我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐好，最近很多城市楼市严管，随着调控政策的不断加码以及调控效果的逐渐显现，现在大多购房者观望情绪浓。与此同时，很多房企资金链也持续收紧，但是为什么不见房企为加快回款以价换量？本打算买房，就怕后面开发商撑不下去普遍降价，怕买在高位了。怎么办？
回答：今年以来，各地楼市调控继续加码，从下半年楼市调控政策来看，延续了今年上半年的特点，即全覆盖、打补丁。 一方面不少城市出台了二手房参考价格机制，将二手房价纳入到调控之中；另一方面对房地产经纪机构的监管也在趋严，对市场乱象打击的力度持续加强。 热点城市调控将呈现常态化！ 不断出台的调控政策对于市场情绪的影响非常明显，加速了部分热点城市的降温进程。 很多人就会有疑问，为什么明明市场冷了，开发商还是要硬抗？他们不是要急着还债吗？提到房价就不得不提到土拍，土拍市场的变化可以说是楼市的风向标，土地和房子是面粉和面包的关系。面粉涨价了，那面包会降价吗？恐怕有点难…… 为什么开发商死扛也不会大幅降价？有几点原因——
1、 降价就被维权！一旦房价降了，之前买房人就不愿意了，这矛盾就激化了！
2、降价就面临约谈！“三稳”政策，为防范楼市风险，开发商只要降价就会被约谈，一些价格低于备案价的楼盘影响楼市稳定，也会被点名批评。
3.买涨不买跌！盲从心理助推房价！人们都有一种盲从心理，买涨不买跌。房价涨的时候，各种抢房大戏，找七大姑八大婶宁愿借钱都要把首付给了；一旦房价出现下跌的势头，立马清心寡欲，观望了起来…… 那么买房的人该怎么办？现在的方向真的让人很迷惑，就像你知道一个东西要涨价但是就是担心没买到最低点！这种心理太多太多了…… 对于刚需，永远没有最好的时机，因为何时上涨是很难预判的，不要想着能在大涨前夜抄底。 最好的时机就是你的钱可以付一个首付，就尽快选择上车，毕竟是刚需未来要自住，同时选择尽快买入提前站位，能做的就是等待下一波行情的到来！
提问：老师好，今年打算把老人清缘里的小三居换到亦庄或旧宫，同时把翠城的2居换到同一区域，先生在亦庄上班，我在北二环上班，孩子今年上大学，想选新一点的楼盘，如何操作更好？
回答：在亦庄上班，不一定要买在亦庄。 亦庄，北二环，两个地方都不是特别适合建仓，一个远郊产业和人口偏不足，一个老城区没有产业人口交通弊病较多，除了学区基本没有价值支撑。 清河一带地段没有大错，码农一时半会儿不会跑光，清缘里比较老可以考虑这轮过后出掉优化； 翠城是指翠城馨园？ 翠城目前中规中矩，2居也没有必要更换，同样，这两套都可以抵出来。 先计算这两套抵出来，以及手上的资金可以到多少？ 然后计算下一步的选筹。 你们距离这么远，要么周末团聚，要么还是以其中一人工作为主。 投资+居住的话，建议首选双井； 投资，首选望京-朝青。
提问：房姐你好，目前在远洋天地三期有小两居，想改善为三居，并考虑学区。看了通州核心区附近的二手房，都没有喜欢的。新盘融御位置好，但户型差，剩下的房源楼层低。请问，我是否应该把现在房子换到通州去？远洋的房子升值潜力不如通州核心区吧？是选择融御还是二手房呢？还是比较看好融御周边的配套，不知周边二手房后期是否也能享受同样配套。谢谢
回答：远洋天地也就那样，周边没什么发展。通州长期看好，上限比较高。融御这个盘还行，买入没问题，户型要看你是否能接受，户型对升值的影响不大。 通州二手房推荐看 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾
提问：房姐好！新人首问。北京集体户口，未婚，所以没有学区需求。看了好多房子，目前想在酒仙桥的银河湾、双井的首城国际、苹果社区南区、大望路的珠江帝景购置总价800到1000以内的2居室。问题1是银河湾房子品质好但是周边环境配套等感觉一般般(租金倒是挺高)；问题2是双井的苹果社区和首城国际房子品质不及银河湾，但是位置配套好。这几天一直纠结是选哪个位置的房子比较好。非常渴望万能的房姐能给指条路，或是在朝阳区再给推荐几个小区。
回答：1. 位置比品质重要，而且周边配套起不来，支撑不了高价格，相比更推荐首城国际 2. 选筹上建议再看下望京板块，升值自住都会不错，例如 橄榄城、宝星国际
提问：房姐您好，看了您的文章受益匪浅新人首问，急盼回复，女儿未婚京户，首房首贷，在五道口附近工作明年单位可分一套老公房，我们非京户，想购买一套两居房自住兼增值，不用考虑学区，首付250一300之间，年收入30.地点以五道口为中心距离不远的，生活交通出行比较便利居住人文环境好点的，之前主要看了海淀的，回笼观的一些盘，有强佑清河新城，水木天成，力度家园等，回龙观有融泽嘉园，金域华府，国风美唐，流星花园三期，公园悦府，还有龙泽苑，龙华园，龙跃苑等之类一系列的小多层，总的看下来，感觉海淀价格比较高，国风美唐公园悦府比较好，但距离稍有点远，金域华府还不错但有点小贵，所以一直在纠结中，请房姐给出个比较好的建议，另外，金域华府的限价房和商品房哪个值得购买？融泽嘉园和金域华府之间做个推荐，还有最后一个诉求，我个人一直比较青睐朝阳的奥森板块，离五道口也不远，但好像符合我们选择的盘太少了，请房姐除了上述之外，还有没有其它的的思路或板块推荐指导一下，劳您费心！盼回复！️
