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最近看了美洲花园棕榈湾的三室二手房，加上没满5年的大税，230多万，户型可以，朝向中庭也比较安静，但我还是觉得这个位置挺好，又挺新，怎么这么便宜，请帮忙分析一下，这个小区的缺点，房屋质量是不是不好，感谢
房段子解答
你好，美洲花园棕榈湾所处的板块叫做新北，整体来说房屋质量是没啥问题的，和一般的成都次新商品房并无什么差异，当下它2万多点的价格，在高新来说确实算很便宜的了，之所以又次新又便宜，主要还是地段方位和周边的板块制约。
美洲花园系列是一个比较特殊的区域，它刚好被两条高速（成渝环线高速、双流机场高速）和一条三环（南三环五段）主干道包围，形成了一个三角地带，从地图上看，是一个相对独立的、被割裂的板块，在外围一些，就是一些工业园区或者是荒地空地，整个界面是不太好的，也就是现如今有地铁8号线开通并设庆安一站，不然交通配套可以说也是非常差的，外出的话都很不方便。
而在早前，可以说这个三角地带是不可避免地被高速噪音（你看的那房子也受累大环境和舆论）、配套缺乏（没什么商场、医疗配套，读书也不方便）而折磨，这也就形成了大家对新北板块的一个误区，而且绵延至今都无法消除。
所以，虽然地铁配套有所改善，虽然处于高新城南的一个大环境里，但是此前的诸多劣势，依然会深刻地影响到它们，这也就造成了为什么次新位置好却价格低的情况。我真
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关于卖旧买新，手上有一套80平广都地铁房，住着也算舒适。近期有置换想法，预算总价360左右，首付160以内，较合适的是武侯新城版块，但感觉舍弃高新有些不值。还有其他推荐吗？以及再存个几年，预算充足再换是否会更好？
房段子解答
你好，置换有很多种，有的是为了纯粹的改善自住舒适度（买洋房），有的是小换大为了孩子（套二变套三套四，主城读书方便点的），也有的就是单纯看重板块潜力（比如买一些新房，单价低的）。不知道你是目的是哪一种呢？
广都板块还算不错，但如果是几个老小区的话，其实整体潜力一般，就是自住通勤比较舒适，周边生活配套也起来了，假设你不满足于80平，要去寻求改善自住的话，拿着350万上到武侯新城，西南门，作为普通资格，我也还算是可以理解的（噪音问题要克服），高新你觉得放弃不值得，主要就是担心广都的潜力更大，但说实话，即便潜力再大，户型面积受限，总价又能多大呢？武侯新城可能面积大，潜力稍低，但是换算一下总价，其实差不多，既然差不多，为何不住一个更大的改善新房呢？
所以值不值的这个问题上，我认为是值得的，毕竟同样拿着360万，买高新新房不容易，买二手房的话，不仅单价高，而且户型面积也没有实质性的提升，一来二去税费中介费折腾下，未必就是赢家。
最后你说再存个几年，这个就要看你的存钱速度，能否跑赢市场通胀了，这个需要自测一下，我觉得明年此时，能有个500万预算的话，普通上车新川新房，还是有价值的，否则，我建议当下就可以及早置换了。
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预算400以内，刚4资格，目前关注首钢143万科知园洋房中车3期145、因为首钢公摊小，现在不知道买哪个好，能帮我排下续和解析下优缺点吗？
房段子解答
你好，首钢璟辰里下批次预计是高层和洋房一起开，其中高层是119-139平，预估单价2.6万，洋房是143-162-175平，预估单价2.8万。从你400万的预算来看，洋房143户型入手是没问题的。
即便不能买到洋房，还有高层托底，到时候选不选也是自由，而中车共享城，1年多没卖终于忍不住了，接下来预计单价是2.4-2.5万，全部是精装洋房，145平的户型（横厅，1T2），估计总价刚好是350-360万。当然，还有175平的户型，超预算了。
整体来说，中车胜在价格，首钢胜在户型（公摊），不过从热门程度来说，我目前了解到的，目前已有一大批成华刚需准备冲刺一下中车这个楼盘，也就是说，你作为刚四的话，有可能，我这里说的是有可能，进入不了摇号池。
