技术指导：陆永菲
撰写人：王金艳
资料整理：李钰、许夏冰、张健
本文将刊发于无锡房协四季度会刊
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数据来源：中国房地产咨询决策系统
2020年以来重点监测城市土地流拍率（见上图）持续走高，中国指数研究院的统计显示，今年11月，50家代表房企拿地总额同比下降91.4%，环比下降72.3%，为2021年各月降幅最大，拿地总额亦创单月新低。
加上外部环境和行业政策导向，毫无疑问，房地产开发正在进入一个全新的时期，房企在苏城市研判、拿地策略及深耕方向等都需更加谨慎。
本报告以苏中苏南距离无锡较近的城市为主，刨除苏州、南京两个超强城市，选取南通、扬州、镇江、常州及无锡五个城市，结合其城市能级、经济指数、规划发展、房地产市场表现、政策等多层面进行研究，给房企未来在以下城市拿地给予参考。
城市能级分析
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2020年江苏13市GDP排名中，绝对值方面无锡位列第三，增量方面，无锡位列第四，被南通超越，名义增长率方面，无锡排第八，苏中城市中，扬州的房地产投资占比较高；到2021年上半年，绝对值排名没有变化，名义增速无锡和常州并列第六，镇江提速，南通涨势依旧迅猛。
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结合“通扬镇常锡”五市宏观指标，面积最大的南通，2020年常住人口最多，无锡面积仅有南通一半多点，但人口第二，10年人口增量遥遥领先，甩第二名常州很大一截。扬州面积第二大，但常驻人口仅有456万人，10年人口增量也仅有不到10万，城市规模长期处于稳定状态。
五市中，南通和扬州的常住和户籍人口差异很小，无锡和常州的两者差异较大。上表也显示，虽然扬州的经济总值和人口都逊于常州，但户籍人口高于常州，这与扬州宜居的特征不无关系。
同时，南通在人口吸引方面也略显乏力，10年仅增长了44.48万人，由于距离上海近，多年来一直是人口净流出城市，直到2020年这一现象才得以扭转。
南通2020首次步入万亿俱乐部，紧追无锡。虽然南通GDP超万亿，但人均方面依然是无锡和常州分别第一第二，包含人均GDP和人均可支配收入，由于人口基数大，南通在人均方面的表现和扬州、镇江接近。
2021年上半年，苏北城市增速明显，位于苏中的镇江增速赶超无锡，作为五市中最受南京经济渗透的城市，受限于东西线较长，除了句容之外，镇江的表现一直不温不火。
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从城市能级和发展潜力角度对五市进行评级如下：
第一名，无锡。
五市中，优势最明显，无论外部条件还是内部发展都正处在最好时机。
当之无愧的藏富于民，2020年人均GDP以16.58万登顶全国第一，城市的底子和消费力不俗。
实业强市，经历阵痛后，从2016年至今，高科技企业已成中坚力量，物联网、集成电路、生物医药等9个产业规模超千亿，上市公司149家，在全国地级市位居前列。
2021年发布多个重大规划，太湖湾科创带、梁溪科创城、宛山湖生态科技城等，还有助推锡澄锡宜一体化的太湖隧道和S1地铁线的建设，都显示出无锡全域发展的潜力和决心，加上长三角一体化发展的深入，城市的能级和规格一定还会大步上升，房地产产品的开发面和高端产品开发的机会还有很多。
第二名，南通。
五市中，第二个迈入万亿俱乐部的城市（2020年）。最大的优势是离上海近，近几年房地产发展迅猛，上海人功不可没。2020年刚结束30年的人口净流出，但绝对值很大，人均还处在较低水平，上升的空间大。
随着上海都市圈的扩容和江苏协同发展的深入，南通还有不少空间施展，除了崇川港闸合并、海门撤市划区，沪苏通铁路、盐通高铁相继通车，南通新机场官宣选址确认等，十四五规划中，通州湾建设、新出海口、空铁枢纽、高铁西站、海安枢纽等，会彻底打通南通的经脉，和南京、徐州构筑江苏物流枢纽大三角。
第三名，常州。
前些年，主题公园、旅游装备制造业给常州带来了不错的产业回报，但这还不够。作为苏锡常都市圈的一员，常州的经济基础还是很好的，但在这些年增速迟缓，并逐渐被南通超越，区域发展不均衡的问题也很突出。最新总规拟定的常州“长三角中轴枢纽”概念也未得到江苏和上海相关区域空间规划的呼应，但地理定位决定了它的发展机会。
