我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐好，新人首问，目前西城月坛有一套，孩子已上初中，1月底左右差不多能有200万。家庭年薪60左右。考虑到孩子以后越来越大，以后结婚也需要个自己的房子，想趁着自己岁数不太大，赶紧再买一套。我的情况，感觉望京南湖东园类似的老房子，买个两居大概500万，比较吃力，望京星河湾500万能买个一居南向开间，双井九龙花园500万能买个户型一般两居，通州500万运河湾能买个户型不错的两居，常营跟通州情况类似。我们的资产如何配置比较好？500万的房子按照全款抵押贷款的方式我们的经济实力是否买的起？如何操作？现在是否是最佳入手时期？还是等再攒个一年半载的钱，凑多点儿首付再买？另外我们这种情况暂时不住，应该属于投资，选好小区大一居好？还是老小区小两居好呢？如果老小区最好买几几年以后的呢？天通苑顶层复式、青年路、大望路团结湖等地区是否适合我们？您能否帮忙推荐合适我们的笋盘？谢谢。
回答：你好，考虑在通州上班，可以入手一套通州的2居。月坛学位用完，如果不自住，没有保留的必要。北京是多中心城市，多中心的布局的出发点是什么？是因为性价比。老区核心自不必说，城市多年发展，历史地理决定了第一个中心，往往也是地理中心。那我们为什么会出现第二个 第三个中心呢？因为城市发展到一定程度，还要继续发展就会面临很多的问题和限制，比如说拉产业，就要有地，哪里的地便宜呢？新区一般可供开发的平整土地面积大，早期征收价格低，更易于统一规划，统一建设。老核心就不具备这个优势，征收困难，贵，北京的老核心几乎没有改变的可能性了。所以还导致了一个问题，第一个核心不如第二个核心看起来高端大气上档次，第一个核心看起来老旧，甚至破败，第二个核心则赏心悦目，现代化城市的影子。第二个核心的开发优势在于其性价比，很低的价格，就可以做出来很多的事情，如卖地，拉产业，聚人口，对城市的发展非常的有帮助，也是易于成型的。所以很多城市乐于去开发新区，成本低，回报丰厚。所以现在东西城的房价和海淀 朝阳的产业中心+学区中心的房价相差不大。西城唯一支撑房价的只有学区，而学区政策是在不断变化的，考虑到稳定性，更倾向出手月坛置换望京。现在是比较好的置换时机。
提问：房姐好：我是京户，目前望京新城（西园四区）一套96平的小三居自住（目前市价750万左右，剩余贷款280万）；顺义花梨坎地铁站附近的蓝星花园一套35平的大开间（住宅、无燃气）出租。蓝星花园的开间是2017年200万购入（120万公积金贷款），目前市价193万左右，应该说是亏损。目前手头无积蓄。原先的计划是卖掉顺义的房子，置换到市区，但顺义这套房子持有4年仍然亏损。 从家庭资产配置和长远的来看，现在我应该怎么办 ？ 是割肉卖掉顺义的房子，还是继续持有，等房子涨了再置换 ？ 或者说北京不考虑了，到外地去 ？
回答：望京新城本轮先持有 如果缺最后100万，蓝兴花园可以卖掉（现在先挂牌） 先计算手上的现金有多少，一共可以凑到多少钱？ 好比打牌，先摸到所有牌面，才知道该怎么出牌。
提问：房姐，你好！ 目前正焦虑，急盼您回复！名下有西城德胜学区满五老破小一套，燕郊两套两居。目前在孩子学校边租住，买房主要自住兼顾保值。原计划年前出售学区房置换一套三居室。现学区房爆雷，很犹豫接下来怎么走？一个选择学区房降价坚决出售加钱朝阳换房，另一个选择是等几年期待回暖再换？目前家庭名下仅一套，夫妻均京籍，还有一张房票，手上现金近二百万，可承受月供一万，是另买一套小两居还是换三居？再买一套您推荐哪里？因有家人上地上班，考虑昌平县城地铁边或天通苑是否合适，也有推荐买房山的长河御墅的，这样十来年后退休自住。请问就资产保值角度哪里更合适？但现在买房带来新问题是学区房子将不是满五唯一了，会不会导致更难卖。烦请指点，谢谢！！[玫瑰][玫瑰]
