我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：新人首问 房姐您好，想请教下买房思路。一个是预算1200-1600，有首套首贷，需求是父母未来养老和资产增值。一个思路是亦庄金茂府的叠拼，虽然现在亦庄溢价率已经很高了，但有人大附中学区感觉保值的问题不大。另一个思路是顺义别墅，目前在考察后沙峪这边，看了万树moma。顺义中央别墅区这边没有学区捆绑，别墅流通性也比较差，水也很深，有点不知道从何下手。 还一个朝阳自住，预算1200，男友也有首套首贷，没有学区需求，想兼顾自住舒适度和资产增值。可以推荐几个容易出笋盘的楼盘吗？不知道该从何下手，如何扫盘。惠新东街这边的世纪嘉园价格很好，但是楼龄有点老了。 另张家口下花园的壟上遇园怎么样，适合投资吗？
回答：你好，亦庄金茂府的优势： 1.引进人大附中，学区溢价 2.距离通州不远，开发商炒作概念 3.金茂府系列在北京有品牌效应 金茂府的缺点： 1.地铁交通距离太远 2.没有生活配套，自住不方便 3.距离亦庄核心区比较远，享受不到辐射发展红利 但是亦庄河西区定位是高端住宅，如果生活半径在附近可以考虑，但是短期内自住不合适。 中央别墅区坐落于温榆河畔，是北京最早的高档别墅群落。环境优越、配套完善、距离主城区比较近。 占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好。已经形成国际化居住和生活氛围，有十几所国际学校、高尔夫球场及高档会所环绕，成为北京高档的生活区、富人区，可以说是一种生活方式和身份的象征。 具体分为后沙峪和天竺两个板块。 中央别墅区适合终端改善，吸引了大量东部、东北商业区的高级白领、明星大腕和海外人士落户此地。 由于生态环境好、交通优势和距离主城区较近，这个板块确实存在价值，但由于目前新增土地供应不足，已经过了大面积投放的阶段，所以价格也相对稳定。 这2个板块对比，单纯从自住角度看，更倾向中央别墅区。 如果是从投资角度，这2个板块，以及别墅产品，都不是好的选择。 世纪嘉园2000年的老大楼，不破，保养维护比较好 。自住+保值没问题。 未来大概率跑平大盘。 张家口的价值很低，二手市场应该也很差，360平的流动性进一步降低，所以这个房子可能要做好长卖准备，下一波热点时(冬奥会)趁机出掉。 我们买房，其实是买的「大城市的土地住房」。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为「北京城」的一部分，也就不具备真实的需求，不具备「大城市土地」的价值，只能是一小撮人的赌场。
提问：你好，房姐，本人有五年以上北京社保，无房无贷，半年内能落户北京，近期想买房自住，单位在四惠，手上有200现金，最近看了两个房子，梧桐人家440（87平东侧），常营北辰415（88平南北通透），感觉最近房价在降，房姐给点意见，多谢！
回答：梧桐人家是2000年住总的公房小区，5万左右是正常价格，可以入但不送。常营还推荐看柏林爱乐。还有炫特区，石佛营西里也可以淘。房价是波动的，年底是一个相对的地点，也是一个上车的好时间
提问：房姐您好，我是首次提问，北京首套首贷，家庭情况小孩明年四五月出生。老婆明年工作单位搬到亦庄，我自己目前不在亦庄上班，但看行业未来可能去亦庄找工作。大概预算四百多，首付两百。目前主要看的是亦庄几个限竞房，包括台湖金茂悦。亦庄那边几个盘都说自己是人大附学区，但是未来其实zf怎么划片是不确定的；台湖金茂悦靠地铁17号线交通便利，但是附近新规划有个垃圾场，据说还引起了维权。
回答：你好，台湖属于两区交界，两不管，除了地铁规划啥都没有，投资不合适，而且金茂悦这个价格还如不如买通州核心区。 台湖金茂悦自住可以，保值属性略差。 远洋或者经开汀塘、中海寰宇时代这几个看看吧