这几年，常州正利用创新驱动工业经济“换挡超车”，以新能源汽车及汽车核心零部件、智能电网、新医药及生物技术产业为代表，在提升产业链现代化水平上取得了一定成绩，有了“工业智造明星城”的新名片，只是在城市内规和区域协同方面还需要有更多的加持。
第四名，扬州。
紧随大运河命运而兴衰，又错失近代铁运发展时机，扬州作为千年历史文化名城，一直处于闲适与慢的发展中，自身定位和发展路径并不清晰。人口十年来基本保持稳定，旅游业是其永久性基业，交通缺失、又制约着它的发展速度，直到2020年连淮扬镇铁路开通，高铁时代或许可以为扬州带来新的机会。
2021年扬州运河大剧院、世园会、大运河博物馆陆续开放，扬州还大力推动旅游产业与高科技产业融合，产业结构不断由中低端向中高端迈进，东南新城正式挂牌也是年度重点。扬州先天独有的文化标签象征着其精致生活主张，世界运河文化名城的概念还是可以在房地产领域产生化学效应的。
第五名，镇江。
镇江经济持续增速垫底，没有明显支柱产业，加上交通便捷程度一般，经济增长乏力，唯一的希望在宁镇一体化上。但镇江东西线较长，宁镇一体化想要全面赋能镇江，并非易事，其长三角价值洼地的身份可能还需要持续一些时日。但并不低的人均GDP和可支配收入，对于房地产来说，并非全无机会。
2021年9月，G312宁镇段快速化改造工程开工，推进G312产业创新走廊建设，宁镇两地将进入“主城对接”时代。镇江
主城西扩，紧靠南京仙林地区的句容宝华纳入镇江主城范围，南京打造紫东核心区，作为南京城市副中心，并和镇江句容同城共建。
.2.
房地产市场分析
城市综合实力的高低和房地产的表现不完全成正比，下面看看近一年来，各个城市的房地产市场表现。
1. 政策表现
从整体政策强度和涉及面来看，苏南比苏中调控严，热门城市比平稳城市调控严，本文中涉及的五个城市，无锡、常州、南通的调控强度明显更为严厉。
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比如，土地方面，无锡全市统一标准，重启摇号，增加竞租赁、竞自持、禁马甲、提资质、控溢价率等等手段都用上了，限制条件十分严苛，其它城市基本都是分区分手段调控。
限购、限价方面也是类似，无锡在区域、套数和户籍方面都进行限制，其它城市基本只在某一或两个方面做要求或无限制。
买房贷款利率方面，无锡综合购房成本也是最高，利率全面破6，其它城市只有常州的二套房利率达到了6%，其余大部分在5.5以内。
只有限售方面，无锡的2年，低于其它城市，最长限售时间，是南通市区，并且还要满足售价大幅低于周边的新房这个条件，另外镇江不限售。
2. 土地表现
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江苏13市，南京、苏州、无锡在2021年重点城市“集中供地”名单里，南通、常州、徐州也开启了集中供地模式，五市之外把南京、苏州、徐州放进来做对比，更具参考性。
无锡和扬州推地节奏和推地量继续持稳，南通第一次和第三次集中推地量都不小，和常州的三次土拍时间都集中在下半年。
拍地金额方面，无锡、常州和南通（预计）接近，2022年三个城市的新增供应量也基本打平。
8月之后的土拍，基本都表现出触顶地块减少，底价出让地块增多，国资企业托底拿地增多。
3. 供求表现
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单纯从供销比来看，南通、镇江的成交情况更好一些，扬州供销平衡，无锡和常州略差。
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再看月度走势，扬州供销均低位稳步推进，受疫情影响，8月数据缺失；无锡供应量去年四季度反其道而行，持续下降，今年3月以来供应稳定又接走，成交波动较大；常州供销波动都很大，锡常两市实行集中土地出让，使得上半年成交波动大，又受大环境影响，从7月开始持续下滑；南通和镇江两市供应较稳定，成交下降中有波动。
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五市中，常州、镇江库存量突出，但去化周期方面，常州波动上涨，维持在15个月左右，伴随市场下行，21年10月库存量达到新的高峰，而镇江库存去化压力较大，持续在20个月以上高位。
近一年内，南通、 常州、镇江去化周期极值差额均在6-7个月，尤其南通在21年7月无大增量供应情况下，成交量锐减，7月去化周期达到次顶峰。
