本文作者
朱晓婕
行政审判庭
法官
顾美玉
行政审判庭
法官助理
该案例在全国法院系统2021年度优秀案例分析评选活动中荣获三等奖
裁判要旨
不动产登记资料的查询主体及范围的限定，体现了物权公示与权利人隐私保护之间的价值平衡。不动产登记权利人相较利害关系人而言，享有较大的不动产登记资料查阅范围，但根据《不动产登记资料查询暂行办法》第十四条规定，不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料，其中的“本不动产登记”根据文义、体系、比较及目的等法律解释方法分析，应当限缩理解为“本（次）不动产登记”，而非“本不动产（之）登记”。因此，作为因买卖取得房屋所有权的权利人，其查询资料范围不应优于前手，不包括不动产首次登记及至本次转移登记之前的历史登记资料。
案
情
介
绍
2019年12月2日，包某某至上海市自然资源确权登记局（以下简称市确权登记局）下属的上海市杨浦区不动产登记事务中心（以下简称杨浦登记中心），要求提供包某某名下上海市杨浦区XXX号房屋（以下简称涉案房屋）的登记资料。其间，包某某递交了上海市不动产登记原始凭证查阅申请书，申请查阅其名下涉案房屋房地产登记簿中的初始登记资料。杨浦登记中心经审查，涉案房屋产权人于2000年9月因房屋买卖登记为包某某，遂向包某某提供了涉案房屋产权人登记为包某某时的房地产买卖合同等不动产变更登记资料，对包某某申请查阅的涉案房屋初始登记资料不予查询。包某某不服，诉至法院，请求市确权登记局履行配合包某某查阅不动产登记资料的法定职责。一审判决驳回包某某的诉讼请求。一审判决后，包某某依法提起上诉。上海市第三中级人民法院经审理作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
裁
判
分
析
不动产登记查询制度是物权公示原则的基础，学理上称之为“形式公示原则”，为实体公示原则不可缺少的对应制度。根据《民法典》第二百一十六条第一款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第二百一十八条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。本案系因现不动产所有权人要求查询该不动产首次登记时的不动产登记资料而不动产登记机构未予提供而引发，争议焦点集中于《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《查询办法》）第十四条关于查询范围即“本不动产登记”规定的不同理解。以下将从不动产登记簿属性、不动产登记查询的立法现状及《查询办法》第十四条的理解与适用三方面进行分析阐述。
一、不动产登记簿的设立意义及其双重属性
基于物权公示原则的内在要求，登记的本质在于将有关不动产物权设立、转移、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备查阅。而要实现不动产登记的公示效果，则必须设立不动产登记簿，并建立不动产登记资料公开查询制度，允许他人查阅复制相关不动产登记资料并为其提供便利。
然而，不动产登记资料公开查询制度一直备受社会各界的高度关注，不动产登记资料的公开，在立法、实践领域存在较大争议。一方面，为保障不动产交易安全，落实物权公示原则，应当允许社会公众查阅不动产登记簿。另一方面，不动产登记簿涉及权利人的个人财产状况等隐私体现了一定的私密性。因此，不动产登记簿兼具公开性和私密性的双重属性，社会公众既关注在不动产交易时能够便利地查询他人的不动产状况，也关注自身持有的不动产的信息隐私保护程度。不动产登记资料的查询主体及范围的限定，体现了物权公示与权利人隐私保护矛盾的价值平衡。
二、不动产登记查询的立法现状
从我国现行有关立法来看，《民法典》第二百一十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。”原《物权法》第十八条亦同样对登记资料查询作了原则规定。《不动产登记暂行条例》（以下简称《登记条例》）以《物权法》为立法基础，系国务院制定的用以规范不动产登记行为的行政法规，其中第二十七条规定，“权利人、利害关系人”是可以依法查询、复制不动产登记资料的主体，不动产登记机构应当提供登记资料。自然资源部根据《登记条例》等法律法规制定《不动产登记实施细则》（以下简称《登记条例实施细则》）《查询办法》等部门规章，相较《登记条例》分别作出了更为明确、细化的规定。其中《登记条例实施细则》第九十四条第一款明确，不动产登记资料包括不动产登记结果及登记原始资料等。第九十七条第三款、第四款分别规定：“权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。”《查询办法》系对不动产登记管理中不动产登记资料查询活动所作的特别规定，其中第十四条就权利人的查询范围进而规定：“不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。”第十九条规定，符合所列三项条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果。
下沉到规范性文件即有原国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》20.1以及原国土资源部《土地登记公开查询暂行办法（试点试用）》第四条规定，权利人可以查询其全部（权利范围内）的不动产登记资料（原始凭证）。在行政审判实践中，因《登记条例》《登记条例实施细则》《查询办法》等行政法规、规章的效力均高于《不动产登记操作规范（试行）》《土地登记公开查询暂行办法（试点试用）》等规范性文件，在上位法已有明确规定的情况下，应当优先适用《登记条例》《登记条例实施细则》以及《查询办法》的规定。上述规定中，国土资源部公布的《查询办法》对于除国家机关外的主体查询不动产登记资料有了较为明确详细的规定，为不动产登记机构履行职责的准则。对不动产登记资料的查询应主要依据《查询办法》，并结合《民法典》《登记条例》《登记条例实施细则》等上位法规定进行适用。
