我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：您对北苑 媒体村 天畅园怎么看
回答：你好，确实天X园太多了： 天畅园：是最差的，里面基本都是公司，不人车分流，塔楼、户型奇葩。 天居园：其实没那么差，还算封闭管理，里面还算干净整洁，有地下车库，但被天畅园也拖累了。有一些公司。缺点是户型比较烂，2居暴大，一般人都是买一居自己改。好像有的楼没燃气。 天乐园：这个就是板楼，贵了不少。三居户型挺好。缺点是90平左右户型基本都是大开间，而且有点临街。 天翠园：这个比天乐园靠里，比较安静，其实我觉得这个小区还可以，不知道为何好像没天乐园贵。可能是因为户型比较大吧，2居都110起了。但2居、3居户型都比较正常。也有说法是天翠园质量不好漏过雨所以便宜。 天月：天翠园差不多。就是户型更规整一些，2居120,3居150起。离奥森更近价格更贵一点。而且小区更清静一些。 天溪园：这个高档，但是好像基本都是叠拼，面积很大。 不过据说媒体村的物业总体来说都一般。媒体村的房子，涨幅只能用悲剧这两个字来形容。
提问：房姐，怎样才算情绪稳定？
回答：这个问题得想一想 总结下大致有三点： 1.自给自足 情绪可以自给自足，不用麻烦别人，自己一个人也能过得好，才不至于需要向对方索取或闹腾。 2.习惯损失 做任何事情，摩擦和失败都不可避免，重要的是发生了摩擦，结果不完美怎么办？ 事情已经发生了，是立马发火怼回去，还是翻篇想想未来怎么办？ 永远不要纠结自己是否吃亏。 习惯损失，多买一套。 3.主动吃亏 两情相悦的前一步是什么？ 是谁来悦。 高级的marketing，是让客户主动欠你的人情； 感情不外如是，既然能呆在一起，至少有起码的默契，一个眼神一个动作一起小事，再到人生大事，每一次光明正大心甘情愿的吃亏，都是对方的情债。
提问：- [x] 您好！美丽的房姐！新人首问，我是三元桥凤凰城的一个两居室的业主，预计三年后才有大量需要资金的时候，请问房子是现在把它卖了还是继续持有呢？凤凰城的升值潜力怎样？现在大约十万五一平，我是满五唯一。如果现在决定继续持有，但三年后卖出，现在还出租吗？租金大约每月一万八，谢谢您的回答！好人一生平安！ - [ ]
回答：凤凰城品质高，配套优，唯一的硬伤就是交通，但依然值得持有，不建议现在买。 是否出租取决于你现在的装修情况，1. 现在的装修非常好，2-3年的出租会对现有装修有损耗影响未来的出租计划，那就别租了。2. 现在装修一般而且租金还不错，也好租不会有空置期，就算最坏的情况用两年的租金翻修一下，高价出掉，现在也值得出租。
提问：房姐好：新人首问，孩子在东城史家上学，想买套附近的房子自住，还想兼顾投资，为了孩子毕业后卖出，因为有老人，所以以三居或大两居为主，预算800-1000，在东二环附近看了朝内南小街的老破小，二环外的阳光都市，蓝筹名座，吉庆里，怡景园，想问哪个比较合适？或者其他更好的推荐？
回答：1. 怡景园就是当年的外销公寓，物业费偏高，户型不是太好，人员比较杂，不要碰 2. 蓝筹名座这个小区没什么环境，两面临街，办公人群多 ，这类房子涨幅很差，回避 吉庆里这个小区还不错 ，可以入 ，另外海运仓和阳光都市也可以好好淘一下
提问：新人首问，房姐您好，我是刚博士毕业留京，户口近期下来，所以想提前看看房子。目前准备首付款450到500，首套首贷，在菜市口附近上班，4号线太挤了，所以找房子想沿着7号线找，也许也是这个原因限制了很多。望提供一些新的思路。房子以刚需自住为主，学区的因素不知道该不该考虑在内？西城能上车的房子都太老，还是想刚需自住为主，两居，回迁房暂不考虑了。您有哪些楼盘可以推荐一下呢，另外由于在国企工作，工资收入新入职比较低，怎么可以合理规划流水呢，之前问过一些中介，他们都说没啥问题，看完您的文章后，感觉也是个问题，哈哈，望房姐可以解答一下。
