我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐好，付费首问：现在想投资400左右的房子，不知哪里合适，目前初步在亦庄马驹桥的两个新盘、望京老破小、通州10年内二手房这三个方向。请问，这三个方向哪个潜力大些，我持有5年以上。
回答：1. 马驹桥这个板块，从历史来看上涨没它的事，跌一定少不了，主要原因是位置上来说比较尴尬，处于大兴和通州的交界处，而且在通州的边缘位置，更接近亦庄新城的辐射，还执行双限的购房限制。利好消息就是马驹桥的行政区即将变更为亦庄，亦庄未来的发展重点是“东拓南扩”的趋势，向南肯定会吃掉马驹桥北。未来马驹桥的定位基本就是生活配套区，将承接亦庄的外溢刚需群体，价格上会有补涨的可能，但也不会成为领涨区域。
2. 望京的400左右的房子集中在望京南，商业配套和交通都不错，这个板块的老破小涨幅基本能跟上大盘
3. 通州双限不打开，需求进不去，市场很难活跃起来，5年周期 投资性价比并不高。综上，最稳妥的选择是望京老破小，愿意博一把超额收益就看马驹桥，通州暂时不推荐。
顺便说一下选择老破小时遵循的几个原则：
1、看成交 一定要选择成交量高的小区，这意味着未来换房的时候，不需要担心面临进退两难的处境。
2、看物业 即便是“老破小”，物业也是分三六九等的。位置好一点的“老破小”租户会比较多，好的物业管理会踏实很多。
3、看车位 “停车难”基本上是2010年前所有小区的通病，“老破小”就更是见怪不怪了。就算不指望小区里有车位，但至少小区门口得有地儿停，这一点一定要在购房前考察清楚。
4、看地段 既然牺牲了居住品质，那就不要再牺牲便利了，跟地铁站和大型商超的距离最好在1公里之内。
5、看贷款 买“老破小”的时候，一定问清楚这种房子能不能带贷款。一般情况下，30年以上的房子有可能不支持贷款。
提问：房姐你好，新人首问。现有回龙观三居室一套，满五不唯一。中介说以赠与的方式在孩子名下变成唯一住房比较好出手。请问，这对孩子以后购房会有影响吗？另外，您觉得昌平东小口地区值得购买吗？孩子刚大学毕业，没有具体工作地点，是现在买房合适还是等有工作在附近买房合适？谢谢您的回复。
回答：1. 有两种方式 一种是赠与有3%契税，房本的时间不变，第二种买卖只有1%契税，但是房本的时间从新开始算 ，所以买卖还是赠与，就看这房子你们以后什么时间卖 2. 东小口板块自住可以，投资不太好。不如看 酒仙桥、常营、回龙观 等区域 3. 半年内能确定工作地可以等，否则先上车
提问：房姐您好，本人名下还有一套购房资格，计划全款八百万左右现金（首套贷款已贷款用足），想在北京买套次新两房投资，个人比较倾向于望京或四惠地区，您觉得是否合适？或者有什么其他更好的推荐？还有时间方面，是春节前跑步入场二手房？还是等春节后选择新房更合适？谢谢。
回答：四惠地区一般可以回避 四惠属于交通枢纽地段，有大型立交桥，有四环路，通惠河，建国路，京通快速，铁路，地铁...整个地区被隔断严重，很难买到优质标的。 800万首付，现金十分充裕，现在开始准备贷款，可以贷足1600左右，买一套2200-2300万的标的。 依据现在市场上的一线情况，可以灵活调整。 比如如果有两套1200的标的，可以直接买入两套1200（分拆2个400万首付）标的。 目前买房关键的两点： 1.贷款搞得定 2.有房源出来，抢得到
提问：小白入会首问：房姐多次提醒大家关注双井板块，但从来不提双井富力城，是不看好富力城还是另有原因？
