我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：请问买二手房，该关注房子哪些细节？买房小白不懂望指教！
回答：第一，白天看采光，晚上听噪音。采光只有白天看才能感觉，如果有条件，有太阳看一次，没太阳再看一次。噪音只有晚上才需要规避，白天影响不大。如果晚上没什么噪音，白天喧嚣一点，对大部分上班族，其实没有很大影响。
第二，晴天看采光，雨天看渗水。采光同上。有些房子，尤其是顶楼和东边套，雨天的时候最容易看出来是否渗水。如果没有条件，注意四角的墙皮，一般也能看出端倪。
第三，多看房型，少看装修。房型是很难改的，是否方正，是否通透，该怎样就是怎样。装修却是随时能敲的。不要为了装修的漂亮，却选择有房型有问题的房子。
第四，注意楼层朝向。多层的顶楼，高层的底楼，都是硬伤。出手难，住着也不舒服。亚热带地区，南北通风的户型住着更舒服。买房的时候，需要提前规避硬伤。
第五，看外立面，看小区环境，看物业费。基本上，外立面整洁，大概率物业也很负责。同样的，物业费会贵一些。实际上，物业费贵，未必是缺点。同样五年过去，一个小区一塌糊涂，一个小区整洁，哪个小区更舒适更保值，一目了然。
提问：房姐好： 我家女儿还有一个北京指标，不是刚需买房，计划600万内够一套房子，家中一直在奥森附近住……目前看了奥森ONe89平的550万（限竟房），筑华年的85平也要600万左右！……还有看了一个展览路的65平92年的580万！……烦请房姐，给个建议！……除去这三个地外，600万内，你有️好的建议吗？（可以不看区域） 谢谢
回答：你好，限竞房9年左右才能变现，如果你买来投资，时间太久了，很难保证9年内没有卖房打算。项目整体马马虎虎，其实还是有新房溢价的。 筑华年这个盘在北苑那些次新房里面算很一般的，但绝对品质也说的过去。 如果是自住，这几个盘都不赖，但是考虑投资，其实有更好的选择。 总价600万以内，比较推荐朝青板块
提问：房姐好，重庆土著，看了你今天的文章，深感认同。 1.重庆未来3-5年的楼市价格走向？ 2.和成都相比，重庆缺乏高端接盘侠，未来两个城市的房价走势会出现什么样的差异？ 3.这两年重庆核心区新房价格一路走高，但远大新也不太认可，由于总价约束较为严重，选筹指向哪个板块哪种类型的物业？ 感谢房姐。
回答：1.重庆目前有局部行情，预计今年延续这个走势 2.现在的楼市表现和过去已经有了很大的变化，微观市场不再是整齐一块，观察复盘的频率、节奏也需要加快，不要说3-5年，能预估3个月左右就是超强的能力了 3.不缺，区别在于城市需要更多更好的产业，让普通人变得有钱，购买力需要层层托起，才能更好的实现高端的交易。 4.核心区两江四岸的次新房，尤其物业环境较好有地铁和商业配套
提问：您好，刚刚加入星球，三口之家，有紫金庄园，沿海赛洛城2套房子，几乎全款，目前考虑置换，卖紫金庄园大约1000，沿海赛洛城大约600，想换1200-1500品质小区，不需要学区，看了富力城，乐成国际，苹果南区，奥森公园附近的澳林春天小区，倚林家园，现在倚林家园有142平的大约1250，6楼的4，有电梯，临街性价比可以吗，可以入手吗，卖哪套房子合适，希望得到您的指点
回答：建议出掉紫金庄园，这个是著名的蜗居小区，因为楼的品质较差，基本是附近最低的租金小区之一，吸引了大量租客，本身已经属于比老破大还惨的类型。 倚林这套属于市场价，现在房源也不多，没有其它硬伤或者更满意的房源，我觉得可以入
提问：亲爱的房姐你好 大额付费 首付150，经过一段时间的看房，有几套还算中意的房子，请房姐帮忙分析一下哪套更好一些。第一套是天通苑东一区50号楼的2层，84平米，没装修，卖365万，第二套是天通苑东一区16号楼三层，90多平米，可以拎包入住，卖385万，第三套是东坝金隅悦合园的一套20层，78平米，卖375万，但是额外需要补税。除此之外，房姐还有推荐吗？ 另外帮朋友问一下，预算500-600，两室，海淀，有哪些比较均衡的小区，不要老破小。 谢谢房姐。
回答：天通苑这两个第二套>第一套，不过性价比都一般。 东坝金隅悦合园小区是限价商品房，税费比纯商品房多一个土地收益金，小区密度偏大。 丰台可以看看草桥欣园、怡海花园或者方庄的方X园、三环新城 朝阳可以看看 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 海淀看下 清河 清景园 ，西二旗 富力桃园，西北旺 冬晴园
