编辑 | 于斌
出品 | 潮起网「于见专栏」
最近一段时间以来，中南建设项目事故和债务压力齐齐发酵，这让被称为“苏系房企黑马”它陷入很大的质疑。
一方面，公司旗下项目品质面临批评，近期南通中南中心大楼因又一次出现坍塌事故而引发了很多媒体报道，公司旗下地产项目也频繁陷入质量安全争议；另一方面，三千多亿负债压顶下的中南建设在目前的房地产市场环境下债务压力不小，加之公司业绩表现堪忧、股价持续下滑，种种迹象都表明中南建设目前的处境不太乐观。
项目事故频现
根据相关媒体报道显示，九月初，南通中南中心大楼东南角的路面发生了一次塌陷事故，而这次事故背后的开发商正是中南建设，这让中南建设又一次陷入了建设品质、安全事故批评。
值得注意的是，这并非是南通中南中心大楼附近区域发生的第一次塌陷事故，早在2017年和2019年的时候，该大楼周边的路面也曾发生过两起塌陷事故，这让中南建设被一些网友直接吐槽“又是中南”。
作为一家由小建筑包工队逐步发展起来的中国五百强上市公司，中南建设在项目品质上如果出现问题的话很容易引发大规模的舆论危机，而令人担心的是，在项目质量层面中南建设似乎一直也不缺批评。
最近几年来，中南建设在大幅扩张发展的同时，却常常深陷建设质量问题当中。通过各类网络公开报道，我们可以看到中南建设旗下的不少项目都曾“踩过坑”。
比如在过去的2020年，中南上悦城一期因周边无市政道路可通行、房屋装修质量问题等而被大量业主共同拒绝收房；西安世园中南樾府被曝出因为房屋质量问题而被住建局直接责令整改；位于淄博市的桓台中南樾府因项目存在诸多隐患而被相关部门责令整改。
今年年初，合肥高新区中南樾府项目因为施工人员没有做好安全防护从高处坠落的事故而被通报，这一度让中南建设遭受了很大的质疑。
而针对公司项目事故频现、建筑品质问题频发的情况，中南建设自己其实也很清楚。就在去年，中南置地方面还曾坦言公司建设品质“与标杆企业的差距明显”，公司也深刻认识到如果项目品质不能得到有效提升，那么公司产品的定价能力、利润表现都将受到负面影响。
这或许是中南建设在公司盈利水平和产品力上一直饱受质疑的根源所在，作为一家主营房地产开发业务的公司，它必须要将提升产品质量作为自己的基本要求才行。
财务压力不容小视
产品质量问题之外，中南建设近年来的财务压力也越来越大，在房地产市场整体性收紧和行业监管愈发趋严的大环境下，公司的财务压力凸显。
最近几年以来，中南建设的扩张步伐不可谓不快，从早年间的五百亿销售额到去年的近两千亿销售额，公司的销售增速非常快。不过，这种逆势扩张的步伐自然会让公司背上沉重的债务压力。
根据公司最新发布的2021年年中财报数据显示，中南建设在今年上半年实现了近385亿元人民币的总营收，相比去年同期增长了近30%；不过，公司的利润表现却严重堪忧，公司归属上市公司股东的净利润为17.48亿元人民币，同比反而减少了近15%。
这种“增收不增利”的财务情况让这家借助高杠杆进行扩张的房企遭到了投资人的“审视”。
目前，中南建设的股价处于近一年来的低点，截至2021年9月24日收盘，公司股价报收于4.5元每股，相比去年八到九元每股的表现已经跌去一半。
从毛利率表现上来看，中南建设目前正处于近年来比较低的水平，今年上半年公司毛利率只有16.31%，同比出现了小幅下滑的情况。
而在负债层面，中南建设与很多其它房企一样不容乐观，根据年中财报显示，公司截至今年上半年的总资产在3729亿元人民币左右，但总负债却超过3207亿元人民币，资产负债率近86%，公司财务杠杆不小，未来债务风险值得警惕。
从“三道红线”监管要求来看，截至今年上半年，中南建设净负债率为95.27%，剔除预收款后的资产负债率为77.42%，现金短债比为1.03，目前仍有一道红线踩线。
从整体债务结构上来看，中南建设目前流动负债在总负债中的占比超八成，公司在一年内将要到期的短期负债在209亿元人民币左右，考虑到公司账上还有超过269亿元人民币货币资金，其短期偿债压力并不大。不过，公司存在有息负债比较高的问题，考虑到公司的整体融资成本一直不低，这将继续蚕食公司的利润空间，未来中南建设的利润表现可能将会长期承压。
虽然在2020年成功进入了中国房企两千亿规模的阵营，但“明眼人”都明白，中南建设近几年快速扩张的步伐很难长期延续。一方面，公司扩张离不开大量融资，这在房地产市场整体降杠杆的大势下很难继续走通，中南建设如果不想因为债务问题而出现危机的话，那么它就不得不降速；另一方面，楼市下行通道下，房子越来越难卖，房住不炒下，卖房的利润空间越来越小，中南建设必须要解决好增长和利润之间的平衡才行。
对于中南建设而言，战略转型也将箭在弦上，在压力越来越大的房产调控和融资管控之下，公司未来需要在提升业绩、提高项目质量、降低负债、稳步发展等多维度进行同步发力才行。