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大家好，我是栗子，一名苦逼的地产打工人
上次根据
初步掌握了长沙城市格局和楼市基本面
整体而言，长沙作为高能高容型流量城市
是较为安全、可进驻的城市之一
这不，长沙推迟两个月的第二批挂地
终于在9月16日上线了
二批涉宅用地中领导相中了一块地
抱着拿地的决心
同时受制于时间及地域限制
来不及来回长沙调研地块及周边市场
承蒙公司厚爱及领导信任
这份沉甸甸的难题，于是就落在了我的头上
整理一下领导的“难题”
不难发现，领导提出的精细化需求在于
突破地块原本位置，打破原有板块格局
按照地块周边，其指定的、感兴趣的区域
进行市场情况及周边配套等摸排
有地产问题，找CRIC栅格系统呀
通过一顿操作猛如虎，我有了初步的解决方法
下文以【2021】长沙市107号为例进行分析
首先，梳理一下领导的精细化需求
1、107地块位于湘江西边，滨江新城板块，但周边有市政府板块，以及湘江东边的芙蓉北板块和开福中心板块，同样可能对地块产生竞争辐射，仅考虑滨江新城板块的话，市场面的了解是不够的，需要打破原有板块边界，以地块位置为中心，有选择的圈定栅格，形成针对该地块的自定义热区范围，在选定的区域内分析市场详情。
2、受近期教育新政及双减政策等教育改革影响，地块周边如市政府板块内八方小区、钰龙天下等社区的二手房挂牌成交量价受到较大波动，对地块未来产生一定的影响，市场分析的时候，二手房情况也要重点考虑。
明确了领导精细化的这两个方向
我对107号地块的分析有了大致的方向
以下我将利用CRIC栅格地图进行步骤剖析
第1步
打开栅格地图，自定义热区
打开CRIC栅格地图-热区分析-自定义热区，从产业规模、消费能力、房地产、配套层次、综合分值模型中，选择合适的栅格模型。不同模型下，指标分类及比重各有侧重。
锁定【2021】长沙市107号所在位置，选取综合分值模型，根据梳理后明确的精细化需求，勾选地块周边多个栅格，涉及滨江新城、市政府、芙蓉北、开福中心4个板块，打破原有板块边界，将圈定的范围保存为自定义热区。
第2步
熵权法赋分，得到自定义热区分值
点击自定义热区，栅格系统根据熵权法对热区栅格内各指标进行赋分，同时还可以批量增减不同的自定义热区，并进行横向排位比较。
由上图可知，【2021】长沙市107号地块周边的自定义热区总分值为656分，不同栅格的分值呈现较大差异。
第3步
查看热区详情，掌握楼市格局
（1）土地市场：近年周边仅2宗地块出让，楼面价较高
选择时间、土地属性，可查看自定义热区范围内土地市场各项详细指标，如供求量价，成交结构、土地明细及房企拿地布局情况等。看可以查看热区内土地列表中预推地块、待出让、已成交的各地块详情、周边配套、市场等，并一键生成土地评估报告。
由上图可知，【2021】长沙市107号的自定义热区范围内，近些年仅出让2宗地块，[2020]长沙市014号由复地集团摘得，楼面价6079元/㎡，打造复地滨江金融中心，2021年均价为15905元/㎡，频频摇号开盘。[2021]长沙市039号是2021年第一批涉宅出让地块，中建信和以底价摘得，楼面价4021元/㎡，将推出中建麓江府。目标地块107号起始楼面价7000元/㎡，最高楼面价可达8050元/㎡，较竞品地块有较大增幅，面临一定压力。
（2）新房市场：周边在售项目不多，未来竞争力不大
选择时间、物业类型等，查看自定义热区范围内新房市场，狭义库存及明细，以及周边在售、待售商品住宅新房报价等。
从新房市场端来看，【2021】长沙市107号地块自定义热区范围内，商品住宅在售项目10个，近一年成交均价约15000元/㎡，但多为尾盘整体狭义库存量并不大，待售项目2个，华杰天骄和旭辉铂悦湘江，均未开售，其中，旭辉项目为大平层产品，住宅货量约25万方。
（3）二手房市场：价格倒挂，教育新政下挂牌量激增
除了新房市场，二手房数据也是影响地块未来竞争力的因素之一。CRIC栅格系统中以二手房挂牌、成交为底层逻辑，提供丰富的二手房数据。
由于地块周边分布较多成熟住宅区，近一年二手房挂牌1270套，成交807套，成交均价15250元/㎡，与新房市场形成倒挂。但教育改革政策下，部分二手房遭受较大冲击，挂牌量激增，成交套数及均价走低。
周边配套：教育资源丰富，整体能级较高
根据自定义热区范围，可查看交通、教育、商业、医疗、景观、大型企业、银行、政府机构、市政设施、休闲、酒店、消费、不利因素、规划等不同配套情况。
对不同类型的配套进行分析可知，热区内地铁1、4号线通达，还有在建的6号线，整体交通较为便捷。值得一提的是，热区范围内教育资源雄厚，1所省示范幼儿园、4所市重点小学、2所省重点中学，远超其他片区。医院和大型商业等分散遍布，整体配套能级较高。
根据地块位置选定自定义热区
打破滨江新城、市政府、芙蓉北、开福中心
原有固定板块边界格局
以当前及未来竞争为基础
自由选择目标地块的研究范围
在综合分值模型下
采用熵权法对多维度指标赋分
得到目标地块周边自定义区域的总分值为656分
查看土地、新房、二手房、配套等周边市场情况
再结合地块自身条件
辅助以栅格系统中土地评估报告
可快速输出对地块及周边市场分析
有了栅格系统的大数据高效助力
足不出户的情况下
顺利完成了领导给出的难题任务
汇报后虽有部分细节仍需修改调研
但整体内容得到了上级的认可
啊，又是大数据赋能的一天~
／End.
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