本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
为增加开发商拍地的积极性，南京第三轮集中土拍降低了房企参拍门槛，取消了股权转让限制等要求，并调高了部分板块的住宅限价，释放足够诚意。但土拍结果显示，在国企托底的情况下，南京土地市场两级分化严重，除河西外其余区域均迎来土拍寒潮：46幅地块中，35宗底价成交，加上开拍前终止出让的15幅地块，此轮供地流拍地块高达16幅。
国企托底、市场两极化
11月25日，南京市年内最后一次集中供地收官，共推出46幅地块，总出让面积约176万平方米，起拍总价约318.68亿元，最高限价约363亿元。
本次集中出让，南京依旧按照“限房价、定品质、竞地价”方式出让。但与其它公布第三次供地计划的城市一样，南京也在出让前调低了竞拍门槛、释放出积极信号。例如，南京规定企业具有房地产开发三级资质便可参与竞拍，取消了“不得联合报名竞买、不得合作开发”以及“严格限制股权转让”的要求；而在保证金方面，第三批次供地除高淳区地块仍为30%外，其余区域保证金比例均下调至20%。
为调动房企参拍的积极性，南京此轮供地还增加了中心城区优质地块的占比，建邺河西板块、秦淮南部新城、城东板块均有多宗优质宅地供应。其中，建邺河西板块挂出8宗地块，包括6宗河西南地块和2宗江心洲地块，是该板块近年出让地块最多的一次。此外，不少地块的毛坯限价也有所提升。例如，河西南G112地块的毛坯销售限价达到46350元/平方米，较上一轮限价高出近2000元/平方米。
尽管南京在第三轮土拍中释放了足够的诚意，但身处“寒冬”中的房企，拿地积极性依然不高：竞拍开始仅1分钟，就有13宗地块进入底价成交待公证环节；仅历时3个半小时，46幅地块便全部结束竞价，总成交价为325.31亿元。
46幅地块中的35幅地块底价成交，1幅地块（六合区雄州街道地块）因无人报价流拍，5幅地块溢价成交，整体溢价率仅为3.39%。南京安居客认为，相较于前两次土拍，溢价率明显降低，可以看出控地价意图明显。
克而瑞地产研究分析指出，南京此轮土拍，“国企托底现象更加明显，此次土拍接近八成的地块由地方国企竞得”。比如，35宗成交的地块中，成交价最高的NO.2021G122号地块就由南京交通集团旗下南京通瑞房地产开发有限公司以底价约37.4亿元拿下。此外，江宁城建包揽了江宁区三宗地块、高淳区安居、南部新城开发联手拿下了高淳区三宗地块。
《华夏时报》记者看到，除了金地商置、宇业集团等少数几家民企之外，包括深业、东南国投、栖霞建设、中北等在内的获地房企均为国企或具备国资背景。
上述克而瑞地产研究报告还指出，“除河西外其余区域均迎来土拍寒潮”。从土拍信息来看，此次5宗触顶摇号的地块（河西南G112、G113、G114、G115、G116）集中于传统热门的河西板块。市场消息显示，除G111地块，其余地块的报名房企数均在12家以上，最为火热的G112地块甚至获得包括保利、华润、仁恒、厦门建发、龙湖在内逾16家房企的青睐。
5幅触顶摇号地块中，G116单身公寓地块出人意料的触顶摇号。南京安居客分析说，虽说G116地块是单身职工公寓用地，却历经15轮报价，出人意料的触顶摇号，楼面价仅5024元/平方米，按照建安成本3000元/平方米，60平米年租金3.6万元/年，粗略估算年利润7.5%，利润率可观。
在市场看来，河西南板块位于南京核心区位，生活配套成熟，板块能级较高。据好地研究院统计，2020年1月-2021年10月，河西南板块总计供应商品住宅63.8万平方米，成交商品住宅69.4万平方米；而江心洲板块同期的商品住宅供应量为33.4万平方米，成交商品住宅35.5万平方米，市场处于供不应求状态。
相反的是，那些位于远郊板块的地块多数未受到房企青睐。例如，据中国指数研究院统计，六合G140地块无人出价，最终流拍；南部新城大校场2幅地底价成交、一幅地仅竞价一轮；溧水高淳15幅地全部底价成交。
值得一提的是，此轮集中供地原计划出让61幅涉宅用地，但11月22日晚间，南京市规划和自然资源局宣布其中的15幅地块终止出让，占约四分之一。从区域分布来看，13宗来自江宁、江北六合、溧水等非主城板块，而据公开信息，这批地块停止出让的最主要原因是报名开发商数量不足。
低温运行、底价成交已是常态
南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为，市场虽然在信贷政策方面有所放松，但包括二手房指导价、学区、房地产税等不确定因素较多，市场仍然处于观望期。
“开发项目的销售分化严重，库存攀新高，因此开发商为了规避短期风险，选择了安全的拿地策略。”吴翔华向《华夏时报》记者分析说。
克而瑞地产研究表示，南京虽然同样加大了优质土地供应、降低了参拍门槛并调升了部分板块的限价，但第三轮集中供地的热度反而较第二轮进一步走低，除建邺河西外其余板块的土拍热度直接跌入寒冬，包括此前的土拍热点板块南部新城。
“归根结底，土拍热度的走低仍是当前房企资金压力仍未得到纾解所致。”该机构研报解释说，虽然近期房地产信贷端政策有所调整，但民营企业的融资端口仍未放松，加之项目回款速度并未有效加快，房企资金端仍然高度紧张，因此拍地积极性并不高，重点城市三轮土拍热度预计仍将低位徘徊。
“与第一批、第二批次集中供地相比，在全国的降温潮影响下本次集中出让热度下降更为明显，同时板块热度两级分化也更为严重。”中指研究院南京分院分析师杨帆向《华夏时报》记者分析指出。
杨帆认为，整体来看，“两集中”供地模式下，2021年全国土地市场供求规模明显缩量，地价上涨，受企业销售回款慢、资金压力大、土拍规则调整等多重因素影响，在第三次集中土拍市场中出现了更加明显的降温表现。企业拿地更加谨慎，尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储。“预计接下来全国土地市场整体还是低温运行，底价成交将成为普遍现象。”杨帆判断。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