根据上述规定，不动产登记资料的查询主体分为不动产权利人及利害关系人两类，其中：权利人一般指对登记的不动产已享有所有权或他物权的人；利害关系人是指与登记的不动产具有一定现实利益关系，并有可能因不动产登记结果而影响其利益存在或实现的人。不动产登记资料的查询范围包括不动产登记结果及登记原始资料等。对于权利人、利害关系人的查询范围，明确权利人可以查询、复制其不动产登记资料；而因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。《查询办法》第十四条就权利人的查询范围进而规定：“不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。”
由此可见，根据相关规定，因查询主体的不同，不动产登记权利人、利害关系人等相应的查询范围亦有严格的界定与区分。不动产登记权利人较利害关系人具有更大的登记资料查阅范围，但其查阅范围并不及于特定不动产的全部不动产登记资料。
三、《查询办法》第十四条中“本不动产登记”的理解与适用
《查询办法》第十四条规定，不动产登记簿上记载的权利人的查询范围包括本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。对于规定中的“本不动产”的理解，有人认为：“本不动产”即指向不动产本身，可以理解为“该不动产”，因此，权利人应当可以查询本不动产登记的所有资料。而反对方则认为：“不动产登记簿上记载的权利人”不能等同于“产权人”，不动产登记簿上记载的权利人亦不仅仅包括现房屋产权人，还包括过往历次登记生成的登记簿信息上记载的权利人，因此，其查询范围仅限于本（次）不动产登记”，而非“本不动产（之）登记”。笔者认为，在现行法律法规没有明确解释且各方对其理解存在歧义的情况下，应运用法律解释方法，多维度地对相关规定进行分析、理解：
（一）文义解释。从查询主体来看，《查询办法》第十四条规定的查询主体指向“不动产登记簿上记载的权利人”，与《民法典》第二百一十八条规定中查询主体“权利人”的概括表述不同，突出权利人与每次不动产登记行为的一一对应关系。因此，与之对应，“本不动产登记”也应当理解为与“不动产登记簿上记载权利人”行为相对应的“本次不动产登记”。否则，该法条则应与其他概括规定如“权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料”一致，统一表述为“不动产权利人”。因此，作为定语的“不动产登记簿上记载的”应当理解为对权利人范围的限缩。
（二）体系解释。从查询范围来看，不动产登记簿上记载的权利人可以查询的范围是“本不动产登记结果”和“本不动产登记原始资料”。如果是指全部不动产登记结果和原始资料，从立法技术上，完全可以表述为“不动产登记结果和不动产登记原始资料”。因为《查询办法》第二条规定中已经明确，不动产登记资料包括不动产登记结果和不动产登记原始资料，本条甚至可以直接表述为“不动产登记资料”。从语义及语法结构上看，此处两次用“本”字用以强调与本次登记相应的登记结果和登记资料，而并非泛指全部。
（三）比较解释。从查询主体与范围的相适性来看，不动产登记的权利不仅指房屋等建筑物、构筑物所有权，还包括土地承包经营权、建设用地使用权、地役权、抵押权等。相对应，不动产登记簿上记载的权利人并不仅限于不动产所有权人，还包括地役权人、抵押权人等。如果按照“本不动产之登记”理解，则抵押权人对抵押的不动产的全部登记资料亦享有查询、复制的权利，显然超出其应予查询的合理范围，查询主体与范围不相适性，不符合《登记条例》《查询办法》对于不同主体分类查询的严格界定。
（四）目的解释。从立法目的来看，根据《查询办法》第一条规定，其立法目的是为了规范不动产登记资料查询活动，加强不动产登记资料管理、保护和利用，维护不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益。因此，不动产登记资料查询既要以保护权利人的交易安全及其合法权益为目的，遵循便民、高效原则，也要加强登记资料利用的严格管理，强调依法原则，确保信息安全，避免不当泄露个人隐私。本案上诉人自2000年9月因买卖办理转移登记，为保障其交易安全及合法权益，其可以查询其转移登记结果及原始资料，在其登记成为所有权人之前的房屋买卖过程中，其亦可作为利害关系人查询涉案房屋的自然状况、权利人以及查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。上述查询内容已充分保障上诉人作为买受人、涉案房屋所有权人的合法权益。
本案判决在解释和适用法律时，既严格适用法律规定和维护法律规定的严肃性，确保法律适用的确定性、统一性和连续性，又避免刻板僵化地理解和适用法律条文，最大限度考虑了物权公示与权利人隐私保护之间的价值平衡，较好维护了社会公共利益和个人利益。
【案例索引】
一审案号：上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115行初160号
二审案号：上海市第三中级人民法院（2020）沪03行终528号
作者：朱晓婕、顾美玉
摄影：胡祥生
责任编辑：张文姣
上海第三中院原创作品
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