本文来源：时代财经 作者：陈伟纳
10月16日，深圳福田香蜜湖片区豪宅深业中城摇号结束，19号将进入线上选房，222套现房住宅获649批次认筹，冻结资金超32.4亿元，中签率约34.2%。
作为网红片区的网红项目，深业中城不仅拥有极其区位优势和配套资源，更因为其经历“转售为租”“转租为售”“沉寂不售”等多重操作，让购房者们不知所以，关注度倍增。
距离深业中城上一次开盘，已过去两年时间，但有意思的是，两年来深业中城的开盘均价并无变化，依然是13.1万元/平方米。
深业中城，官方发布
两年不见，3500人报名，649人入选
2017年12月，深业中城开发商深业集团宣布，深业中城420套住宅将转为长租公寓，并表示“这个项目我们不卖了。想买，二三十年后或许还有可能 。”
深业中城作为深圳核心地段香蜜湖片区为数不多的一手豪宅项目，向来为人瞩目，这番只租不售的宣言，不免让意欲入手的购房者大失所望。
但仅仅不到两年，深业集团的计划就发生了变化。2019年9月，深业中城针对当时市场中存在的“支付喝茶费可提前选房”等不实言论，发布声明进行辟谣。其中提到一个很是关键的信息：“本项目住宅投入市场销售。”也就是说，两年前说要做长租公寓的豪宅项目转销售了。
随后，深业中城推出192套面积段为133-233平方米的三至四房，和4套309-395平方米的顶层复式，共计196套房源。均价约13.1万元/平方米，总价区间为1508-7787万元/套。
据当年报道，深业中城196套住宅共吸引2794人缴纳诚意金，冻结资金达139亿元，经过8小时的线下选房，最终全部售罄。
2021年10月，同样是两年之后，深业中城再次推出222套现房住宅，包括137-212平方米的三至四房、315-378平方米的顶层复式，共7个户型。均价与两年前一样，为13.1万元/平方米。
由于深圳规定预售新房的认筹人数不得超过推出房源数的三倍，深业中城的入围名单仅649人，较上一次开盘少了2000多人，但有留言称“实际有3500人递交资料”。
一个总房源仅420套的住宅项目，为什么多次变更营销策略？
一位不具名的业内分析人士认为，主要存在两个原因：一是2017年的时候，长租公寓市场火热。在“租售并举”“租售同权”的政策推动上，不少开发商及中介开始将目光投注到住房租赁领域。当时，市场上陆续涌现出以泊寓、冠寓为代表的开发商系长租公寓，以及以自如、蛋壳等为代表的中介系公寓。
二是2019年开始，长租公寓逐渐进入冷静期，加上当时深圳陆续出台限价、限售等政策，这导致深业集团销售疲软，集团希望借助深业中城找到业绩突破点，所以重新调整了策略，“转租为售”推出196套住宅。
深业集团管理层曾在2019年接受采访时坦言，2017年宣布将深业中城420套住宅转为长租公寓，只是一种策略性的说法。至于改变策略转租为售，与业绩多少有点关系。
如今，深圳中城继续推出222套现房住宅，同样引起社会关注。网传消息，10月12日是深业中城认筹截止日期，当晚就有3500人递交资料，最低的入围积分61.9分。
这样的数据对于冷静已久深圳楼市无疑是件热闹的事情。
新房表面火热，全靠网红盘在撑腰
近段时间来，深圳的新房市场受到众多关注，原因有三：一是9月深圳出现了7个“日光盘；二是国庆期间深圳的新房成交量达到1081套，比去年同期上涨163%；三是沙井海岸城开盘当天售完1025套房源，成为10月第一个“日光盘”。
种种数据都传递出一种“新房市场在回暖”的信号，但事实并非如此。除去热门片区的热门项目，近期入市的大部分新房，认筹情况和销售情况都不太理想，比如龙华观澜片区的鹏瑞·颐璟府推出1659套住宅，仅524批客户登记；龙华民治片区的中海明德里，开盘当天663套住宅去化仅一成；龙华的大浪片区，均价5.5万元/平方米的盛荟城推出437套住宅，开盘去化率仅34.3%。