如果你信奉富贵险中求，那么可以试一试中车，如果你是保守稳妥主义者，那么可以报名首钢。
至于户型的话，我也看了两个，基本上都没啥大问题，中车的也中规中矩，如果买到不算亏，就是超过144平了，对以后的二套买家来说，首付比例可能更高。然后首钢的143首付比例可以较低，与此同时，赠送的也比较多，相对的心理舒适度更强烈。
对于单价、总价不是特别在意的话，可以尝试首钢。
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房总，谢谢你非常用心的回复，如果可以的话，真想给你100个赞，每天都有很多问题想问你，但是每天只能问两个，又怕耽误你宝贵的时间，忍了又忍，还是想问你，希望你不要烦。成华区青龙场的领地海纳时代和龙泉驿大面的天府逸家的优缺点帮忙分析一下，谢谢，我是你忠实的粉丝。
房段子解答
你好，谢谢你的认可，能帮到你们我就觉得很值得了，如果有问题的话，欢迎随时提问，我看到了都会耐心解答。
领地海纳时代这个楼盘的优点在于主城属性，三环内的光环，加上属于2016年的次新房，所以整体年轻人居多，小区户型比较紧凑，70平可以做成套三，因此功能性比较强，算下来130多万就可以买个主城次新套三，还能去哪里找？
缺点的话也同样明显，首先位于大的北门方向，受众不是很多，其次它在青龙场板块，被高速路和铁路线分割，相对处于一个独立的板块，与周边的接触融合，存在天然壁垒，因此在配套上也就差了很多，地铁要走2公里，商业更是比较差，而且就这样，单价还要一万八九到两万了。同样的单价，都可以在1、3、5号线周边看一些次新地铁盘了。
天府逸家的优缺点也很明显，优点是地处东进桥头堡大面，是又东又南的正确方向，板块的热度较高，整个区域内没有明显的厌恶设施，因此人气很不错，产业也有，地铁在建，商场也开了，然后旁边还是天鹅湖，整体来看，再搭配上一万五的指导价，门槛是比较低的，照样能上到套三户型。
缺点的话，主要是这个区域本身也是刚需集中于，而且毕竟属于二圈层，以后孩子读书存在壁垒，再加上指导价的影响，可能贷款额度不够，需要提高首付，当然，到主城区，假设开车的话，肯定也赶不上领地海纳时代那么快了。
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首付控制在60-70，离异两年，婚前购房为前妻贷款购买，我没有贷款，这样能算刚需资格吗？有人说不算刚需，难道不是刚需吗？我真的要被气哭了！这个价格主城区靠南能买到比较不错的房子吗？教育也比较在意。
房段子解答
你好，首先来说，你离异满2年，而且此前名下没有贷款记录、也没有房产，自2016年10月以后在成都也没有过房产买卖转移记录的话，那么我可以明确地说，你是刚需资格。
然后从你首付在60-70万的角度来说，假设买新房，大概是可以够到230万的总价，但说实话，这个预算在主城区已经很难有新房了，尤其是主城偏南的区域，而且即便买得到，周边也学校不多，读书不方便（参考红牌楼的南山凌峯，只能买到小套二；机投的鼎仁天越，地铁洋房挺不错，但是周围环境恶劣，然后顺位度不高也不容易买到），再者即便读书方便，不过竞争都很激烈了，需要高新刚一资格（比如山河玖璋）。
所以我建议你对新房浅尝辄止，还是应该多去看看二手房吧。
因为二手房会涉及到税费、中介费，有些还有指导价评估价，所以要从你首付里扣除，因此按照你的首付来看，应该可以够到的总价差不多是200万。
首先我推荐的是首航欣程，这个楼盘在棕北附近，整体是次新的，而且交通、医疗等综合配套都很好，以你的预算，买一个大套二还是没有问题，对于自住生活，上班通勤，或者以后小孩读书，都比较方便。
其次推荐你看看东湖板块的瑞升望江橡树林三期（盐道街东湖）；然后武侯立交这边的华宇静苑、置信丽都花园城D区（北二外）；置信丽都楠庭、置信巴厘岛A区以及置信巴厘岛D区（龙江路中粮）。
我认为都是挺不错的真正适合你的选择。
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