回答：1. 按现在的趋势，学区房投资的雷点会越来越多，无需求尽早出掉。可在今年底找一个好的价格出手 2. 直接置换三居，在上地上班，建议买回龙观或清河板块，备选天通苑，昌平县城不建议，长河御墅别碰。
提问：房姐老师 准备交房了 开发商当初承诺的小学不能读了 被统筹到一个很差的小学 这一周也争取到了 jyj kfs 业主 几方会谈 jyj态度强硬 没有商量余地 后面还有什么办法吗 拉hf有用吗 要不要起诉开发商
回答：起诉开发商没有太多作用 最高指示：团结一切可以团结的力量 如果开发商不是恶意，尽量拉拢 业主找有力组织者，统一中心思想＋诉求表达方式＋口号 游兵散勇，和正规军的战斗力不是一个维度 当然，如果做好选筹赚钱 和押注学区，讨论哪个学校好 也不是一个维度
提问：新人首问！房姐您好！我目前新婚，爱人京户，无孩。家庭在京已有一套房。目前想考虑买二套房。准备卖一套武汉的学区房，凑到子弹200w-250w。请房姐指点一下迷津，推荐看北京是否有合适的楼盘或区域（标的400-450）。希望是成长性更快的盘兼具好的流动性。今后想要再逐步置换到西城。目前我在广安门外片区看了远见名苑开间，48平米，西城的中等学区，无燃气，报价425万。请问可以入手吗？还有更推荐的区域吗？另外我还在深圳有首房首贷的资格，在武汉也能通过父母名额投资。请问这种情况下是买北京买深圳还是在武汉买成长性更快？
回答：1. 深圳新政以后成交量已经腰斩，未来2年也大概率阴跌，大涨后必然有波回调，现在没必去接盘 2. 武汉400-450的标的属于终极改善盘了，可选择的并不多也不适合投资，除非拆成两套200+的标的，重点看东西湖板块 3. 你的需求是希望成长性更快，西城老破小除了学区属性，没有居住价值的，板块已经固化更没有什么成长性，你短期也没有学区需求，入西城学区并不合适，赌学区房的涨跌 基本不可控，选择上不明智。500内选筹 推荐看 亦庄、常营 4. 城市首选北京 次选武汉
提问：房姐您好，新人首问，我是sfsd，刚需上车，准备买个350w左右的小两居，工作地点在丰台，看您推荐角门及草桥这两个区域。于是筛选了一下，角门西地铁站左右坊小区有小两居户型价位符合我的预期。想听一下您的分析，左右坊这个小区值得下手嘛？
回答：左右坊，最大优势就是比较新，楼道里面管理还行。不过只有一栋楼（两栋楼连通）、筒子楼格局、有不少回迁户，这些都是劣势。 当然了，如果能买到南北向的，其实还凑合，还有北街家园可以重点看看，在上车盘里面也是不错的
提问：房姐你好，新人首问，我是非京籍，名下有一个常营苹果派的98平米两居，市值560左右，可用现金500万，为了孩子2022年上学考虑1100万以内的房子，目标是学区加改善，不想买那种买了不能住的学区房，有几个问题请教： 1.本来已经锁定了珠江帝景，但实地看了几套，感觉品质属实一般，从保值和学区的角度出发，在不考虑西城海淀的前提下，我是否应该坚定的选它？ 2.宋家庄金茂府去看过，对140平那个户型比较满意，宣传的十一学校也不错，这个盘可以考虑吗？未来还有升值的空间吗？ 3.如果这两个小区选择你更推荐哪个？除此以外，兼顾改善和学区的盘你还有其他推荐吗？（如果贷款可考虑1300万以内的房子） 非常感谢，盼复
回答：1. 宋家庄金茂府的品牌溢价有点高，学区没有珠江好，位置也要差一些。 2. 如果这两个比较，从自住+保值+学区 综合判断，珠江还是略好点 3. 还可以看下 附近的首城国际，或者 亚运村的嘉铭桐城，如果位置不限还能看下新北苑板块，也是自住+学区的优质区域