回答：你好，富力城实则是屌丝豪宅盘，小毛病不少，富力城自住品质已经下降了不少。 价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。 物业也玩砸了，如果不是有大量业主拖着，价格掉的比较快。
提问：房姐好！新人首问，首套首贷，目标刚需两居室，总首付180W以内，总价450W以下，在民航医院附近工作，计划明年结婚后要小孩。目前在这个预算范围内的房子，我看了金隅泰和园、兴隆家园（回迁房那几栋）、丽景馨居甘露晴苑的房子。咨询如下问题：（1）我的思维比较局限，从您角度来看，金隅泰和园与丽景馨居哪个更好？金隅泰和园为两限房，13年房子比较新，加上转商费后价格与丽景馨居差不多，户型优秀，缺点是交通不方便，门口路也不方便；丽景馨居01年商品房，房子老一些，户型差一些，优点是交通方便。（2）跳脱上述3个小区，还有其他更好推荐吗？东坝预算内的房子和金隅泰和园类似，而常营的房子五环外首付比较吃紧。感谢！
回答：金隅泰和园的位置不好，不推荐 ，而且上车新盘基本都是溢价，没有太多品质可言。上车人群大多是短暂居住未来都会换房，只是满足基本居住的功能。这些因素决定了，上车盘的品质没人会长期买单 450以内 建议关注以下楼盘： 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里。
提问：房姐老师之前讲。上班不等于独立，独立不等于自立，这里独立自立的区别是什么，怎么解释呢？
回答：独立不等于自立。 所谓自立，是让自己的基因血脉能够得以延续。 ———— 人类在进入大规模农耕文明之前，很多种族的平均寿命是30年。 这也就意味着，要在30岁之前，完成生存独立，找到对象，怀孕并生小孩，并且抚养小孩到能够生存独立。 由于生存环境恶劣，可能小孩的数量还要乘以3-5个，30岁之前。 相当于一个男人14岁经济独立，同年娶妻生子，20岁之前3-5个孩子，30岁时，运气好的话第一个孩子活下来已经14岁成为可以经济独立的下一代了。 只有这样，才能提高活下去的概率。 总有人问，独立和自立有什么区别？ 能暂时填饱自己的，是独立； 能走上人生道路，让基因血脉，人格精神得以延续的，才是自立。 上班挣个工资，一人吃饱就已经满足，你怎么给未来的家庭添砖加瓦，提供庇护以及长久稳定的庇护呢？ 眼光放到未来，真诚面对自己，走上人生的赛道，脚踏实地的前进，男人赚钱养家承担责任，女人相夫教子积极配合做大做强。 明白这一点的人，很少。 做到的人，更少。
提问：房姐您好，新人首问，我在西四环五棵松附近工作，有北京户口，sfsd，首付现在凑了150，年底首付可以160。刚毕业，公积金4000\/月，年薪税前20-25吧。有一些问题想请房姐指导： 1.上车时间，想今年年底，最晚2021年1月。您看这个时间合适嘛？还是最近立刻上车。 2.您能推荐一些适合上车的小区吗？买房龄不是太老的小两居吗？（之前一直想石景山附近，但是看您回答貌似石景山还不太明朗。您给推荐一下，主要想着增值和自住吧，在哪个区都可以接受。） 3.中介推荐，身边同事都推荐链家，感觉链家中介费不便宜。您有较好的推荐吗？ 感谢
回答：1. 过年之前就行，买房选筹很重要，还是要多比较多看盘。 2. 看下丰台板块 例如 万年花城、设计师广场、三环新城 3. 品牌中介都没问题
提问：尊敬的房姐，您好！想改善一下住房，追求品质。一直看您的分析，佩服万分。也打算关注朝阳公园周边，次新板楼。目前锁定华远九都汇和公园五号等，但东润枫景一直拿不定主意。劳驾您指点一下东润和其他两个楼盘的优劣。多谢！