回答：1. 交通近点看看清河 西三旗板块的上林溪、当代城市家园、燕清源。这几个自住也还不错 2.昌平 金域华府>融泽嘉园，买商品房。如果价格能接受就直接入金域华府 品质不错，退一步就看公园悦府和国风。
提问：房姐，壹亮马是否值得购买？如果不值得买，帮忙推荐朝阳区五环内总价3000-4000的新盘和次新盘。谢谢！
回答：你好，壹亮马属于ceo盘，考虑居住品质可以，周边环境太差，但酒仙桥靠拆迁不知道猴年马月才能有改善了。 考虑自住比较推荐泛海国际
提问：智慧房姐好，新人付费首问。打算置换改善自住+保值。 基本情况：夫妻北京人无孩，年龄近50左右，有石佛营95年63平公房两居330w左右。想置换改善，用sfsd公积金贷款120w.购530w以下的90-110左右2居或3居。中介说如果用混合贷可够630w左右的。目前家庭月入2-3w. 上班地点东单和建国门。考虑置换房会住6-10年，6年后退休会照顾父母，搬去北四环父母家房子住。因此会考虑所购房保值，出租或卖掉此房。 请教：1.考虑通勤+自住品质户型+保值，推荐区域和小区。2.我们是看530w左右标的合适，还是混合贷足，看630w标的合适。3.如果考虑和父母家近，通勤方便，会推荐哪个区域和小区。 前期看了大家所说的晨光，石佛营西里不是很合适。非常期待有回复。谢谢啦！
回答：1. 如果看630 总价你们的月供会在1.5上下，结合你的家庭收入，略有点压力，如果月供没问题 建议直接商贷。 2. 推荐你看朝青 国美第一城、青年汇佳园、炫特嘉园，常营 柏林爱乐、万象新天。百子湾 沿海赛洛城。建议在提到的几个板块选筹，往北四环看没有太好的选择
提问：新人首问，房姐您好，先介绍自己的情况：本人未婚女，有北京工作居住证。预算在800万多，怕之后结婚有房产纠纷问题，打算在北京全款买房，因为是婚前财产，考虑后期基本不会轻易换房，为了爸妈来京可以住这边。结婚的话再双方共同买婚房。 看了双井，九龙山，百子湾这附近的房子，由于地铁的拥挤程度，暂不考虑6号线和4号线。 目前锁定两个小区，1.双井首城国际，两室，双南，810左右，单价9w多，两梯四户。优势：位置好，小区环境不错。劣势：单价高，离地铁1km，距离较远。人车不分流。 2.百子湾金泰先锋北区，二居室，单价7.6，一梯两户。优势：离地铁近（3.4百米）南北通，小高层板楼中低层（共11层）；人车分流；小区环境好；劣势：周围在建回迁房；附近的配套的生活设备少，但之后说永辉超市迁到楼下，也觉得是有升值空间的一点。 想咨询一下，两个小区哪个更合适我的情况，或房姐有什么别的小区推荐？
回答：1. 板块上双井要好于百子湾。首城国际>金泰先锋北区，首城国际可以作为首选，另外推荐 苹果社区南区、天之骄子，还有四惠的 东恒时代二期
提问：房姐您好！新人首问。读过您很多指导意见，信任您专业能力！计划买首套房自住，工作在北师大附近，考虑通勤方便和保值增值兼顾流动性，未婚暂不考虑学位。单位周边老破小多，想去西北或北部杏，选一个南北通透小三居或大点两居。现有800w，最多可贷款300w。目前看了奥森附近京师园 融域嘉园，上林世家，青河的橡林郡，世华龙樾。请您帮忙推荐合适的地段和楼盘，万分感谢！
回答：橡林郡一个小开发商的小盘，不太建议入。首选奥森板块吧，上林世家和京师园都还不错，还有上元君庭、澳林春天也可以淘下， 海淀看看 马连洼：西山华府 西山庭院 西北旺：百旺茉莉园 中海枫涟山庄 西山公馆 清河：橡树湾 世华龙樾
提问：房姐好，想问一下常营公元的房子怎么样？本人因在外地有套房子有贷款没有首套首贷，想北京全款入一套600万左右的小两居 自住+保值，考虑小区的居住品质，无上班交通以及学区需求。这个小区还有升值空间吗？
回答：你好，感谢付费！ 常营虽然临近副中心，但本身交通负荷大，自身概念不太强。高品质盘虽然有，但不太成气候，比如长楹天街和常楹公元。 常楹公元位置好，品质也不错，可以买。
提问：你好。请教房姐，慕名而来，以解心中纠结。现有学院路60多平小两居，总价480w，剩余贷款200多w。家庭月收入4w，手头250w。明年有孩子以及老人不定期来，想换成90多平的。看了宝盛里的房。纠结现在换房是否合适，还是等过两年首付够了，直接买2套？ 担心换房相当于额外承担中介税费，以及地段似乎变差了是否有以前保值。 或者有小区推荐吗？
回答：宝盛北里以及宝盛里居住环境都不行，如果范围扩大点看看 竹兰梅菊 园，或者永泰园这一片。 时间上直接置换更合适，两年后再入手一套小户型不也行？ 海淀的房子升值和学区强相关，是涨是跌并不好说，改善居住环境是刚需，不要有太多顾虑。若2年期间出现普涨，置换的时候更肉疼。
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