回答：买房没必要被地铁限制，首套房并不会住一辈子，后期很可能置换，首套房一定要以升值为目的。如果还未结婚，没必要考虑学区，可以看看丰台的丽泽板块 例如 保利百合、金泰城，还有朝阳的双井板块 例如 首城国际、珠江帝景、天之骄子 ls一般中介也会帮助包装，如果不放心就自己养，可以看下精华帖有详细介绍如何操作
提问：预算总价500，打算购入第二套，白石桥，交大，西直门，魏公村附近有哪些小区值得购买。希望资产保值升值，后期比较好出手。如果没有合适小区，请推荐一些其它优质小区。谢谢
回答：这几个板块差距非常大，西直门 看看 交大东路19号院的60平内小两居 单价9左右都不错，还有 明光村小区也值得淘一下。交大看看中关村南大街40号，市场比较活跃。魏公村看下 民族大学家属院的一居 。
提问：房姐，你好。新人提问，期待回复。本人首套房，准备婚后刚需自住，子弹280左右。工作地点在丽泽（两年左右可能搬大红门），对象博士在读尚未工作，考虑在丰台买房。收入情况，我工作两年月收入约一万（稳定，可开收入证明），对象有兼职，收入5000左右，两年后正式工作。考虑目前公积金只能贷二十万，商业贷利息高月供压力较大，所以打算不贷款全款买套二手房（作为婚前财产），5-10年左右卖掉再置换大房，到时仍保留首房首贷资格。 问题一：以上这种思路是否可行？即全款购入280以内的老破小，最大限度利用全款优势（如买入高税费房子），等置换时再用首贷。还是利用商业贷或组合贷考虑更大标的？我们这种情况贷款政策是否利好？若贷能贷多少？ 问题二：已看新华街、造甲街、万柳园、西罗园、韦子坑、大井、程庄路等数套两居，目前倾向有二套，价格都可以接受。西罗园一区88年两居，5层，面积稍大四平米，价格稍高15左右；大井南里91年两居，楼层稍好，3层。从保值增值、交通、社区配套等方面比较，这两个哪个更好？另外还要考虑置换时是否好出手变现。 问题三：学区是否需要纳入考虑？以目前出价兼顾学区确实困难，但在置换时考虑再学区是否太晚？ 问题四：现在市场（尤其二手房市场）价格一直是下降趋势，12月底之前是否是好的购房时机？还是应继续观望？ 问题五：除了我们看过的是否有其他板块推荐？如角门东西、石榴园、木樨园等地段如何？是否有具体小区推荐？（不是丰台也可以） 期待您的回复，谢谢。
回答：你好，考虑到月供压力和房票问题，你的思路可行。 西罗园一区价格连续3年下跌，目前的价格，如果不是特别笋，不建议入手。 西罗园三区的价格相对坚挺。 总价280以内买不到像样的学区房，建议未来有了孩子再考虑入手学区房。 方庄可以关注下，比如新坐标和新世代
提问：房姐您好！我是新人首问，盼回复。 【个人情况】京籍，目前朝阳双井有一套三居室，自住中；在海淀有一套老破小两居。现由于孩子上学的原因（学校已定，在海淀圆明园附近），需要搬到海淀住。为了全家住的舒服一点，打算把海淀的小两居卖掉，在学校附近通勤方便的范围内换一套三居室。 【请教房姐】算上卖掉小两居的收入，目前子弹约800。如果想在距离圆明园车程20分钟以内的范围内找的话，房姐推荐哪个小区比较好？如果需要再贷款的话，属于二套（朝阳的贷款已还清，海淀小两居还有少量贷款未还）。由于我孩子学校已经定了，再没有学区的需求了。希望找个小区适宜居住，不要太旧，交通方便。我需要自住至少10年，短期内不会出售，因此希望该房子的长期保值稳定性好一点。