回答：华远九都汇是70年住宅和40年公寓混合的，需要注意，租客较多，绿化一半社区较小。 公园五号内部价格差异较大。 交通是主要优势，附近小型商业配套也马马虎虎。但是作为万科楼盘，价格一向比较傲娇，很少出低价房源 从个人角度，我挺喜欢东润枫景。 品质还行，距离朝阳路和酒仙桥，望京都不算远，价格大户型偶尔也存在可以套利的标的。 地段2.5流，但是有升级蜕变的潜力，关键在于石佛营泛海星火等地块能否得到开发。 同时也是目前主要缺陷所在，进出道路不够通畅便捷，区域内缺少商业配套和社区人气，虽然紧靠四环，加上公园和绿地阻隔，俨然闹市中一处偏僻。 整个石佛营泛海等板块一荣俱荣一损俱损。
提问：美丽的房姐您好！小孩现在昌平上小学四年级，现在有两个考虑方案，请指点。第一，在西城或海淀买个一居室，小学五年级转学去西城或者海淀（转学去好小学难度较大），然后小升初；第二，在西城或海淀买个一居室，把户籍先挪过去，然后小升初时参加西城或海淀全区大排位！您看在什么位置买一居室合适？谢谢！
回答：1. 没关系的话，转学很有可能被调剂，转学是不保证上房子对口小学的。所以小升初进行排位会好点，但政策是学籍优先，所以转过去也比较靠后，排不到太好学校 2. 不知道您的预算，纯粹一居学票，西城就看看广外车站西街那一带。海淀看看万泉小学，50%直升理工附中， 另外还可以考虑育英的学区房，这个是100%直升
提问：房姐，您好！2019年底回国，2021年1月份户口下来（人才引进）考虑入手一套婚房作为自住，兼顾投资，总价1000-1500万。最近看了棕榈泉的大两居室（1300左右），公园大道3居室（1500左右），亦庄远洋天著（大平层260平 1100左右，小联排1500左右），大兴瀛海海晏春秋（上叠1100左右），宋家庄金茂府（133平1300左右），常营龙湖三居室（1000左右）。 本人考虑在朝阳开一家brunch餐厅，老婆在北锣古巷附近。未来2年内有生小宝宝的计划，父母都是外地的，以后可能会来北京，但是现在年龄较小，近几年不会在北京常住。 1、棕榈泉位置好，小区环境好，地铁近3号线，上班和以后开店经营方便。 2、公园大道层高，户型更喜欢一些。 3、远洋天著，开车方便直接上京沪高速到锣鼓巷50分钟左右，户型大，小区环境好。自我感觉离亦庄近，到国贸交通便利有一定投资价值。 4、海晏春秋，离地铁8号线近，直达南锣鼓巷。但是周边五号学校，且多为回迁房。南海子近（骑单车运动方便） 5、常营龙湖，离地铁6号线近，直达南锣鼓巷，房子较新。 6、宋家庄金茂府，离5号线近，上班乘地铁最方便。有十一学校，但是单价比周边高快一倍。且周边居住密度大，回迁房多。 因为第一次购买房产，想在居住舒适度的条件下，又想有一定的投资价值。 最近也看了好多新楼盘，二手楼盘，一直在对比和纠结之中，没有头绪。 房姐能不能在这些楼盘的居住环境，投资，学区（因为孩子以后上学还早，考虑程度最低），交通上给我一些建议？或者能给我提供一些您认为更好的楼盘吗？
回答：公园大道是美式大草坪设计，户型多样，带角和朝向差异，导致基本上也就和北京整体市场同步 远洋天著是公寓+别墅，环境很不错，但增值方面比较弱 海晏春秋周边回迁房多，环境和配套好不了多少，不建议看 常营龙湖这个价位偏高，后续上涨空间有限 宋家庄金茂府CEO盘，高溢价，不建议 棕榈泉相对好一些，观湖国际也可以淘一下，建议围绕朝阳公园选筹
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