我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：夫妻双北京户籍，尚有一套购房资格。目前大兴高米店金地仰山一套140平四居（贷款尚剩余30万），女工作地国贸（不需要经常坐班，一周大概去两三次不等），男不需要坐班。现在手上现金3000w，家庭年收入到手大概500w-800w之间。未来5-6年孩子需要上小学，目前还有一套购房资格。请建议 1）如果要进公立学校，建议哪些小区；2）如果进顺义的私立学校，别墅建议哪个小区；3）是否现在应该卖出高米店的房子套现。谢谢。
回答：你好，整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。对接的西单金融街才是一个产业区。高米店本身也有商业，住宅更新。优势在于：
（1）次新小区扎堆，容易形成购房者选择时候的口碑效应。保利茉莉、新里西斯莱、华润公园九里、金地仰山，包括顺驰领海，都是很不错的次新小区。而且也算有大兴的学区。相比起来，西红门其实可选的优质次新小区较少，大概就世嘉博苑和远点的鸿坤理想城了。
（2）整体的市政建设比西红门要好，道路、绿化啥的，但看西斯莱那块像个大城市的一部分，而西红门整体看起来还是有点村、尤其北边。高米店北-高米店南这一片，次新小区非常集中，有点新北苑意思。未来涨幅随大盘，可以继续保留。学校选择公立还是私立看师资力量和教育水平。其次是家庭培养、教育。你了解下各学校升学水平和教育特点。在私立学校上学，没有压力，孩子缺乏一种竞争性，也就是狼性的培养远远不够，狼性其实是很重要的，因为孩子长大了在中国混就必须要有狼性，没狼性的傻白甜哪能竞争的过周围如狼似虎的人？公立人才济济，竞争压力大，那种氛围和私立完全不一样。成绩好的可能会更好。但成绩中等或比较差的就危险了，由于一个班人数较多，关注度不够，容易掉队淘汰。私立的恰巧相反。所以选择哪种教育，重点还是看孩子自身适合哪种教育方式。子弹3000，月供充足，在北京能选择的范围比较广，关注以下选筹：阳光丽景，中信城，朱雀门，万柳书院，万城华府等。独栋别墅，一直涨幅很差劲，从投资的角度基本就是噩梦一般 而且还有一个问题，就是中央别墅区这些高总价的独栋真的很不好出手，卖好久都卖不掉，基本只有有钱任性的人才会买 不光是独栋，包括联排，叠拼，都差不多 你要是真想买，我倒是不用着急，现在涨势还远没有蔓延到中央别墅区 可以看看清锦源，丽宫，还可以看看孙河龙湖景粼原著的合院
提问：房姐，您好！有个问题需要咨询一下。目前准备入手一套改善，如下几个小区怎么比较及排序呢？未来金茂府、未来公元、华润未来城市、公园17区、观承望溪、黄渠的朝青知筑及东坝的华樾国际？
回答：朝青知筑相比周边二手溢价太多了 东坝目前溢价状态，华樾国际价格贵不建议考虑 华润未来城市品质还行，也比未来金茂府档次和品质要高，而且是纯商品房 未来公园>华润未来\/公园17区>未来金茂府>观承望溪>朝青知筑>华樾国际
提问：房姐好，第一次提问。个人情况，已婚，孩子年底出生，家庭收入100，有炫特卖掉能有150，但是17买在次高点，所以有亏损，可用子弹共计500左右。考虑几年内自住+增值需求的三居和西城老破小学区房配置。 问题是：1、先二套买学区房，再攒钱买自住三居，还是先经营贷三居，再买学区房？原因是感觉德胜这种均衡学区价格下降可能性不大。 2、如果买三居，大概预算900-1000，橄榄城、澳洲康都，香颂、东恒时代二期、首城国际您推荐哪个？看您推过橄榄城，但是相比于澳洲康都价格也高，从增值上看，还会比其他的长得好吗？ 3、如果买三居，需要卖掉炫特，感觉北京房子有所回暖，不知道该不该现在卖掉炫特一居室换三居，还是等炫特回本再考虑三居？ 谢谢！
回答：1. 小孩的学区4年后考虑都来得及，现在入一套改善三居更合适 2. 橄榄城、首城国际、东恒时代二期都不错，橄榄城和澳洲康都不是只看价格，档次还是有差距的，在北京品质还是值钱的 3. 要换就趁早，等炫特涨起来，三居你可能就上不了车了(三居不会原地等你的)
