1月7日晚，龙湖集团发布公告称，公司拟分拆公司附属公司龙湖智创生活有限公司的股份在香港联交所主板独立上市。同日，龙湖智创生活向香港联交所正式递交招股书。
回溯过往数年，多数分拆物业的背后，或多或少都有着一些对于资金的考量。
在“三道红线”的监管下，分拆物业上市所对应的股权融资，无论是作为降负债的筹码，还是拿地、经营的补充，这笔无息的“巨款”即便不是雪中送炭，也称得上锦上添花的关键。
不过，仅从融资的角度来看，龙湖分拆龙湖智创生活的时机，也许算不上一个好时点。
去年，物业股去年全年跌幅达47.5%，同期恒生指数下跌14.7%，行业指数远低于恒生指数。资本市场对物管板块的态度，也经历了从发现到认同，从高涨再到回归的一整套周期。当前龙湖分拆物业上市时机是否合适？
持续遇冷的物业
其实，自2018年以来房企分拆物业上市的脚步就从未停歇。
2019年，有12家物管企业以IPO或借壳的方式登陆资本市场，而在2020年，因受到新冠疫情的影响，餐饮、商业等服务业大面积停滞，但因物业管理行业的稳定业绩增长，以及其自身轻资产、低负债特点，使得物管公司备受市场追捧，房地产公司分拆物管业务IPO成为风口，全年有近40家物企提交上市申请，其中17家物管公司成功上市，创下物业上市以来的最高峰。
截止2021年12月，有超过50家物企登陆资本市场。
不过，多数分拆物业的背后，或多或少都有着一些对于资金的考量。
在物业板块估值较高的情况下，尤其面对国家“三道红线”的政策压力，房企拆分物业管理公司IPO成为房企改善财务的办法之一。通过股权融资的方式，有助于降低企业的负债水平，提高融资能力，进而有利于其业务拓展。
2021年1月中旬，恒大物业股价在开盘后不久便达到13.8港元，市值突破1500亿元。拆分物管版块也被一些房企当做资金“回笼”、套现的工具。1月5日，作为闽系房企中一员的禹洲集团为缓解财务危机，而拆分物管版块禹佳生活服务，以10.6亿元的价格卖给华润。
这一势头在2021年也依旧持续，但却“好景不长”。
过去一年，物业公司在资本市场经历了一个估值回归的过程，相对应的IPO募集资金总量以及市值体量的同步回落，在所难免。
据统计，2021年，新交表企业数量达36家，创下历史之最，而全年仅新增的上市物企仅14家，其中12家企业经IPO上市。7月之前物管市场上市火热，仅7月上旬就有6家企业成功上市；而到7月下旬，物企的IPO之路“遇冷”，
2021年8月至12月17日，港股仅新增2家物业企业；二级市场走势也发生转变，从7月1日至12月10日，仅6家企业出现上涨，板块平均跌幅22.16%，超过恒生指数整体16.76%的跌幅。多家物管企业股价、市值和市盈率下降明显。截至2021年底，板块滚动市盈率降至18.7倍。
一段时间里，物企在资本支持下扎堆上市。但物业管理公司的发展规模并未达到投资者的预期，过度依赖母公司，同时在管面积的可持续增长受到房地产行业低迷的影响，导致物企发展未来不确定性增强。
种种因素下，使得资本市场对物业行业的估值以及经营存续性产生一定程度的担忧。因此在2021年下半年，资本市场开始越加重视物管企业质量状况考核，多家物企提交的招股书批量“失效”。
龙湖“逆潮而上”为哪般？
在物企上市进入低潮期的状况下，龙湖集团在此时宣布拆分物管上市，是何原因？
在“三道红线”的监管下，分拆物业上市所对应的股权融资，无论是作为降负债的筹码，还是拿地、经营的补充，这笔无息的“巨款”即便不是雪中送炭，也称得上锦上添花的关键。
龙湖一直以稳健著称。数据显示，该公司已连续五年达到“三道红线”绿档标准，截至2021年上半年末，净负债率进一步下降至46.0%，现金短债比达到5.48倍，平均融资成本为4.21%，且是国内唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。
从债务结构以及偿债能力上看，甚至更优于身为行业老大哥的万科。
1月11日 龙湖集团发布2021年销售情况。数据显示，龙湖集团全年累计实现合同销售金额2900.9亿元，同比增长7.2%；合同销售面积1708.9万平方米。
分区域来看，龙湖集团长三角区域销售额为818.9亿元，占比28.23%；环渤海、华中、华南和西部的销售金额分别723.8亿元、285.8亿元、433.3亿元和639.1亿元。
再来看，龙湖智创的情况。
作为龙湖集团旗下物管平台，龙湖智创生活于2018年8月29日在开曼群岛注册成立。据招股书显示，龙湖智创生活业务包括物业管理服务和商业运营管理服务两大领域。其中，物业管理服务是指龙湖集团开发的以及第三方拓展的住宅物业及非商业项目等；商业运营管理，即龙湖整合商业运营等资源板块业务，注入到龙湖智创生活，目前运营服务60个购物中心，包括“天街”“星悦荟”等。
截至2021年9月30日，该公司在全国13个城市运营59个购物中心项目，商业运营服务项下的总建筑面积为570万平方米。截至2021年12月28日，龙湖智创生活的物业管理服务签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积超2.5亿平方米。
从营业收入来看，2019年龙湖智创生活的收入为43.69亿元，2020年为64.68亿元。招股书数据显示，截至2021年9月末，龙湖智创生活的收入规模达到77.71亿元，完全超出2020全年的收入水平，同比增幅达到81.18%。
另据招股书显示，龙湖智创生活已签约但尚未开业的储备购物中心有68个，合约面积约636万平方米，这将为其后续商管业务收入增长提供保障。
除了物管版块的营收稳步提升外，2021年以来龙湖集团在物业方面明显提速的收并购，展现出其对物业版块发展的野心。
据不完全统计，2021年2月，龙湖物业收购美好幸福60%股权，并在6个月后完成对美好幸福100%的股权收购；3月，龙湖物业以12.73亿元的代价整体收购亿达中国旗下物业板块亿达服务100%股权；8月，龙湖物业完成对楷林商服100%的股权收购。9月，龙湖物业再次完成对九龙仓旗下物企的收购。
一系列的收并购行为，不仅使其管规规模迅速扩充，龙湖物业在全国的布局以及业态类型、服务人群也在不断拓展。
此外，龙湖智创生活来自独立第三方的项目占比逐渐提升。截至2019年、2020年及2021年9月，龙湖智创生活在管的由独立第三方开发的项目管建筑面积，分别占在管总建筑面积的38.2%、51.5%及59.8%。
可以看出，从未来的资本投资来看，龙湖智创生活无论是在在营收和规模上，还是以及项目开拓和第三方外拓能力上，都展现出了不俗的实力。
招股书显示，龙湖智创生活本次IPO募集的资金，在未来一至两年将用于持续提升数字化运营及人工智能物联网（AIOT）的核心竞争力，以使客户享受更好的生活及购物体验。
面对2021年物企上市“减速”，一直以稳健著称的龙湖，能否通过分拆物管板块上市打破打破行业寒冬，让我们拭目以待。
文/李琪 谢静雯