我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐：现有锦秋80平小两居 准备把珠江罗马嘉园（170平）卖掉 估计（1000）因为一直就不涨了 ，不知道是换成锦秋大两居（因为三居要1500左右了）还是直接奥森板块的美伦堡 或上林世家 小三居 ，已经不考虑孩子上学了 。不知道现在卖罗马值不值这么换置。谢谢
回答：不建议换，珠江投资角度还是不错的，房价上涨是成周期性的涨1年阴跌2年，还和地方政策，土地供给息息相关，一旦上涨就是30%+ 不能着急。锦秋溢价盘换过去更是站岗。美伦堡或上林世家算是平移，置换后并没有增值预期。
提问：房姐，你好本人在珠江绿洲有一套3居室，现出租中，目前成交价在600万左右。我在海淀上班，在西三旗和父母住。请问珠江绿洲的房子可否长期持有，还是置换到西三旗，或者哪个小区可以长期持有。谢谢
回答：你好，珠江绿洲家园北面紧贴京通快速路，南面紧贴通惠河，小区本身的容积率和楼栋的容积率比较高，有一种在孤岛上的感觉，比较拥挤，缺少居住的舒适和安全感。 主要的住户来自国贸白领，传媒大学周边产业和学生。 一般不建议入手。 这个小区的涨幅整体看跑输大盘，尤其09-15年涨的很慢，15年以后这波还凑合。 考虑自住可以关注西三旗 西二旗 上地 清河板块，具体选筹需要结合你的房票 月供情况再做详细推荐
提问：房姐您好，请问一下您知道环球影城附近的民宿有投资的价值吗？目前手上钱不多，房票还得等两年，不知道还有没有什么好的投资渠道。
回答：首先，环球影城能不能成？ 其次，环球影城能溢出多少酒店以外的间夜数？ 附近的酒店民宿物价是什么水平？ 你吸引的是图高端体验的，还是低端价格战的？ 你的竞争对手是谁？能不能绝对超过，只要有客，大概率先选你？ 以上都成立的话，你需要付出多少精力？ 最终一共，能赚多少钱？ 如果能在一分钟内回答这些，就去做吧。
提问：房姐好！儿子去重庆工作要几年的时间，想在重庆投资个小户型住宅，恳请房姐赐教：1、重庆现在适合房产投资吗？如果适合，哪个区域更好？能给推荐几个小区吗？2、最近看了两个江北区的楼盘，一个是北滨路2011年的珠江国际单价1.8万，另一个是新盘江北嘴1号院单价2.8万。这两个楼盘怎样？盼回复，衷心感谢！
回答：1. 重庆雪坡长，可以入 2. 珠江太阳城的算得上重庆极佳位置之一，珠江国际又是其中品质最高最新的组团，介于观音桥和江北嘴两大财富中心之间的位置，后期潜力不错的。江北嘴1号院属于CEO盘 不推荐。 另外推荐看下 冉家坝橄榄郡、天一新城、紫都城、长安丽都，江北嘴紫御江山，南坪经开区罗马假日、东原檀香山等。
提问：房姐您好，我看了望京融科橄榄城三期全南两居，和首开知语城南北通透两居，首开的单价会便宜一些格局好一些，两个的总房价也差不多，但从投资角度考虑，哪个更值得买。再者，望京或者整个朝阳还有哪些小区适合老人居住，将来房价也不会下跌太多的房子，房价不超过900，谢谢
回答：首开知语城里面有两排回迁房。 小区其实一般般，比较靠近望京西站显得有点乱，离地铁也有点距离。虽然有些缺点但首开知语城在这个预算里面性价比依然不错，如果要比较的话 ，橄榄城要好一些，投资保值两个差距并不大。还可以看下 季景沁园、宝星国际三期、慧谷阳光
提问：房姐老师端午节快乐！ 安徽安庆人，在合肥上班，合肥已经有一套房，手上还有不到150万，适合现在买南京吗？还是杭州？
回答：合肥去年入手的话涨幅是很好， 现在入手会很困难。 去年12月我们推荐南京的时候，还没有明显表现。 春节后到现在，现在部分标杆次新有了20%涨幅。 不过政策困难重重，很难适应大多人的建仓条件； 南京价格没有拉开，除了河西，缺少共识地段。 南京买房，适合两类情况： 对本地楼盘熟悉度足够高，资深老司机总能挖到笋盘； 资金充裕（一般500以上），3张以上房票，有能力多套打新。 如果没有以上条件，可以去杭州，杭州的灵活度更高。