提问：首次提问：房姐你好！我和老公都是西城集体户口，我在阜成门上班，老公在长椿街上班，家庭年收入40w左右，现住丰台亚林西。我们名下有套房山长阳半岛的两居房产，2016年7月320w买完之后至今基本没有涨幅，明年7月份满五年，现在卖也就350w左右，还掉利息后基本上就是赔钱，看别人买房多少都涨，就自己买的不赚还赔，极其心塞。宝宝去年刚出生，还未落户，现想把房山房子卖掉，先给宝宝落集体户，后期可能会走政保上学，但是不完全确定到时候西城政保有啥变化。房子卖掉还掉贷款后大约能凑300w首付，再买房就想以保值、增值为主，最好兼顾学区以作备用，500w左右，后期也可能会给老人自住。有两个问题：一、房山房子是否还有持有的必要，如果想换房的话，房山的房子是现在卖还是等明年7月满五年后再卖，现在卖价格太低有点不甘心，再买房什么时间买合适。二、再买房哪个方案更合适：1.购买东城区国瑞城的小一居，租出去缓解贷款压力，如果老人自住也不远。2.在草桥附近购买，离现居住地近。3.感觉朝阳和通州待涨空间比较大，能否推荐几个楼盘。4.推掉前面方案，是否有更合适的其他方案推荐。感谢
回答：我建议你还是明年卖，你现在卖因为不满五，要比满五的少卖不少钱，不划算。换个角度这个税费也是持有一年的收益。 明年满五以后一定要卖，房山没有长持的价值。草桥可以作为第一选择，如果长持做投资就选择通州 例如 bobo自由城、运河湾都不错
提问：您好，个人情况sfsd，未婚，非京户，首付预算250个左右，刚需，北京市管能贷100左右。公积金满缴。现在看中惠新里塔楼，91年钢混，68平，要550w，单价在8w左右，是两室两厅的格局，请问值得入吗？户型西南缺角有拐角，从风水上看是否有大忌，这个问题比较在意。考虑是自住，保值，期待升值。个人是想买惠新西街片区南北通透大客厅小卧室的板楼2居室，但是这些房子大多太老不适合用公积金组合贷，对此有啥能用组合贷的小区推荐吗？另外除了惠新西街片区还有什么地段比较好和惠新西街类似的片区和小区推荐？还有下手时间在赶在十一之前还是十一后合适，或者是年底？谢谢。
回答：1. 对风水不太了解，如果个人在意风水问题，就不要碰了 2. 看看还可以看看团结湖或者农展馆板块。公积金贷款优势并不明显，不要因为这个而错过好的标的。 3. 春节前入就可以，最近市场会比较稳定。
提问：房姐您好，小北漂一个。社保满五之后，想为自己置办一套小户型。因为家人都在亦庄这边，不想离家人太远，所以备选了以下几个选择。在能够满足首付和月供的条件下，请房姐帮忙给排个位： 1.旧宫宣颐家园，LOFT小两居 2.旧宫云龙家园 3.新楼盘亦庄通泰国际公馆
回答：通泰国际公馆价格比较高的。 小区环境较差，单价上6万，不建议。 云龙家园 周边有点乱，没什么景观，居住舒适度较差 宣颐家园整体相对好点，1>2>3 另外推荐看下 亦庄的灵秀山庄
提问：房姐好，帝都户口，需要在另缴线入深Z，上H户口吗？如果需要，房姐聊房有类似帮忙的业务吗？
回答：北京户口是户口里的顶级产品了。 按照市场价来计算： 北京150万 上海60万 广州10万 深圳本科专科直接落户 天津2万 如果夫妻两人，有一人有北京户口，另一人还没有45岁以上结婚10年未满足随迁要求，可以根据买房需要，先落其他城市户口用于购房资格。 户口的作用，首先是为了买房赚钱； 有了钱，才有生活，才有户口的意义。
提问：房姐好，京籍二套，首付500，想买总价700以内的房子，非自住无学区需求，主要是投资保值，目前关注望京和东坝，重点看望京新城，南湖东园一区，首开常青藤，帮忙看看排序先后，谢谢！