我看了一圈，往南的话，苏州街，黄庄，中关村那边都是因为学区而溢价特别高，三居的话很贵，看了您之前的文章，觉得没有学区需求就不应该再买进学区房了；如果往北的话，农大南路到安河桥北之间区域，也是因为中关村一小安秀分校的原因很贵；如果再往北西北旺的话，一来孩子上学有点远，二来那边离六里屯垃圾场太近，总是心有余悸。上地那边，也是因为学区而溢价太多，橡树湾太贵。我目前看的是燕清源，挨着昌平南延线地铁上清桥站，明年地铁开通后交通应该就方便了。不知房姐觉得燕清源小区如何？可以买吗？ 我也去看了当代城市家园和上林溪，当代紧挨着清河车站，担心车站人流多了以后，小区治安卫生受影响，上林溪的话，有中介说房屋质量一般，隔音差，不知真假。如果再往北到领袖硅谷，感觉孩子上学太远了。至于学清路-六道口一带，还没有去实地具体看。 特请教房姐，燕清源小区是否可以买？您觉得像我这样的情况，买哪个小区合适？求推荐。万分谢谢！
回答：当代这个小区是不错的，早年的标杆小区，还获得过鲁班奖，缺点就是离清河站有点近，隔壁上林溪也行的，没中介说的那么差，还是有性价比的，还可以看看莱圳家园，离地铁站近 交通方便。燕清源也可以入，这个小区租户偏多有点闹，不过首推还是当代和上林溪
提问：房姐你好，感谢一直以来的耐心解答~ 现在我已经看了“甜水园、金台路、十里堡、青年路、常营、东坝、望京、酒仙桥”四五十套房源，比较看好的是以下： 1.南湖东园二区，望京站200米，54平360w，初中学区好（但我还没孩子用不到）；缺点是临大街，客厅小窗户朝楼道，楼道环境堪忧。 2.南湖中园二区，望京站700米，54平380万顶层南北通透两居，无电梯。缺点是顶层无电梯，其中一个卧室是露台改的（本小区有很多这种顶层改的）。 3.望京西园一区，望京站900米；57平375w朝西北，缺点是客厅自身楼体遮挡，客厅有采光但基本没有视野。 4.望京路10号院，阜通站500米，51平360w朝西南，虽然客厅没窗，但通过厨房采光也很亮堂。 5.甜水园东里，金台路500米，55平360w朝西，客厅也是通过厨房采光，还没看房。 6.富华家园，青年路1000米，71平两居355w，小区环境一般，客厅有自身楼体遮挡。 7.青年汇佳园，青年路200米，有两个55平低楼层一居，朝东的一家有遮挡；朝西一家的楼下是底商稍微临街； 求评价这几套房源~ 以及还有什么更好的选择？
回答：你好，感谢付费！ 北京小户型怎么选？ 买租售比高、地段还可以、有地铁的小户型开间，不管学区。 持有时间够长租金收益不算少，而且地铁旁总价低流动性较好好卖。 这几个板块对比，首选望京，其次是青年路。 青年路建议青年汇佳园。 总价400以内，望京更推荐利泽西园和澳洲康都。
提问：房姐您好，新人首问，请您指导 夫妻，男方有工作居住证，大兴13年众美城2居78平，月供0.5万，望京19年老破小64平2居月供1.8万。 准备现在卖掉大兴房子，凑首付250万再买一套，月供没问题，不考虑城六区，主要考虑投资增值。 1，您看这样操作是否合适，还有其他更好方案吗？ 2，现在开始卖大兴房子，看新房子，操作时间是否合适，要再等等明年看房价变化情况吗？ 3，可以考虑哪几个小区的房子，每个小区价格多少可以，如果有3居更好，2居也没问题，请您帮忙排序推荐几个（不考虑城六区），谢谢！
回答：1. 操作没问题 2. 最近几个月是淘笋的好机会，属于买方市场，春节前入手就可以 3. 推荐看下亦庄板块，这里未来会形成新的增长极，也是一个产职结合的板块，产业集群正在形成，周边配套 像学校医院也逐渐完善，潜力还是蛮大的 新盘看下 招商臻珑府、融创亦庄壹号、禧瑞天著。二手可以看标杆 林肯公园，另外这类板块尽量看新盘或次新盘。
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