我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐您好，新人首问。见房姐每次回答的痛快淋漓，有如下几个困扰很久的问题请教房姐： 1.本人年底前买婚房，首套首贷，女友在北京西客站附近工作，想在离单位近的地方买房，刚需也希望保值。想出子弹800万，但是月供不想超过1万。因为西客站是西城海淀丰台三区交汇，请问西城和海淀哪个更好？以后孩子上学是西城还是海淀买房更好？目前在周围的丽水莲花、红山世家、西豪逸景（这三个西城）、北蜂窝路5号院（海淀）间纠结，请问房姐哪个性价比更高、增值空间更大？或者房姐还有更好的推荐吗？有一套东北向的房子因为窗外风景好女友很喜欢，请问是朝向不好以后就不好出手吗？ 2.二套还想买一套通州的房子投资用，请问选择哪里的房子好呢？ 3.西边古城新开盘的中海天钻可以入手吗？或者买古城的更便宜的中海回迁房是不是更划算？ 4.家里有二套九千多\/平入的威海乳山的房子，现在也就二三千\/平了……请问是现在就抛掉，还是继续持有啊？ 迫切期待并感谢房姐的指点！谢谢
回答：你好，西城拼爹，海淀拼娃，2个区的教育水平高低难分。关键在于你们的教育观念和孩子本身更适合哪一种教育。 想让娃轻松点，可以选择西城教育相对均衡 坑少的学区，比如德胜片区，金融街片区，月坛片区等。比如：裕中东里 裕中西里 马甸南村 新风北街 新风北里 新明胡同 红山世家房子新，物业管理不错，缺点是周边环境太差，商住比较多。就是出房少，不过好小区出房都少，注意别买挨着铁路的。朗琴园也不错。 海淀能接受北蜂窝路5号院的学区可以买，品质好房子新，要是觉得学区还可以再好点就买育新，就是品质肯定不如北蜂窝路5号院。 通州一般说的核心就是运河核心区红线内48平方公里那块。 那块第一档的二手房主要就是运河四大天王：京贸国际城西、百合湾、bobo自由城、运河湾。 中海天钻自住属性大于投资属性，潜力一般 乳山尽快出手换筹
提问：您好，坐标扬州，子弹30，自有住房一套，纯公积金贷款，现在想考虑置换，一套扬子佳竹苑的二手房和梅岭学区房，请问怎么操作更合适？谢谢
回答：你的置换打法我还是认可的，卖1买2，2套升值能力肯定大于1套。可以置换1套自住，另外买1套学区房投资。 扬州未来几年、十几年的GDP、人均GDP排名在省内都不会有提升甚至还可能会继续降低，因为扬州要想发展，必然要靠苏北的整体发展。 如果苏北整体发展不行，那么扬州就不行，如果苏北整体发展好了，扬州也仅仅是分一杯羹而已，做不了苏北领头羊。 虽然这波扬州的房价在涨，但长远看来后劲不足，原因有2点： 1.人才流失：南京、苏州、无锡、常州、昆山，不管是经济、人口、还是区位都优于扬州，竞争激烈，势必会吸血扬州。 2.城市保护：对于扬州来说，环境大于一切，所以在扬州你看不到摩天大楼，也看不到重工业区。 不容易产生有购买力的高薪人口。所以在很多城市依赖工业享受市场经济福利的时候，扬州失去了第一波福利。 所以本土刚需可以深耕，外来纯投资就没必要。
提问：房姐您好，请问在买房申请组合贷前一个月，我老公换了工作，但是社保公积金没断，主贷款人是我老公，请问会影响贷款吗？还有我们首付不够想在银行借一点信用贷，会上征信，总的流水能覆盖信用贷和房贷的两倍，这种情况银行在批贷前会让我们先还清信用贷再贷款吗？
回答：买房的时候最好别换工作，换工作期间买房比较麻烦，因为你要是买房的过程中前后工作单位不一致被银行发现，有骗贷的嫌疑，我建议你要么换房完再换工作，要么换好工作再换房。 建议做不上征信的信用贷，或者前面的贷款，和后面的买房、按揭要打时间差和征信查询控制，最好的方案是用其它核（家人）办信用贷。