提问：你好，房姐。手上有差不多80.目前山东德州两套有不动产证的房产（1是铁西佰利金湖城三室，距离工作方便，2是2000年的医药大楼，两室（均不动产证已下发，无贷款））。还有一套小产权房产（新领域国际花园）。目前是这样考虑的，老大14周岁，老二11周岁，将来倘若孩子在一二线城市发展，我现在是不是再给一二线城市挣房价上涨的那个差价呢！所以我想先上车，将来即使孩子不在所购买的城市，也可以通过换房来抵御通货膨胀，希望房姐给出投资最好的地方。谢谢指导
回答：首先你的思路还是正确的。 我们早应该看透，现在社会上的资金流向已经演变成了：科技赚钱→金融分钱→房产存钱。 无论何种途径赚来的钱，最终归宿永远都是房产。因为，我们目前还没有发明出承载财富的更好容器。 房产是现阶段最稳妥最安全的财富容器！没有之一。 选择在哪里买房买什么性质的房子是一个非常非常严肃的话题，因为你一生努力赢不过一次资产优化。 德州保留一套好的自住就可以，投资来说城市能级太低，未来看不到太大机会，其他可以出手，然后置换到更高能级城市，如果资金充足，可以一二线各布局一套，将来价值应该是最大的。 一线城市目前推荐:北京上海广州，其中广州上车门槛最低，房票也容易搞定，本科学历+半年社保。优先建仓一线城市，结合你的房票情况再做判断。 二线城市推荐:武汉重庆成都杭州等，武汉已经是这一轮行情的启动初期，可以大胆买入。如果考虑本土作战，山东只看好济南和青岛。 投资优先买一线，大单优先原则，买完后如果还有多余资金再买二线。
提问：房姐好，西二环有一个110+的两室学区房（在孩子名下，没有贷款），楼龄22年，在周边老小区里算不错的，但是没有电梯，停车困难，车子经常被划，来上学的租户也让小区品质有所下降，好处是近地铁近医院，生活非常方便。在海淀颐和园有单位一套50+平两居（没有产权，只能使用，而且如果买了商品房就会被收回，所以房子写孩子名）。父母还有一套西城四室的房子。此外自己在怀来有一套叠拼，烟台一套洋房。现在家里日常主要就我一人居住，孩子们都在国外，5年内只会偶尔回国小住。但是考虑孩子已经大学毕业，可能会带朋友回来，并且几年后可能回国工作，想卖掉二环房，换成大的3-4室改善住房，换房原因除了老房子的不便处，还有就是两个孩子都大了，至少需要三室。自己工作自由，在家工作机会多，所以希望家里环境改善，对区位不敏感，只是新房子交通上方便回来照顾父母更好。目前看了孙河的天瑞宸章，首开拾光里，国风尚樾（已经没有三室了，pass），珑原、澳洲康都的四室平层，东湖湾三居，还打算看福熙大道，以及未来科学城一带的新楼盘，主要考虑西、北，西北，东北，希望自住改善加增值，也考虑如果孩子回来工作相对交通方便，求支招，是否建议出掉二环学区房，换新房还是二手，孙河的房子上次看过很喜欢，是否能保值以及地段配套估计能否较快完善，求推荐选项，怎么配置合适，谢谢！
回答：孙河长期看还不错，但配套要3-5年后才能成型，定位就是中央别墅区，人口密度比较低，商业入驻积极性不高。另一个就是选择配套和商业更成熟的望京 例如东湖湾、橄榄城 适合投资+自住。福熙大道不建议 定价比较高 ，位置也不如望京。
提问：房姐老师您好： 请问bobo自由城和运河湾您推荐么？有运河cbd配套和副中心交通枢纽，未来涨幅怎么评估？ 感谢！
回答：不推荐 现在来看通州，越来越明显，通州的缺点是人口不足，产业不足。 规划抬得过高，未来大概率是跑平大盘的行情，而不是领涨。 老通州稍微好点，华业，K2等
提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教
回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。