提问：【求比较】首套是融泽家园还是铭科苑和智学苑好？首付240左右，首套。 融泽家园新点，有少量满五的房子，税没那么高。 铭科苑和智学苑的老破小，但是有个海淀学籍，目前无孩子。
回答：没有打底仓位，资金不多的情况下，第一套房赚钱最重要。 融泽嘉园属于中规中矩的刚需房； 铭科苑和智学苑带学区的老破小，带一部分风险。 小孩上5岁前，不用考虑学区。 西二旗周边对首套房投资不太友好。
提问：房姐好，本人目前子弹300，想全款买一个小户型房子，考虑投资出租，不自住。希望的位置优先想考虑东城或三环以内的房子。请给些建议，谢谢。
回答：投资不建议看东城。重点看下东三环附近 团结湖 、红庙、甜水园 板块的老破小 租金收益比较高，例如 农展南里、团结湖北二条、甜水园X里
提问：一层带小院子的房子要比二层贵多少？ 喜欢院子，但是感觉带院子的要贵个15%，还基本没装修，有点难以决定。
回答：拆分为：一层的面积+院子的面积，单独计算。 一层是否折价，合理价格多少 花园是否赠送，还是计算房本面积，是高层还是洋房，花园面积多大，形状是否合理，应该值多少钱? 两者相加，是一层带院子的合理价格。 同理，二层正常计算二层的价格。 任何房产的情况对比，核心都是基于拆骨法来计算。
提问：房姐你好:我的基本情况是北京二套，现在想购买800万左右的房子。目前就两人住，未来一两年会要小孩，看了百环家园、星河苑、瑞丽江畔丽水园的三室两厅两卫，另外看了上海建筑海上海花园的两室两厅两卫、恋日花都的两室两厅两卫！ 我想问下，这几个小区里面，哪个更适合买，能保值增值？
回答：百环家园环境不好，而且部分楼临街很吵。 星河苑 品质和环境都还行，没有明显弱点，唯一要注意小区最东边一排靠马嘉堡西路，车流高峰期有噪音。 上海建筑口碑还不错 ，缺点是人车不分流 瑞丽江畔 双地铁，出行方便，密度低、楼龄新 居住舒适度不错 缺点就是 人车不分流，绿化低 恋日花都整体不错， 缺点就是公摊大。 建议 星河苑>恋日花都>上海建筑口\/瑞丽江畔
提问：看来应该还是付费回答的快，我的新人首问还没解决。算了。 非北京人，有工作居住证，有sfsd资格。本人在海淀上班，女朋友在顺义上班。计划两年内买房。目前倾向于别墅。朝阳孙河和顺义中央别墅区这两块。预算1500。目前倾向于中铁诺德阅墅。自住，投资的想法不多，保值就行。两个问题 1. 中铁诺德阅墅，房姐能给一些建议和看法吗？我们也去现场看过了。价格基本附近最低了。叠拼在售也有南边户型。附近道路建设太差。 2. 附近的二手别墅，也有很多不错的，不过价格都比诺德高很多。二手别墅除了房价，各项费用也是头疼的事情。请房姐给出二手别墅的建议。 谢谢房姐。
回答：中铁诺德阅墅也还可以，而且周围环境也还行。再就是中铁这个开发商其实不错。不过就是位置有点偏。其实孙河的合院还不错，位置更好点 可以看看 瑞悦府
提问：房姐你好，新人首问。个人情况：曾在燕郊有房且有贷款记录，10年前就已卖掉，现在湖北名下有房无贷款，有燕郊房票。去年刚结婚，老公名下无房无贷，我们家庭是否在北京已无sfsd资格？我与我老公自己做事且在上升阶段，但是经常需要垫付资金加上疫情多少会有些影响，可以凑50子弹。宝宝不到一岁，有老人同住，且我担心未来5-10年置换的时候两居不容易出手所以想选个三居。目前价格符合心理预期且户型合理的楼盘只有上上城三季和嘉都国际，个人特别喜欢嘉都。我认为首尔甜城是燕郊地段最好的小区只是价格超出了我们的预期且首尔的户型我们认为不合理较为影响居住感受，因为毕竟我们大部分时间都在家里（我老公需要从事艺术创作）。我现在困惑，我是应该现在嘉都上车长期持有，还是再等1-2年我们再上一个台阶后再在北京上车？
回答：1. 最好查下你们征信上有无贷款记录，以上面为准。 2. “5-10年置换的时候两居不容易出手” 这个是不成立的，2居一直都是主力户型。如果你们2年左右能积累子弹在北京上车，现在就不要动了。置换不是为了改善就没必要折腾
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