可见，表面看上去火热的深圳新房市场，其实只有网红盘在支撑。
对于深业中城的去化预判，一位行业资深从业者表示，“深业中城是目前福田少有的新房豪宅，而且是现房销售，可以说买到就可以入住。另外，项目靠近福田CBD、车公庙商圈，有浓厚的产业氛围，有地铁，交通也方便。购房者最看重的教育资源，也是深业中城最大的优势之一，其拥有深圳市高级中学南校区的学位。”
这位行业资深从业者告诉时代财经，深业中城现在入市抢占了很大的市场热度，很有“日光”的可能，这为深业集团今年的业绩带来很大助力。
今年上半年，深业集团实现营业收入169亿元，同比增长195%。其中，利润总额44亿元，同比增长110%；净利润29.6亿元，同比增长78%。
此次深业中城推出最后一批住宅项目，222套房源中面积最小的户型是137平方米的三房，总价约1575万元，仅以此为基数计算，222套房源预计会带来35亿元的销售。
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近日，“深圳市民4000多万购房疑被中介吃差价250万”一事引发关注。10月13日，涉事方中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产”）和第三方公司深圳市深安房地产代理有限公司（以下简称“深安地产”）相继发布声明回应。
中原地产对吃差价的行为表示否认，称250万元由深安地产收取，并指出深安地产与中原地产无任何关系。深安地产方面则回应，确实收取了250万元，但这笔钱是与卖房签订《房产策划服务协议》所收取的服务费金额。
购房者夏女士多出房价的250万元能否要回？中原地产和深安地产，谁是这次豪宅交易中的“黑中介”？
10月14日，《中国经营报》记者联系了深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”），其相关负责人称，深安地产违反“佣金透明化”要求，在代理销售过程中未明确佣金收费标准。该负责人告诉记者：“深安地产与业主所签订策划代理协议，以及业主支付给深安地产的250万元费用如何定性，都是近期新生现象，需要法律层面判断。”
至于中原地产在此次交易中是否存在故意隐瞒真相等违规行为，深房中协方面表示暂不作回复。记者联系中原地产方面进行采访，对方表示一切以公告为准。据悉，目前涉事中介人员已从中原地产离职。
“失踪”的250万
近日，深圳市民夏女士通过短视频社交平台曝光称，中介有意哄抬价格，并从中赚取差价，要求中介公司道歉并返还佣金。
深圳湾一号是深圳的顶级豪宅，去年底，夏女士看中了这里的一套房源，中原地产报价5000万元。最终在2021年1月23日，夏女士通过中原地产居间，与卖家以4150万元成交签定合同。当天，夏女士在深圳中原三湘海尚店签订了《二手房买卖及居间服务合同》。
入住该房子后，有邻居告知其购房价格偏高，夏女士开始怀疑自己被中介吃差价。其询问前业主得知，该套房的挂牌价为3800万元，前业主自己也只收了3900万元。由此夏女士怀疑产生的250万元差价是被中介收取了，而夏女士在购买该房子时，已经支付过中介33.2万元交易佣金了。
夏女士在视频中呼吁称：“除了追讨这250万元差价外，我的诉求还包括要求中介公司退还交易服务费，书面道歉，同时，也希望大家以后买房子要注意里面有几家中介，中介费到底是多少，避免上当受骗。”
同时，据《南方都市报》报道，原业主也回应称，该套房产的售卖价格为3900万元，其中产生的佣金差价自己并不知被谁收取。原业主表示，当时还有另一家中介公司的工作人员与其对接，最终在中原地产公司签署房屋买卖合同，多出的250万元差价也不知道是谁收取了。