从近一年极值看，近一年扬州、无锡市场存量差额较小，市场供求关系较为平衡，市场表现较为良性。
4. 成交表现
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五市中，无锡房价最高，南通次之，镇江垫底，均价1万出头。近一年除南通价格涨跌幅度较大外，其余城市价格表现均较为平稳；近一年价格低谷期均出现在2020年10-11月，尤其以镇江表现明显，价格波动平稳上涨，但涨幅较小。常州自20年10月开始上涨，在5月达到顶峰后回落，价格回落幅度较大，但仍高于去年同期价格。
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再看近一年成交单价段表现，扬州呈金字塔型分布，市场成交均价集中在1.6-2w元之间，城市居民收入水平整体较高，城市核心与边缘区域开发保持合理水平，开发重点仍在城市较核心区域。
南通各单价段较为平均，和其区县市教育发展、城市配套、城市居民收入层次较为均衡有一定关系，城市边缘区域开发力度较大，属于城市外拓进程中。
镇江为典型的逐级降低分布，10000元/平以下单价段最为集中，房价虽有所涨幅，但客户整体收入水平及对房价未来涨幅预期偏低，前期市场存量充足，市场预计保持现行状态，属于城市外拓进程中。
常州整体以中低价成交为主，客户整体收入水平有待提升，城市发展开始偏离核心，逐渐向城市外围发展。
无锡整体房价水平较高，开发重点为城市核心区，同时伴随多个新城的规划，各区县综合发展程度较高，1.4w以上的各面积段分布较为平均。
融置数研制图13
五市中，主力成交面积段均为100-144㎡，品质首置、初改、改善人群均有涉及，且市民收入水平较高，刚需产品成交少，尤其以扬州表现最为明显；
无锡、常州因价格较高、中低收入水平市民较多，100平以下产品成交也较多，尤其是无锡的90平以下的刚需产品，五市成交中数量最多；但同时，两市整体发展水平较高，高收入人群凸显，144-180平的大面积产品成交规模也较大。但无锡大、中、小面积段成交套数相对平均。
5. 小结
调控方面，无锡最严格，但也正因为市场更被关注和认可，严格的调控，也保证了无锡市场的健康稳定，并非坏事。
市场平稳度方面，扬州表现最好，虽然扬州的经济总量和人均并不突出，但扬州房价已超过常州，且表现较为稳定。
库存方面，扬州和无锡的表现都较健康，但无锡受限政策调控，市场表现较为波动。
房价方面，镇江过于集中在低价位段，南通价位分布十分均衡，市场产品的丰富度较高，其次是无锡和常州，但常州向低价位段倾斜，无锡向高价位段倾斜，扬州则集中在中间价位段。
成交面积方面，不亏是长三角城市，基本都集中在100-140㎡的面积段，更大户型去化量方面，常州略高于无锡。
.3.
综述
五市综合对比后，先拎一下几个城市的关键信息：
1南通的落位点在上海，这既是机会又是隐忧。大量的房子被上海人买走，城市的自身发展还有不少缺失，需要加快步伐追赶上海才行。
2扬州，城市的属性非常突出，房地产市场整体已经表现出类高端的形象，房子都在被精致的扬州自己人消化，对产品要求的精细度非常高，而且市场供销稳定，需求端客群扎实。
3镇江的机会点只能是南京，首发地就在句容，这在市场层面已经有所表现，但相比长三角核心城市的发展速度，宁镇的步伐还是太慢了。
4常州目前内部需解决的问题较多，区域发展不均衡性突出，武进区和新北区经济总量占全市一半以上，仅武进区就占全市33%，另外，经开区与武进区的关系也待理顺等等。
5无锡则是均好型城市，各区都有发展的引擎点，产业转型及经济效益都获得了不错的成效，规划、配套也跟上来了，新动能逐渐显现，加速发展的决心很强。
再从地产开发受影响的几个因素方面提炼参考点：
从城市规模上来看，南通、无锡的优势更为明显；
从购买基数上来看，南通的优势更明显；
从房地产供求关系上来看，扬州、无锡的表现更优；
从产业支撑上来看，无锡和常州更优；
从规划和城市发展潜力上来看，无锡的优势突出；
从消费力上来看，无锡和常州更强。
据此，对五市做了打分，仅供参考：
总而言之，未来的市场充满了不确定性，因此，所进入的城市，其发展稳健性是最为关键的因素。
注：文中数据根据各个城市官方公布数据统计而得，如有误，请联系我们修改。
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