上半年“跳高”，下半年“跳水”。今年的天津行情，活脱脱是一出楼市“运动会”。
原以为最后会来个“100米冲刺”，但目前来看，够呛了。
12月份成交量能过百万平米，都算争气的。
虽未结束，实已结束。
今年也就1200多万平米的量，会低于去年。
大多数区域也都是“量少”的剧情，有的甚至已经低到尘埃里。
不过，也有表现优异者。
这类“个别分子”，买房人一定要重点关注。
很简单，当下行情都能逆势上行，说明，一有倚仗，二有需求。保值实力过硬。
明年市场修复，这类区域也会率先抬头。
是沙子还是珍珠，成交数据已经体现出来了。
论区，河西、南开当拔头筹。
河西今年太“哇塞”。
前11个月已签约38.6万平米，比去年全年的量还多出49%。
相比2019年更是翻倍涨。
更为惊奇的是，市场越不好，河西越突出。
2018年，15万平米；2019年，18万平米……河西区好似拔节的高梁，一年更胜一年。
今年预估能到42万平米左右，会比去年高出六成多。
特别是新梅江板块，已全面开挂。
1-11月签约28万平米，占到整个河西超七成的量。
前两年虽已展现出“台柱子”本色，但市场份额不过六成左右。
今年是量涨，份额也涨。
仅11个月就已卖出去年全年量的1.8倍，若加上12月份，翻倍不成问题。
也正是因为新梅江，河西被顶到了市区第一名。
把老牌销冠河东远远甩在了身后。
南开也能比去年多卖四成的量。
但它的逻辑与河西不同。
1）牛市看刚需，熊市看豪宅。高端改善在出手。
2）房价天花板拔高，倒逼门槛盘被扫货。
撑起南开半边天的南开宸院已售罄，未来，南开的量不用过多期望。
但价，舍南开其谁。
风向标意义，无可替代。
矮个子里挑将军，环城四区，数津南最“各色”。
西青、北辰差不多与去年持平。
一个有热度，一个靠低价，量上不会差太多。
东丽“退步”很明显。
俗话说，量在价先。没有量支撑，后期价也恐难以为继。
而津南，是环城唯一一个量涨的区。
前两年成交量基本在140多万平米，今年前11月就已卖出154万平米。
预估全年得160大几，奔170万平米的意思。
量涨最凶猛的是辛庄。
之前一直被国展西按着打，如今行情巨变，辛庄“翻身农奴把歌唱”。
月成交套数近乎是国展西的十倍。
把时间轴拉长，辛庄的表现更惹眼。
前11月成交量是去年全年的2倍多，前年的12倍！
突围原因，众所周知。
首创禧悦、津南悦府、新鸥鹏教育城，盘盘皆以价换量。
所以辛庄是“伪繁荣”，长久不了。
海教园，才是真正的优秀。
去年全年41万平米，今年估计会逼近50万平米。
10月份时就已超过去年全年的量，现在已经超了7%。
整体量级，在津南也是NO.1。
比咸水沽多了近四成，是辛庄的5.5倍。
难得的是，价格稳住了。
环城很多板块都在“跳水”，但海教园很意外，没有参与。
成交均价依旧在1万9上下。
远郊无一例外，量都收缩了。
蓟州、宁河、静海会少两成左右，武清、宝坻不到一成。
武清之所以幅度小，两个原因：
1）去年量已经下行；
2）以价换量是今年主色调。
比如因特惠轰动全城的黄庄，成交量比去年全年还多61%，但整体均价却降了11%。
连武清商务区都没有扛住。
滨海新区略有上行。
主要是中心商务区、空港太给力了。
空港去年只8万多平米的成交量，今年却已近17万平米，已经翻倍。
这还没有算上12月的量。
要知道，绿城桂语听蘭可是12月首开的。
中心商务区，也格外出彩。
从津滨双城战略提出后，起势之姿，肉眼可见。
前11月已成交28.5万平米，是去年全年量的1.6倍。
未来的滨城caz，果然不是盖的。
相比之下，生态城涨两三成的量都逊色了。
买房四大维度，板块排在楼盘之前。
若要分“三六九等”，第一梯队无疑是：
和平、河西、南开、海教园、空港、中心商务区。
这也是明年天津楼市的关注重点。
和平、南开不用靠量带动，一个卖学区，一个卖地王。各有各的活法。
河西的流量才是需求的真实体现。
海教园利空已经出尽，这一轮跳水它独善其身就是证明。
空港和中心商务区都是公认的明牌。
红利数不过来。
特别是中心商务区，共识已经达成。量涨价稳就是表征。
第二梯队是，河东、辛庄、中北镇、精武镇、生态城。
在及格线以上。
至于其他的，有待观察。
像团泊东、大张庄、小淀、京津新城之类的，难过的日子还会继续。
这样的板块也就图便宜，落个户，保值就别奢望了。