提问：房姐你好，我女儿单身平时在丽都上班，活动范围在cbd，现在住在公园5号三期租的开间一居室，现有现金1000w，希望买新一点的两居室或者三居室，不临街，想请你推荐 目前在网上看了公园5号三期觉得户型都不喜欢，一期二期有些户型还可以，不知值不值的买，还有哪些推荐的，希望户型能好一点的，谢谢
回答：公园5号从类似老破小到老破大到次新楼， 交通是主要优势，附近小型商业配套也马马虎虎。自住的话完全可以买，需要注意这个盘的特点是租金高但涨幅偏低。另外推荐看下 东润枫景
提问：房姐，万科东望这个项目怎么样，开发商有实力，又是通州亦庄产业区，未来升值潜力大吗？
回答：通常来说，两区交接地带，容易变成三不管地带，成为发展黑洞。 万科这个项目，主打3个点：万科，通州+亦庄，品质 房地产从业人都知道，最近5年，北万的水平不忍直视。 通州（台湖）+亦庄（次渠）的概念，实际是需要通州购房资格，多一道成本； 距离次渠的两个地铁站都有1.5公里以上，越是刚需盘，郊区盘，地铁的重要性越重要； 距离亦庄几个产业公司倒是不远，但少了通勤优势，以及5万多的单价，对比走路上班的小区，又缺乏竞争力，也就导致东望的销售一直拖沓。 除了几个稳健的标杆次新，亦庄多数盘的升值尚且难保； 城市之光难免成为亦庄码农韭菜盘。
提问：房姐您好，新人报到，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。
回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等
提问：房姐您好！很欣赏您对于房产交易的清晰逻辑和独特洞见，最近我打算购置一套在北京的自住房，想向您请教一下。我和先生是新北京人，刚结婚，近两年不打算要孩子，对学区房也没有执念，首付预算400~500万（相当于积蓄的一半，剩余钱希望花在收益率更高的其他投资领域），月供3万以内毫无压力。目前工作地点在东三环，租住在大望路核心地段三室两厅双卫的高层楼房，月租金2万5，三居中一间主卧两间各自书房（两人均较多时间在家办公）。我们购置房产的目的是为了改善居住条件，能够按照自己的想法装修；对于房产升值没有执念，已经做好了当大额消费的准备，长期来看能保持年化2%~3%左右的增长率已经满意了。现在集中在看3个小区： 1，华贸国际公寓的一居室：80平米，约700万出头，单价约9万。优势是周边商业和生活配套极其成熟、出行便利、物业负责。不足之处是面积小、没有单独书房、没有双卫、朝向不行。 2，远洋天著二期：180平米，约830万，单价约4.6万。优势是小区环境和物业好、周边均低密住宅（尽管有普宅和回迁房）、户型宽敞明亮。不足之处是位于亦庄听上去土、周边无地铁（虽然我们也基本不坐地铁）、只有基本生活配套、今后进城高峰期会花时间。 3，枫丹壹号二期：112平米，约680万，单价约6万。优势是总价低、小区环境和物业都尚可、户型有赠送书房和门厅也较为明亮。不足之处和远洋天著差不多。另外虽然枫丹壹号宣称属于南海子公园房产，但我们逛过南海子觉得实在是土气，所以公园地产的噱头对我们而言加成不大。 请教房姐您觉得以上选项哪个更适合我们？非常感谢，盼复！
回答：华贸国际公寓周边非常成熟，同时价格也有些高了，你们长期居家办公，空间和户型对你们很重要 远洋天著面积大单价低是优势也有缺点，成交周期非常长，位置并不好，短期周边配套很难起来。 最后推荐选枫丹壹号二期，这个盘位置比远洋天著要好，面积适中，户型不错，也有一些配套，周边发展速度也很快，南海子公园周边大多是高档商品房，人文环境更优，未来随时可以出手置换 不缺接盘人。
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