东北证券首席经济学家付鹏
年关将至，房地产行业流动性形势依然严峻，但12月6日央行宣布降准后，市场悲观预期有所缓和，主要表现为地产及上下游供应链上市公司股价集体迎来反弹。此外，近期房企在境内公司债、资产支持证券发行及购房按揭贷款回款等方面都获得了喘息之机。
本轮降准将如何影响房地产行业流动性趋势？全面宽货币背景下，房地产紧信用状态是否会维持？缓解流动性困难，绿色融资工具可否成为开发商生存及转型的出路？
日前，东北证券首席经济学家付鹏接受了36氪未来地产的采访，回应了上述问题。付鹏强调，此次降准对缓解行业流动性困难有帮助，但并不是大水漫灌，房地产紧信用仍是常态。
地产放大货币乘数的作用被削减
36氪：房地产行业出现流动性危机，央行再次降准，是否会对房地产企业渡过难关有帮助？
付鹏：央行此次下调金融机构存款准备金率，并没有改变央行稳健的货币政策取向。本次释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利（MLF），还有一部分将被金融机构用于补充长期资金，以更好满足市场主体需求。
此次降准不是宽松的大水漫灌，而是引导金融机构积极运用降准资金加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，也通过金融机构传导降低社会的综合融资成本。
因此，本次降准依然能够促使货币发挥乘数效用，惠泽包括房地产企业在内的所有对融资有需求的各类企业，会为解决房地产行业的流动性问题提供一定的帮助。
36氪：央行货币总闸门有意规避流动性向房地产倾斜。三道红线、银行涉房贷款集中度管理、二手房交易指导价（限制购房杠杆）等房地产紧信用是否将是常态？
付鹏：房地产行业的上中下游均可能涉及到融资环节，从前融拿地、建造开发和最后销售都能被融资配资见缝插入。
拧紧资金流向房地产的水龙头是压降房地产企业的杠杆的第一步，是避免房地产行业捆绑金融市场的重要手段，也是阻断房地产企业野蛮融资拿地开发销售这样粗犷式发展的重要手段。
同时，各类房地产紧信用措施也对房地产交易市场造成了影响，坚持“房住不炒”的理念，通过降低房产的流通、限制购房贷款比例等举措被动压降居民部门杠杆，也打击了房地产的金融资产属性，使其回归居住本质。
基于流动性对房地产行业的种种限制，本质是为了共同富裕的终极目标，以及人口和经济结构的健康可持续发展，房地产行业的紧信用在短中期势必将成为常态。
36氪：房地产还能否作为支柱性产业？谁来替代房地产发挥信用货币创造工具的作用？
付鹏：房地产行业存量犹在，将依然是我国经济的重要组成部分，但房地产作为货币乘数放大器的作用将有所削减。
未来，可以寄希望于以技术进步为导向的新能源产业和高端制造业，或将存在的融资需求与缺口，扛起发挥信用货币创造功能的大旗，但无法完全替代房地产在经济中的地位和作用。
房产税势在必行
36氪：流动性困境会否推迟房产税试点？房产税能否对土地财政形成有效补充？未来城市运营支出的现金流，除了房产税还有哪些开支来源？
付鹏：部分房地产企业的流动性危机或许不会推迟房产税的试点和推广工作。房产税的核心目的之一是共同富裕，而房产税作为存量税，试点目标明确，在房产税全面推行的趋势下，大量拥有空置住房的炒房团将很有可能被征收高额的房产税，从而增加炒房者的炒房成本。
尽管从短期来看，会给楼市和房地产企业的销售回款造成进一步压力，但这并不改房产税推行的趋势和方向，而节奏更可能在销售市场筑底企稳后推出。
完善税制和补充地方财政收入是推行房产税的主要目的，在土地流拍率逐渐上升的背景下，地方政府财政收入面临较大压力，房产税将部分发挥替代土地出让金的作用。若房产税按年“收租”，将改变过去粗犷式“卖地”的状况。
“十三五”规划中提到，稳妥推进房地产税立法，完善地方税体系，而以房产税为首的各类房地产税将作为补充，作为土地出让拍卖的替代。而有规律的收入筹划将促进地方政府对其支出进一步优化和改革。
房企运用绿色融资工具有前提
36氪：双碳目标下，未来城市建设所涉及的建筑业及建筑运营碳排放都面临减排挑战。房企能否通过节能减排技术获得更多碳资产，或发行相关的减排债券、获得碳减排贷款，用绿色融资补充现金流及进行业务转型？
付鹏：在全球促碳减排的大环境下，对碳排放巨大的房企来说无疑是有压力的。不过在碳中和概念下，房企融资或许可以借道绿色债券，使用绿色融资补充现金流或进行业务转型。
目前，房企节能减排，或提高建安标准发行绿色债券都有较大难度。根据相关规定，绿色公司债券和绿色资产支持证券等融资工具一般需要企业拥有更加高的建设标准，这也意味着建安成本的增加，也无形中增加了企业的融资成本，企业则没有动力和意愿发展绿色建筑，将会不得不降低建筑标准、压缩建设成本。
因此要想通过绿色融资，必须多管齐下，降低绿色融资的资金成本，辅以相关行业政策支持，获得建安标准不下降、企业也能获得绿色贷款的多赢局面。同时，也可以倒逼房企主动研发节能减排技术，为绿色环保做出贡献。
作者 | 宋虹姗
编辑 | 岳 嘉