本报记者 张慧敏 李未来 上海报道
“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”。近日，在万科（股票代码：000002.SZ）的业务交流会上，万科董事会主席郁亮用十六个字概括了万科对于行业的基本看法。
那么，机会在哪里？郁亮表示，物业、物流、商业，这些赛道够万科未来几年发展了，目前也正在寻找机会。
万科合伙人兼物业事业集团首席合伙人、CEO朱保全宣布，未来三年，万科的物业板块将完成“百城千街”计划。
“阵痛之后，仍有机会”
房地产是有周期的，那么当前房地产行业下行的底部在哪里呢？郁亮表示，很多人说熬一熬，冬天过去就会迎来春天，但是要注意的是，经过一个新的发展阶段之后，下个春天和上个春天是不一样的，不能用上个春天的标准衡量今天要做的事情，当前安全比增长更重要，能力比规模更重要。
“今天有许多事大家都觉得看不清楚，也很迷茫，在这种情况下，我认为常识能发挥很大作用，帮助我们在迷茫中找到一些判断的依据。”郁亮表示，尊重常识很重要，从物极必反这个常识来看，房地产行业过去几十年的黄金发展不是常态。
他表示，尽管房地产行业为国家做了巨大贡献，例如国内的人均居住面积从改革开放初期的不到4平方米，到现在的40多平方米，很大程度上改善了老百姓的居住条件。但是，黄金时代的高速发展也带来一些问题。例如年轻人买房压力很大，越来越多的人在城市难以立足，这势必影响城市的发展。
“2017年十九大报告明确‘房住不炒’后，行业开始回归常态，回到常态必有阵痛，但阵痛之后，仍有机会。”郁亮表示，金融杠杆带来的红利消退，便是今天回到常态要经历的阵痛之一。去年下半年至今，金融行业对房地产行业的金融资源投入占比在减少。对开发商而言，缩表更直接的表现为要降债务，控杠杆，以及去金融化。一系列冲击之下，房价下降使购房者受影响、房企业绩下滑使投资者受影响，拿地减少使希望卖地的政府受影响，因此缩表的过程是很痛苦的。
为什么说阵痛之后仍有机会？郁亮再次用一个常识回答了这个问题：“天下没有做完的生意，只有没做好的生意”。郁亮用了三个例子来说明。一个是“家电下乡补贴政策”浪潮中的美的，一个是2008年奥运会后脱颖而出的运动品牌——国潮李宁，还有一个是日本的房地产企业——大和房建。
郁亮介绍，日本的房地产行业在上世纪九十年代出现大衰退，大和房建经历了日本房地产行业大缩表的过程，但它如今已连续十余年位列世界五百强的第三百名。大和房建原来是以开发业务为主，现在的业务包括租赁公寓、物流、代建等，其中租赁公寓和物流业务在日本排名第一
“常识告诉我们，只要做的好，仍有机会。”郁亮表示，中国的房地产行业情况比日本要好，从城市和客户的需求维度来看，仍有很多机会。每一个值得改进的地方，都是万科业务发展的空间和潜力。那么接下来，万科的钱怎么花？郁亮没有正面回答，他表示，万科正在寻找机会。不过，他也表示，物业、物流、商业，这些赛道够万科未来几年发展了。
物业板块将完成“百城千街”计划
房地产开发业务方面，当前房地产行业整体下行，在三道红线等政策压力下，房企打折促销加紧回款的动作频繁。会上，有媒体问“万科是否会以价换量”万科集团合伙人兼南方区域事业集团首席合伙人、CEO，深圳公司首席合伙人张旭表示，会采取比较灵活的方式。
另外，近期全国多城都结束了第二轮集中供地，很明显，第二轮集中供地中，国企是市场赢家，而民营房企几乎“躺平”。第二轮集中供地中，万科的参与度也不是很高，对此，郁亮表示，万科没有停止拿地，只是标准高了。
物业方面，万科合伙人兼物业事业集团首席合伙人、CEO朱保全表示，当前，物业公司迎来环卫收购潮，不过万科没有收购一家环卫公司。他表示，“物业城市”模式不是简单地复制服务内容，不是单纯地替换环卫公司，也不是单一地整合同类型业务，而是公共服务流程的再造，其创新意义在于把物业企业的系统思维和流程管理融入城市治理服务。另外，朱保全还表示，“物业城市”的关键是厘清政企边界，政府需要适当放权，企业来穿针引线。
交流会上，朱保全还宣布，未来三年，包括万科物业、万物梁行、万物云在内的物业板块将共同完成百城千街计划。据悉，万科在探索老旧小区长效运营管理模式，目前，万科物业在全国288条街道内住宅的市场占有率达25%以上，预计到2021年底，会覆盖300条街道。
除了房地产开发和物业，物流也是交流会上的重点话题。据万科集团合伙人兼物流事业部首席合伙人张旭介绍，2015-2021年，万维物流业务覆盖了46城，仓储规模突破1100万平方米，冷链园区33个，已经形成全国性高标仓储和冷链物流网络，目前，万维物流主要聚焦7个行业，主要服务行业里的头部企业，客户包括沃尔玛、百胜中国等企业。
那么，万维物流的利润构成是怎么样的？张旭表示，来自仓储的收入和利润占比最大，因为万科刚刚进入这个行业，其他的板块目前竞争激烈。
业务交流会上，有媒体问到，万科是否会对恒大进行帮扶。郁亮表示，行业冬天来了，大家都冷，要先保证自己过冬的问题。万科愿意做对行业有利的事情，前提是要保证市场化原则。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