一般都会在5年以上。 中建群星汇现在买入还有机会，刚需的话入手还是不错的。 另外区域内龙湖紫宸、清凉山樾、保利天悦也可以看看。
提问：房姐好，17号线开通后，北七家未来科技城板块会怎样，看中海德堡花园，踩盘感觉小区比较破败，但是户型比较不错。4万出头100多平的南北两居，3.5左右的大户型有点动心。
回答：北七家回避 见之前写的《北京边界》 北面最远，不要超过天通苑，回龙观 天通苑的大户型，仍然在3万元，3.5万的北七家老破大，还洗不干净。
提问：房姐，坐标深圳，现在二手房指导价出来后首付80-100万，还能不能在深圳买3套房？因为看不到价格，不了解行情。
回答：现在指导价出来后买房很容易形成错误判断。 以前价格清楚，大家至少知道自己买不买得起，能买哪里的房子，现在一概不知，买房彻底变成了摸瞎，只能找中介一个个问价格。 由于利益相关，所有中介都会夸自己片区好，你问罗湖有各种旧改，问福田有教育资源，问南山有科技中心，问宝安有大前海概念，总有一个卖点适合你，最终你还是不知道，这个房子到底怎么买。 现在买二手基本都是5成起步，很多朋友因为看不到价格，不了解行情，总觉得自己还可以上车，但实际上真的挺难的。 首付100万，现在只能在深圳买200万的房子，真心买不到像样的产品，参考价新政确实抑制了房价，但同时也抬高了上车门槛，所以大家还需要花时间来接受。 最后，现在明显是分化行情，房子好坏不仅关乎着涨幅，还影响着流动性，越是这个时候，其实越要谨慎选好房，因为如果一旦买错，那就是被套牢的命运，将来不管你是想出手还是置换，都会遇到各种阻力。 好在现在行情平稳，你还是有大把时间可以挑选，房子波动性不强，慢慢挑依然能买到笋盘，当然前提是你自己多花功夫研究，或者找专业人士咨询。
提问：房姐您好，新人首问，请求房姐给予指点！！有点着急，盼望房姐能够及时给予回复！ 情况简介：孩子是2018年参加工作并解决北京户口，目前在集体户上。我们想给他先买一套小房子，但暂时不用，四年内可出租兼具保值升值的功能，他在朝阳区悠唐公寓附近工作，我想给他买一个离单位近的住房，目前的问题是： 1.孩子现在有单位公寓住，买房自住需求不是很急，2020年底前在北京买房时机适合吗？还是应该再等等？ 2.这是他的首房首贷，他现在看上一个距离单位三公里左右的白家庄的一居室，47.5平米，售价329万元，91年的房子，房子是不是太老了？之后置换流动性会不会有问题？请教房姐有没有更合适的房子可以推荐一下。 3.购房想用混合贷款，孩子是公职人员，国属公积金贷款，可以贷到80万。现在如果想买，主要问题是收入证明金额只有8000多元，无法覆盖两倍的贷款需求，我和他爸也都无法开具收入证明，无法进行接力贷，但是我们现在可以给他提供大概130万元的首付款，而且月供我们也可以帮助还款，只要能贷上款，还款没有问题。请问房姐有没有其他的合理途径解决和变通解决孩子目前的贷款问题？我们想尽可能利用杠杆买房，想多贷款，且贷款的时间尽量长一些，有没有可能贷到30年的时间？中介说在北京最长贷款期限是25年，是这样的吗？ 另外，还想请问一下，如果混合贷款贷不下来的话，走商业贷款好不好？如果全部走商业贷款，那么首房首贷的公积金贷款使用会不会受到影响？以后再还可以再使用公积金贷款吗？有哪些不利影响，如何可以避免以后对公积金贷款使用的不利影响！ 这是我们第一次在北京买房，所以请求房姐能给我们提出最适合我们的切实可行的购房建议，包括购房的时机，区域，房龄及贷款方面的一些建议，谢谢您！
回答：你好，贷款实际和真实工资关联不大， 北京贷款300万以内，开收入证明+沟通基本可以解决。 500万以上贷款，需要提前综合个人情况和贷款情况做好规划准备。 如果没有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去过，结果就会悲剧。 可以提前6个月养流水，也可以找渠道包装流水。 组合贷查的比较严，商贷没那么严。 按揭最多25年 悠唐附近，130能买到的盘都是老破小，次新可以关注炫特嘉园。 年底是比较好的淘笋时间，部分业主急卖，可以捡漏。
提问：首问：刚需买房，非京籍有北京房票，投资；年龄45，有200W可首付，10年后可以考虑给孩子置换，目前买哪里的可以保值增值，新房或二手房都可以。刚刚看了融创亦庄1号7层89限竞房。请房姐指导一下。
回答：200万首付，看总价450左右的，新盘集中看下亦庄板块，这里很适合长持8年以上，赌板块的上升期。亦庄壹号缺点就是离地铁站远，对于郊区的刚需房子来说，离地铁站远升值空间会比较差。建议看下中海寰宇时代。 二手可以看下常营的柏林爱乐和苹果派，还有回龙观的和谐家园、新龙城、矩阵小区
提问：房姐，西安浐灞住宅一大套。同时北京有购房资格，预算500w。是否可以出西安购入北京？时机大概是什么时候比较合适？
回答：西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价过去4年涨幅也偏高，现在入场有追高的风险。 尽早入北京，现在的非高溢价的学区标的还是在涨，依旧是卖方市场，今年上半年北京成交量又创下5年新高。即使最近出台新政，封堵了离婚买房的补丁，但对后市的影响也不大，只是一个定向调控，小的波动反而是一个入场时机。
提问：房姐你好，目前子弹存量400，年入40，不想负贷太重。通勤需要，想上车五道口-沙河高校区之间的盘。不考虑学区。求分析流星花园，新龙城，万橡悦府。也欢迎推荐其他好盘@
回答：你好，回龙观社区庞大，住着大约50万人口。 1998年，回龙观诞生了第一批经济适用房，一些老北京拿着低收入证明，被分配到这里。 回龙观的小区，名字大多带着一个“龙”字：龙腾苑、龙跃苑、龙锦苑、龙泽苑、龙博苑，还有什么华龙苑、新龙城。 回龙观是典型的睡城，跟涨板块，在这里选房只能选品质最上等的。 何为最上等？又该如何挑选？ 很简单，直接看价格就行。 经历过三年半的调整，北京楼市早已没有任何泡沫，价格就是价值的直接体现。 目前，回龙观板块价格比较高的几个盘分别是：首开国风美唐、金域华府、流星花园、矩阵二期等。 简单粗暴地按价格排个序，金域华府﹥国风美唐﹥矩阵二期﹥流星花园，这基本也是回龙观楼盘的品质排序，挑最贵的买，你就对了70%以上。 如果偏爱新盘，万橡悦府也是不错的选择。