提问：房姐好，新人首问，多谢解答！求匿名～具体情况：夫妻双方在海淀魏公村和蓟门桥附近工作，都是京户，收入一般，月入2w，年收入约30w，国管公积金月缴8k。没什么经济头脑，也没有兼职赚外快的能力，目前住单位周转房，打算尽快生娃。纯刚需，首套首贷。现在首付只有200w，只能考虑总价500w左右的房子。目前有三种方案：1.先不买房，等生娃落单位集体户口（教育资源尚可）后买魏公村附近的老破小，上班距离近。风险：房价一年内上涨二十多万。2.现在买魏公村附近的老破小，对口小学差，五年后再置换。风险：置换成本高，无学区老破小没有升值空间。3.买郊区新楼盘，交房时间两三年后，到时出租，在单位附近租房住。风险：单位附近房租高，出租收入不能覆盖租房收入，外加还贷压力大。提问：1.上述三个方案，您觉得哪个比较合理可行？2.比较纠结海淀无学区的老破小和郊区新楼盘哪个更值得选？通勤实在太累了，尤其是将来有娃后。3.目前看了几个老小区，都是80年左右房子，小西天，明光村，钢研社区，动物园宿舍，民族大学南路等。两居四百多的，觉得还可以。您比较推荐哪个区域？4.郊区新楼盘比较多，都很远，昌平大兴门头沟通州，单价5w左右的盘，请问有升值潜力较大的吗？以上，有重复之处请多包涵，谢谢！另外，现在有钢研社区5层顶层80年房，460w，比较喜欢，不知道该不该买。望指点！
回答：1. 等一年没有必要啊，你并不能积累更多的资金，踏空的风险更大 不可取。 2. 考虑自住和通勤问题 建议选附近老破小，这类产品能跟上大盘。 3. 钢研社区可以买，但价格有点高，另外推荐看皂君庙、双榆树板块 距离魏公村也很近 再或者看看七贤村附近，距离魏公村也不远，如果你想环境稍微好一点，可以看看厂洼板块
提问：新人首问。前两天提问没有回复，重发一次。 坐标北京，sfsd，子弹150左右，刚毕业工作拿到户口，考虑先买个上车房。两个人分别在亮马桥和国贸附近工作。十号线国贸以北感觉都没有太合适的小区，价位都挺高而且楼龄普遍老。南边我关注了双井附近的百环家园，劲松附近的农光里，潘家园附近的百环花园，还有十里河附近的弘善家园，再往南就有点偏了。我关注的这几个能明显看出越往南越便宜，弘善家园都可以买两居了，居住体验应该好一些，但不清楚保值性上会相差多大程度。 感觉能选择的范围还是比较小，麻烦您帮我看看，我这个情况还有没有其他选择，以及这些里面哪个好一些？谢谢！
回答：百环家园是回迁房开放社区，社区商业发达，上车盘比较适合。农光里楼龄偏老，其它还好。弘善家园现在挺贵的，不推荐。 150上车盘 还可以看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区
提问：房姐您好，新人首问。我和我老公都是京籍，现在住在朝阳崔各庄的父母的房子里，打算明后年要孩子。我俩名下都没房，都是sfsd，现在想买海淀的房，主要是为了以后孩子上学户口能落在海淀，另外一个是上班能方便点，目前看的是小西天的红联北村，志强园那附近的房子，预算是首付150，总体在400以内，买完之后先打算租出去，还能少还点月供。我和我老公月收入3w左右，本来一心想在海淀买房，为了以后孩子有个海淀户口，现在看完您的一些回答后又纠结买望京附近的也可以，但是以后孩子上学也许没有海淀的教育资源好，而且价格也不一定在400内，又看了看海淀的双榆树和厂洼小区，价格令人有点压力，想听听您的建议，谢谢！
回答：你好，感谢付费！ 志强园虽然是海淀区，但却是海淀很烂的一个学区，感觉除了刚毕业小年轻过渡没啥意义。 你看看清河的永泰西里吧，可以买个两居，一家人住，对口的二十中九年一贯制，还不错 双榆树你只能买个一居室，不太好住 实验二小当代的老破小不能直升，我觉得还不如永泰西里，而且永泰西里挨着地铁站 还有一个选择，你淘淘东王庄的两居室，这个预算估计只能买个有点硬伤的，但是位置好，就在五道口，交通非常方便，上课外班也非常方便，对口的海淀区第三实验小学虽然一般，但是海淀主要是在课外，我觉得没问题
提问：房姐老师，前几天看到你在牛魔王群的分享，非常受教。请教您觉得牛魔王最终被怼退群的原因是什么呢？