回答：你好，北京这个房价，有非常严格的梯度，东坝瞄准的人群就是：总价600-650w左右，必须买在朝阳，必须次新房，必须低密度，有学区，最好小三居，这么一群人。 你好好研究就会发现，朝阳只有东坝符合，东坝的上一层是新北苑，下一层是管庄，非常明显的梯度。 你的预算也是在这个区间，不买东坝，买望京。 从地理位置上来看 望京好于东坝。 所以，如果你预算是一个死数的话，你就要在房子品质和地段户型之间做一个折中 你要买望京，肯定是品质最不好的。 望京新城属于标准的老盘，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。 南湖东园略好一点。
提问：房姐好，过去您说的cbd四大金刚，这四个盘好在哪里，哪个最值得买？
回答：CBD四大金刚，金地华贸蓝堡阳光100 因为只有这四个（勉强算）次新盘，方便记忆 并不代表，也没有说这四个盘好。 买入点几乎没有，有个别户型碰到笋价可以考虑，专业选手领域。
提问：房姐好！新人首问未收到您的回复，我重新梳理了一下问题，希望您能帮忙指点。因为我这边有点着急，望理解~ 1、我在新街口上班，我爱人在金融街上班。现在想买二套房，预算的话总价在700万以内，我们有两种打算： （1）离上班地点近（一小时以内，以我爱人为主）的话，希望小三居，学区较好（起码学风好，考211以上的概率大一些）。 （2）离上班地点远的话，希望大三居，居住环境好点，有保值增值的潜力，值得投资。 有哪些比较合适的小区？麻烦房姐分别帮我们推荐几个~ 2、目前我们看了霍营的次新三居，有紫金新干线、国风美唐和公园悦府这三个小区。从价格来看，感觉这边的次新房均价比北苑家园等朝阳房子还贵。从流通性来看，这边的成交量一直不高。所以想问问房姐这几个小区值不值得入手？您更推荐哪个小区？ 3、此外我们还看了西城陶白片区的学区房，小三居目前没看到合适的房源。想请房姐帮忙分析一下，西城有没有我们可以够得上的老破小三居？再就是，现在受731影响，入手西城学区房是不是个好时机？ 十分期待房姐的回复，谢谢房姐~
回答：1. 国风美唐和公园悦府（清华附小），紫金新干线（学区是12年一贯制人大附） 这三个自住角度还不错，两个学校都是去年才开始招生的，质量都不好说。昌平 建议看下融泽嘉园跟金域华府三居 都是育翔、161的昌平分校，学校比上面两个要好。 2. 西城的老破小三居室怎么也得800w以上，731对优质学区是利空，会有回落。想在西城买，建议低总价上车学票+租房模式，积累子弹后期买自住标的，这样风险小，能兼顾上学和自住需求。
提问：老师，我的情况简述如下：我爱人公司在上海，在我老家南昌出差做项目。我今年六月份已经卖掉了在西安的一套唯一房子，到手现金大概125万，预估最早9月初钱就会到账。目前，一家三口在南昌租房。现在的问题是，考虑到孩子三年以后要上小学，我们打算在南昌买一套自住房以供孩子上学。 ①我们不知道买什么房子合适，我们所在的高新区单价都超过1万6了，我觉得太贵了。 ②如果在南昌买房，首付大概50多万，剩下的钱如何投资呢？ ③我老公在上海已经有购房资格了，剩下的钱能在上海上车吗？ ④我有深圳户口，能在深圳上车吗？（貌似过了最佳时机了）
回答：你好，在省会城市里，西安目前比南昌强势很多。 所以西安可以相对保留，南昌因为江西各方面的原因，分流外省，本省地域跨度大，省会人口聚集效应不强。 加上南昌经济一般，房价水平却相对高，不是一个很适合建仓升值的城市。 一套自住房满足基本需求是可以的，选择刚需白领两居，一定要地铁房。 关于弱省会城市的建仓选筹规律，参考前几天的回答： 上海有资格，可以上海上车，120万首付大约可以买到360万左右的上车老公房或者2000年左右老小区。 可以参考的方法选择： 1.继续融资50-100万，买入上海首付120以上1套+南昌首付501套 2.首付40-50买入南昌一套，尽量拉高评估降低首付，剩下资金买入重庆，选对，贷足 深圳暂时不用赶着上了。
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