提问：房姐您好！新人首问：1. 目前人在国外，户口在北京，无房。打算投资1000万左右在北京买一套投资房，可持有5-10年。纯投资，请问推荐哪些板块，楼盘和户型？2. 因老家在成都，是否可以考虑在成都投资买房（不知道成都的房票是否好拿，或也可以用父母的房票），成都的投资买房推荐哪些板块和小区？北京和成都比较起来，您更推荐在哪里投资房产？3. 目前手头还有流动资金1500万，打算用于投资基金股票等，您是否建议更多投资在房产上？非常感谢！
回答：1. 1000+选筹建议看 望京、双井、九龙山、四惠。楼盘可以看下 珠江帝景、首城国际、橄榄城、东湖湾、慧谷阳光 2. 有成都购房资格建议入一套，底仓大头在北京，部分小资金投成都（500内），两边兼顾不冲突。 成都纯投资避开爆炒高价区，关注犀浦，大丰，天回，三河场锦水河，书房这几个近郊区 3. 房产投资更稳，建议70+%的资金用在房产上。当然如果你熟悉基金股票投资，混合配置是最优的
提问：房姐老师您好，目前北京想买套房子投资，总价不超过500，看了天通苑东区电梯大三居，或者望京板块塔楼的2居室，或者亚运村\/安贞附近的2居室。您觉得哪个板块比较合适？
回答：首付多少？ 买房第一步，永远都是你有多少钱，包括你的现金，你的资产和负债情况从而计算出你可以得到的资金。 天通苑大面积低单价我们2-2.5万入手的，现在已经3万了 望京是优质板块；； 优质板块，80%以上的楼盘不适合买； 不优质板块，95%以上的楼盘是不适合买。 亚运村老破小老破大为主，主要依靠学区支撑。 产品没有竞争力，天花板已经顶在头上。
提问：目前我们两口住在朝阳大悦城旁边朝阳园两房，孩子刚出生三个月，想换一个大点的房子改善居住，以后孩子上学也方便，看了一个对面天鹅湾小区南区的房子，三叠上下两层四个卧室，295平，装修还比较新，孩子可以直接入住，价格1650万，想着以后老人和保姆一起来带孩子也住得下，要了二胎也不用换房子。从购房和以后孩子读书角度来看（母亲北京户口，孩子户口跟母亲），您觉得怎么样，或者这个预算左右还有什么好的推荐？
回答：你好，朝青板块各梯队产品排序： 第一梯队豪宅盘：星河湾 第二梯队豪改盘：逸翠园，天鹅湾，润枫水尚 第三梯队改善盘：华纺易城，珠江罗马 第四梯队刚需盘：国美第一城，青年汇，朝阳园，炫特嘉园等。 第二梯队的豪改盘中性价比最高的就是天鹅湾，距离大悦城很近，但是没有噪音污染，小区环境比肩星河湾。 另外大部分天鹅湾业主会选择把子女送到私立学校，如果学区不是第一考虑因素，纯改善自住可以入手天鹅湾。
提问：房姐，您好。我们二套贷款资质，手里有150万现金，总预算计划在260万左右，打算买一套一居室（90年以后）。家庭年收入较低，在30万以内。目前关注了西罗园、洋桥北里、石榴园北里、华威西里、潘家园东里、双龙南里、石佛营西里、甘露园南里。请问您有什么建议呢？谢谢
回答：这个总预算能看的标的不多，这类产品涨幅类似，属于价格传导链的末端，选择上注意房龄和楼层（尽量不选顶层）即可，未来会更好出手，还可以看下 丰台板块 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场
