无论是买房还是租房，影响价格上下变动的最大因素永远都是供求关系。
而在去年频繁调控之下，市场观望情绪浓厚，购房需求不足，深圳房价也实打实地下跌了。
在刚刚出炉的12月全国70个大中城市商品住宅销售价格中，深圳一二手房价环比双双下跌！
其中，一手房从环比持平变为环比下跌0.1%；二手房跌幅再次扩大，环比下跌0.4%。
不仅如此，连租赁市场也难逃市场寒流的席卷。
从2021年深圳全市租金变动情况来看，虽然12月有小幅回升，但总体呈现一个下行趋势。
其中，12月龙华、宝安和盐田3区12月租金更是持续下滑。
2021年深圳租金平均仅约72元/㎡，相当于2017年水平，租金直接跌回了4年前！
虽然宏观数据很震撼，但深圳的租赁市场真有这么凉凉吗？还是另有隐情呢？
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深圳租赁市场
有多冷？
这段时间，我们对深圳租赁市场最明显的感知就是大量房源正在放租。
仅仅是链家一家网上租赁平台，现在就有40783套房源正在放租。
我们印象中，产业集中，人流量大，租房需求旺盛的南山区、宝安区和福田区也通通遭遇了租赁史上的滑铁卢。
去年年底，它们同样面临出租难，出租周期被拉长的困境。那些人口相对较少，房源供应更大的区域就更惨了。不但空置率高，而且租金底线不断拉低。
南山科技园某中介机构的中介就透露，往年供不应求的场景今年不复存在。过去是一放出房源马上就可以签约，现在是中介手里的房源越积越多，想租房的客户却只有一个两个。
中介还透露，临近春节回乡人士增多，放盘量也增大，但现在的带看量和成交量仍然不及往年一半。
根据贝壳研究院的统计，第四季度深圳房东成交周期已经延长到了61天，租客成交周期也延长至26天。
在这样的背景下，租金的议价空间变大，租客也变得更有话语权。
在不少媒体报道中，我们看到不少南山、福田的房源与去年相比，租金降了40%左右。
虽然降幅较大，但实际租金变动都还在几百元以内。
除了上面提到的供应增大，需求减少外，政策因素也是房租不断下降的原因之一。
近来，官方不但调控楼市，也在严控租赁市场的租金涨幅。
自从2018年开始，深圳就推出了“稳定租金商品房”试点，准备通过立法的方式建立房屋租赁参考价格制度，严控租金涨幅和房东的恶意涨价。
这几年来也初有成效。尤其近两年，深圳租金基本都呈现一个下行的状态。
而未来，恐怕租金还会继续走低。
去年《深圳市住房发展“十四五”规划》里提到，“十四五”期间计划建设筹集住房89万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）。
未来的巨量房源供应，对租赁市场又将带来一场冲击。
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骑虎难下，
现下的投资客是真的难！
不少深圳投资客的投资模式是“以租养贷”，而现在租赁市场也进入寒冬，业主面临还贷难题。
如果房子持续有租客在租还算好，虽然可能需要让利几百，但至少可以保证有这个稳定的现金流。
怕就怕即使租金降价，也租不出去。
部分放租一直不成功的业主也开始考虑直接把房卖出去了。
不过，看看深圳二手市场，情形就更加不容乐观。
除了二手房价环比下跌，成交量更是透心凉。
根据中原研究中心数据，12月深圳二手房过户套数仅为1971套，环比下滑10.9%。虽然上月成交量小幅回升，但12月又再次落地，并且连续8月保持低位。
而且在中原研究中心样本房源统计数据里，63%的房源房价都有了5%-10%的跌幅。
现在“以租养供”的深圳投资客可以说是骑虎难下，租也租不出，卖也不好卖。
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现在投资深圳
还合适吗？
看到现在深圳投资客进退两难的窘境，很多曾经想要抄底深圳的人也不由得刹住了脚步。
的确，对于那些自身月收入无力支付月供，部分或全部要靠租金才能负担月供的人来说，入场深圳或将成为一大败笔。
但对于那些收入稳定且能够负担月供，不依赖租金的投资客来说，深圳仍是你保值抗跌最好的选择。