中房报记者 梁笑梅 北京报道
港股地产板块反弹。1月10日，龙湖集团股价上涨近5%，当日41.5港元/股则创造了其两个月以来的股价新高。
近日，龙湖集团附属公司递交了上市申请书。1月7日晚间，龙湖智创生活有限公司（以下简称“龙湖智创生活”）向港交所正式递交了招股书。同日，龙湖集团官网也宣布启用“龙湖智创生活”这个全新品牌。
根据招股书显示，龙湖智创生活汇聚了龙湖集团智慧服务、商业运营两个航道的核心能力，是提供物业管理及商业运营服务的“智慧生活”及“空间服务”品牌。
回望2021年，物业行业发生了巨大转变，资本市场情绪低迷，行业估值回归理性，物企招股书频繁失效，上市进程开始放缓，部分物企甚至被放上货架以缓解母公司的流动性危机。
龙湖智创生活却逆风而上，递表动作可谓迅速。龙湖智创生活凭借2.5亿平方米的在管面积以及物管+商管”双轮驱动模式的两大亮点，物业行业的新格局即将改变。
在管面积2.5亿平方米 营收望破百亿元
截至2021年12月28日，龙湖智创生活物业管理服务签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米。
为了此次上市，龙湖智创生活提前做了不少准备。
去年以来，龙湖智创生活在物业板块并购动作接连不断，先后收购了美好幸福物业、亿达服务、楷林商服、九龙仓集团旗下的内地物管资产。
在规模上的“跑马圈地”也直接反映在了营收上。
招股书显示，2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入超77.7亿元，同比增长81.2%。
按照这个速度，也就是龙湖智创生活每个月营收将近9亿元，2021年全年龙湖智创生活营收有望超过100亿元。
值得一提的是，龙湖智创生活还在逐渐摆脱对龙湖集团的业绩依赖。
截至2019年、2020年及2021年前9个月，龙湖智创生活的在管面积中，来自立第三方开发的项目数量分别为230个、398个及696个，占在管项目总数的分别为43.9%、47.4%及58.5%，今年其第三方项目数量占比首次超过一半。同期，其相应在管建筑面积分别为0.37亿平方米、0.79.亿平方米及1.27亿平方米，分别占在管总建筑面积的38.2%、51.5%及59.8%。
物管+商管双轮驱动
龙湖智创生活对自己的全新定义是提供物业管理及商业运营服务的，智慧生活及空间服务提供商。
基于全新业务内涵、外延，龙湖智创生活是在“一个龙湖”生态体系中，生长出来的全新品牌，有机融合了龙湖集团原智慧服务、商业运营等业务的核心能力。
龙湖智创生活的业务包括住宅及其他非商业的物业管理服务、商业运营及物业管理服务两方面，多年以来，形成了“物管+商管”模式。
招股书显示，2019年、2020年以及2021年前9月，龙湖智创生活住宅及其他非商业的物业管理服务实现收入分别为38.86亿元、54.45亿元和60.12亿元，占比分别为89%、84.2%和77.4%；商业运营及物业管理服务的收入分别为48.25亿元、10.22亿元和17.58亿元，占比分别为11%、15.8%和22.6%。
除了保持在物业板块的优势外，龙湖智创生活在商业运营服务板块也在不断发力。
截至12月28日，龙湖智创生活向60个购物中心提供商业运营服务，管理服务内容包括定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出、消费者服务等，合计管理面积580万平方米，服务超过13,000名租户。
龙湖智创生活方面表示，2019年、2020年及截至2021年9月30日止九个月，在管购物中心的客流分别为4.722亿、4.587亿及5.043亿人次；2019年、2020年在管购物中心的销售额分别约为267亿元、305亿元，截至2021年9月30日的过去一年，销售额为446亿元。
从布局来看，截至2021年9月30日，龙湖智创生活一二线商业运营服务项目占比超过90%，在中国所有购物中心运营服务提供商中排名第三。
对标华润万象生活 物业格局将变
和传统的住宅物业相比，商管型物业因其毛利率更高、租金收益成长性强，受到资本市场的青睐，其相应的估值、市盈率表现也相对更好。
在已经上市的市物企中，主打商管概念的华润万象生活市盈率最高，最高时曾超过100倍。其它同样以商管为重要组成部分的宝龙商业、中骏商管、合景悠活市值也高于行业均值。
值得注意的是，龙湖智创生活商业运营及物业管理服务的毛利率要高于住宅及其他非商业的物业管理服务。2019年、2020年以及2021年前9月，龙湖智创生活的毛利率分别为29.2%、25.8%及27.6%。其中，住宅及其他非商业物业管理服务的毛利率分别为29.2%、25.6%和25.3%，商业运营及物业管理服务的毛利率分别为29.6%、26.7%和35.3%。
一位业内人士直言，“龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活，两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合，都具备有全国影响力的品牌，都试图在物管和商管运营服务方面寻求协同，综合化满足消费者需求。就区别而言，龙湖智创生活的物管收入远大于华润万象生活，物管业务外拓和并购的经验也明显更为丰富，商管外拓则晚于华润万象生活，定位面向更广阔城市中产居民。”
龙湖智创生活方面表示，希望不断地发现、挖掘、扩大不同物业类型之间的协同效应及联系，更好地满足物业使用者的多种需求。
例如，龙湖智创生活积极加强管理的住宅社区与购物中心之间的协同效应。一方面，在管住宅社区为在附近区域内的在管购物中心提供稳定客户群体，提升了客流和销售额；另一方面，管理的购物中心也为附近社区居民提供高质量的购物及生活方式体验，从而提高整体生活质量。
亿翰智库表示，经过近一年的充分准备，龙湖物管、商管在规模和业态上实现大幅跨越，在此基础上有机融合商业运营板块，由此推出的龙湖智创生活在规模、业务布局方面均已具备较为强势的竞争力。
2021年11月5日晚间，万科发布公告称，拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）在港交所上市。随着万物云与龙湖智创生活与先后宣布上市计划，未来的物业行业格局即将改变。