提问：房姐，坐标成都。之前问了您的，13楼的顶楼能不能买，主要是投资，后来问了两个中介的朋友，都强烈建议不要买，因为后期不好出手，并且卖价要比中间楼层便宜接近10%，由于只交了2万定金，请问房姐，要不要及时止损，放弃这套房，毕竟300万出头的房子，以后真的成了“不动产”，对家庭来说难以承受。 另外，请问房姐，总高13层的房子，最好是哪个楼层综合起来好一些，总高7楼的呢？ 第三，一个小区内既有别墅，又有7层，还有13层和28层的房子，对于这样阶梯式上升的房子，投资来说选哪个类型的最好，别墅就不要了，您多次强调，投资回避别墅。
回答：1.一般来说顶楼是不建议投资的，后期出手比较困难，且卖不出好价格。 2.一般层数好的价格会高一些的，大部分在中间层数6~10是比较合适的。 房屋共七层，属于多层房屋，一般没有配置电梯。不管有没有电梯，如果有老人，小孩，选3层。没有选择5层，视野好一点。 3.从价格，户型，楼的位置三个维度去选。 在价格方面，高层小高层和多层一定是有差异的。如果预算足够的话，多层首选小高层，其次高层再次。 在户型方面，三类产品的户型配比一定也是不一样的。一般多层的户型面积偏大，高层的户型面积偏小。从设计的角度来讲，多层的户型更合理一些，回过头来再参考第一点，价格。 在楼的位置方面，高层一般都是小区外围的一排，紧靠路的一排。洋房多半在中间，周围的景观资源更好。如果喜欢静，肯定选小区中间。如果高层的景观视野非常好，选择高层也未尝不可。 总之，预算是最大的因素，如果不考虑购买能力的情况下，购买顺序依次为：多层>小高层>高层。因为一个小区要是配置这三种房型的话，肯定多层是别墅或者叠墅级别的豪宅，且都在小区核心位置上。而小高层或高层就沿小区周边沿路或高架路布置，隔绝外界对小区核心区的侵扰。
提问：房姐您好，关注您的专业见解有一段时间了，新人首问！ 近期有购房想法，子弹大约200出头，夫妻二人sfsd，近2、3年内不考虑自住。参考您的独到分析，重点关注了望京板块！如季景沁园、南湖东园、宝星国际等，综合个人实力和房屋在售情况，个人比较倾向宝星国际，但为您并不特别推荐的一居开间，故较为犹豫，盼赐教。或请房姐给出更全面的指导，感谢！ 目前房产情况:西三旗枫丹丽舍和父母同住，考虑小孩幼儿园情况，近几年会一直住在此处；广安门马连道一套老房，目前闲置；北海一套年底交房，根据政策情况考虑两三年内出手。
回答：你好，1居因为溢价比较多，一般不做重点推荐。 但是200+子弹，在望京板块内选筹比较难。 目前还不错的选筹只有宝星国际 澳洲康都 如果价格合适，可以买。
提问：房姐好！本人有个名额计划购房纯投资，房价在1000-1500左右，1.请问哪些板块小区未来成长空间更好？2.望京橄榄城100方左右南向两房1150万与双井首城国际南北向3房1480万哪套房未来成长空间更好，都是中高层。3.北上广深本轮房价北京涨幅最差，后续情况怎样？谢谢您！
回答：望京和双井都在选筹范围内，但这两个板块的作用是完全不同的，望京产住结合，天花板高，成长性好，这个区域特点就是次新盘涨幅居高，橄榄城、东湖湾、保利中央公园 都是领涨盘，大多是改善群体，不缺接盘侠。 双井是一个宜居的生活板块，就是CBD的后花园，位置好配套成熟，成长性一般，但是风险很低。这个板块的 首城国际、乐城国际、富力城 都不错 能持有8年以上建议看望京，否则就稳一点看双井 北京一直是政策在压制，限购全国最严，在这种高压状态下涨幅也不算低，可见背后的购买力有多强，深圳上海都出了新的限购政策，都被按住了，大概率要横盘一段时间，北京这一轮基本没有加码新的政策，未来大涨肯定不会，一线城市都不会出现大涨了，毕竟要维护“住房不炒”，但是北京的暗涨是一定的，是由城市的吸引力和刚需的购买力决定的。
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