中原地产回应：只收了33.2万佣金
既然购房者的确支付了4150万元，原业主也称实际到手3900万元，剩下的250万元去哪儿了？
10月13日，中原地产公布了对此事的调查结果。声明指出，为了卖房，原业主同时也与深安地产签署了《房产销售策划服务合同》，250万元服务费由深安地产收取。交易总金额4150万元由卖方直接收取，中原地产向买方收取佣金33.2万元，卖方未支付任何佣金，不存在吃差价的行为。
作为关键第三方，深安地产也于同日作出了回应。公司声明称，确实收取了250万元，但这笔钱是与卖方签订《房产策划服务协议》所收取的服务费金额，卖方授权深安地产在中介平台、自媒体平台进行推广，并提供策划服务和软装服务。
虽然250万元并非中原地产收取，夏女士仍然对中原地产质疑称，整个交易过程中都不知道有深安地产的存在，只在中原地产的带领下看房签约并完成交易。她表示，中原地产应告知其有第三方公司的存在，并应该在合同中表明收取此笔费用。
广东宏力律师事务所合伙人律师何雁英认为，中原地产在交易过程中并不属于刻意隐瞒重要事实。“夏女士维权会比较难。原因在于，买家按照合同约定支付了房款，卖家在收到房款后过户给买家，双方权利义务已经结束。所以，卖家依据其与第三方签署的协议支付款项给深安地产，作为买方，已无权干预。”
何雁英称，这次事件能够看出，在房产交易过程中，买卖双方均处于弱势地位。她认为，关键的解决方案在于政府搭建一个交易信息平台，市民可以在平台上放售房产信息，不过度依赖于中介，那么行业现状将得到极大的改善。
行业协会：违反“佣金透明化”要求
工商资料显示，深安地产成立于2016年3月23日，法定代表人为左清，注册资本100万元，经营项目包括房地产经纪、房地产营销策划、房地产信息咨询、在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营、自有物业租赁、经济信息咨询（不含限制项目）、物业管理等。
从深安地产的回应声明中得知，在接受原业主委托后，深安地产自行出资对物业进行了大规模软装，同时在调研之后做出了策划方案，在各个平台进行房源推广。
这种房产营销策划的业务在二手房市场似乎并不多见。从事房产中介的一位业内人士告诉记者，在深圳，部分豪宅业主会把想要出售的房源委托给第三方代理人来装潢、打理，并将房源放盘至中介处。
记者通过天眼查看到，深安地产在2018年的招聘信息中有“豪宅地产客户代表”“高端豪宅销售经理”等职位，学历不限，三年前开出的薪资为2万～3万元/月。招聘信息上写道，深安地产专注于住宅、高端豪宅、别墅等租赁买卖交易服务，策划板块以及投资板块。
针对上述事件，10月14日，深房中协方面对记者表示，深安地产与业主所签订的策划代理协议，以及业主支付给深安地产的250万元费用如何定性，都是近期新生现象，需要法律层面判断。因此深房中协方面已建议投诉人尽快通过法律手段维护权益。
深房中协负责人表示，从专业角度来看，国外也不乏专门从事策划代理业务的中介业务模式，但必须遵守相应规范标准，保障交易各方合法正当利益。因此，深房中协在此前已对深安地产依据现有自律规则做出自律处分的基础上，也正在启动专项调研课题，征集司法、行政和行业内各方面意见，制定新的针对性自律措施。
据悉，2020年9月3日，深房中协发布了《关于实施“佣金透明化”要求的通知》，其中明确要求房地产中介机构提供中介服务，应就服务项目、计费依据与标准和各方应付佣金及其税费分担等，明确告知交易双方，不得“背靠背”，刻意隐瞒牟取不正当利益，或与一方当事人串通，损害另一方当事人利益。
此外，按照国家《关于房地产中介服务收费的通知》中的规定，房地产中介服务收费一般按成交价格总额的0.5%～2.5%征收，最高不能超过成交价格的3%。