回答：一个人所应该获得的东西，无时无刻都在与德行匹配。 有时候，因为时运，也许你能遇上一些远远超过自身阶层的高人和见识。 但是大多数人，最终会自己将这些机缘赶跑： 因为看不懂，因为自负（弱者特质），所以出言不逊，骂高人割韭菜； 因为反常识（弱者的有限见识），所以反问质问。 弱者把自己的智力摘除，成了争强斗狠的下人。 既然讲道理听不懂，那只剩下本源手段：暴力和威慑 但是，高人总不能回怼弱者； 高人有高人的规则，高人只能讲道理。 高人在持续讲道理，下人在持续怼人； 最终高人只能叹气一声，拂袖离去。 高人走了，下人发现自己「见效」了，心中得意； 高人走了几天，下人发现自己不再能接收到新的知识，认为高人没修养，说两句就不搭理了。 近则不逊，远则怨。
提问：您好，我住在北京西四环世纪城，租的房子。两个孩子在人大附小上小学，中学应该也在海淀上，所以想在西四环附近海淀区范围买一套大一点的房。打算卖掉通州合生滨江帝景房子（一层下跃带院子，估计还贷后有600万）及昌平望都家园一套房（一层带院估计500万），购买郦城二手房190平米或保利和光逸境新房187平米，价格都在1800左右。郦城交通方便，接送孩子比较近，但小区老，二手房；保利新房精装但是属于丰台区，而且出门堵车。想听听您的建议，同时也在考虑是否等两年再置换，不知道通州的房价有没有可能再涨一些，过两年再卖是否更划算。另外有没有其他合适的楼盘也请您给推荐一下，（我们夫妻两人年收入在五十万，春节过后可以拿出300万左右买房，购买1800万的房子是否会压力很大）非常感谢！
回答：郦城的问题就是小区东侧近四环线 噪音影响，外立面刷的涂料 看起来显旧，保利和光逸境位置还不错，就是价格有点高，愿意长持也可以入。你两套都出掉加手中资金共1400左右，贷400 月供大概2.5W上下，你们自己评估下对生活是否有影响。如果不着急改善，可以缓一缓再入，通州还是有上涨动力的
提问：房姐你好，亦庄和亦庄开发区有适合的房源吗？年收入30，首套，未婚，京集体户，油车指标，国贸附近上班。首付130内可接受，月供1.6内可接受，公积金两人可贷120左右，考虑小部分投资，小两居或小一居都可以。另外亦庄橡树湾和融创亦庄一号对比如何，橡树湾价格更吸引人。另外城区内交通便利的老破小也可以推荐。
回答：橡树湾是这一片的商品房，这算一个优势，缺点就是 周边配套还没起来，有些荒，马驹桥 一直以来因版块的交通配套，被人诟病，据说周边要建垃圾场。亦庄壹号是限竞房，有限售期，离地铁有段距离，如果能长持的亦庄壹号会更稳定一点。城区内兼顾居住质量看看 东恒时代三期和首城国际的一居，老破小两居看下劲松和团结湖板块
提问：新人首问，房姐您好！ 1.广和里3号，广渠门桥东南角，原中远家属楼，单楼独院，共约110户，97年板楼，比邻东城，区属朝阳，南北通透，无学区溢价，无电梯，86平。目前出租状态。 请教您,综合该地段及房屋特点,是否建议出售该房产? 2.看精华文章，您不推荐东西城老公房。 我的粗浅认识是，东西城尤其西城教育教育质量远高于其他区，海淀拼娃是另一种模式除外，不同区教育均等化很难实现，留京工作的考二代对教育也越来越重视。 因此，西城即使仅考虑学区价值，是否仍然值得投资？ 3.目前夫妻俩人分别在金融街和菜市口上班，住东花市，小孩近两年就要上小学，目前是东崇前学区。 考虑到东西城行政合并乃至学区合并（即中考不锁区）的可能， 如果前述广和里房产出售并准备其他子弹，1000万预算约束下，置换金融街学区房，让孩子从从东崇前换至金融街上学，是否是好的选择？ 4.如果建议置换，建议一居低总价上车还是买两居？西城晶华、新文化街和宣武门西大街之间怎么选？ 谢谢您!
回答：1. 这一片的涨幅比较一般，有更好的选择建议换掉 2. 东西城的学区摊平是大势。 学区房是学区属性>房产属性，房价受政策和教学质量的影响，一旦学区受影响价格会断崖式下跌，有很大的不稳定性，这类产品不是投资的好选择。 3. 为学区考虑，换到金融街当然没问题 4. 一居低总价上车，建议宣武门西大街
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