我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐，我最近发现北京十一月绿中介成交了8400多套，考虑到绿中介北京市场占有率，仅次于今年五月，估计比较十一月成交16000套左右，今年前十一个月二手房网签已经14多万套，估计今年二手房网签16万套（2017北京网签13万套，2018是15万套，2019是14.5万套）是比前三年都高。我到明年底手上才能有五六百万，感觉政府还是调控不松，政府规定每年涨幅不超过5%. ，请问明年北京楼市是否会超越或达到2017年4月价格，以及政府是否马上会调控，我明年底钱才能到位，到时上车是否来得及？您预计政府明年北京是否调控加吗？我明年底才有钱上车，是否价格到时高不可攀了，还是因为调控更严（我已有贷款记录），我无法上车。
回答：1、政府是否会继续加码调控 目前来看，只要一个城市出现统计数据上的上涨，高层就会提醒房住不炒，之前的深圳、东莞、杭州，宁波等城市都被提示过， 目的是希望提升实体直接融资的比例，减少金融系统绑定经济的风险，所以在此背景之下，政府可以容忍一个地区房价涨幅结构不均， 但无法容忍该地区统计数据大幅上涨
2、当前的成交情况和2021年北京楼市：帝都主要靠二手房交易，一年15万套是平市和旺市的分界点，根据成交量来看，帝都的限购限贷政策非常严，由于政治色彩，帝都在这3年中，完全没有在限购限贷上作出任何擦边的弱化控制，而监管机构也没有睁一只眼闭一只眼，所以帝都一直是“hard”模式，在此模式下，完全依靠自身市场的需求恢复的成交量，可想而知有多健康 所以，目前是最好的建仓时间点，参见房姐知识星球之前的精华内容
3、是否会超、越2017年4月的价格 北京的市场是结构不均的，根据我们的观察，很多区域的楼盘已经恢复到了2017年1月的价格，而老西城的学区甚至早在2018年底就创出了新高 市场是割裂的，需要深刻领会市场的钱流、站在未来的角度评估当前的投资决策，才能立于不败。所以，未来买房更是一个技术活，现在有很多一手盘争先开盘，吸引了很多人， 这些投资中的很大一部分，将来会需要很长时间，才能实现盈利 由于财富增长方式的改变，未来懂得买房会成为一个内行赚钱，外行摸不着脉的行业
4、明年年底的时间 真的有点晚，但还有很多变数，例如地方财政收入，资本市场热钱流入情况，外汇监管情况以及大宗商品价格等，我比较擅长判断预期，可以随时关注我的知识星球。
北京的房基本纯政策市。
撇开政策控制以外来看，北京房价明显低估，无论是对比国内还是横向对比国外。这是基本面盘。主要保障安全性，也就是下限。北京房价往下最多也就10%~15%的空间，这个基本是共识。然后是收益。
虽然未来2、3年内看不到大涨可能，但政策的变化未知，房地产业去杠杆、经济层面的大风险解除以后，不排除政策会偏向宽松。个人觉得5~8年内（这是往长里估计）北京应该还有一波较大（年涨幅超20%）的涨幅。
在这个分析基础上，要不要投资买北京房子，每个人情况不一样，可以自己决定。如果真的赶不上房产，也不用焦虑，赚钱的机会千千万，了解底层逻辑后，各个金融产品都有机会，这是最好的时代。
提问：你好房姐，首次提问，最近一直关注亦庄国銳金顶280平1999万精装的商品房，但小区内还有低价位的商住房，请问这个价格买这样的房子值不值，再有就是亦庄区域未来发展会怎样，谢谢
回答：我对亦庄的未来比较看好，属于一块城市飞地，商业配套慢慢也会起来，产业支撑也有，属于产城融合，只要人口密度达到了，这些自然就起来了。但从投资角度这个盘肯定不值，亦庄现在的市场上限是800左右，超过这个总价，流动性极低
提问：房姐，对于北京的房价，我看今年有涨有跌，真的体现出了您说的选筹的关键性。也觉得今年是个机会。如果想脱离老破小，换个次新的二手房，首付300万，二套，有推荐么？比较迷茫
回答：均价、指数有涨有跌 买对了房子，至少是涨的，区别是涨5%还是25%。 首付300万可以买到700万的次新房，如果首付稍微多一些，350万可以买到800+的。 二套没有关系，关键是个人的负债率，身份资质等。 选筹之前，准备下个人的征信，流水材料，来面谈具体的方案。
提问：新人首问：房姐您好。现在有2000子弹，用于投资。在国贸和朝青片区犹豫，国贸这边看了新城国际、世贸国际、世茂宮园、瑞安君汇、圣世一品；朝青看的星河湾。感觉国贸片区居住品质很一般，但是价格高，尤其新城国际，换手率高，价格一直涨。星河湾居住品质好，单价比国贸低，但是涨的空间不好评估。请房姐指教，到底如何选择？另外，请教房姐，学区房不利于投资的具体原因是什么呢？
回答：国贸商圈固化，这一片总价高、户型一般得房率低、出租的多、小区就一两个楼、大塔楼、物业费不低、早期很多是涉外公寓，投资不是好的选择。星河湾近年涨幅不大，价值凸显，相比更值得入手。 学区房受政策+成绩的影响，风险不可控。你入手一套好的学区房，一旦成绩下滑或政策变动，直接贬值10%以上，一般投资需要回避。 如果想投资学区房给两个建议： 1）选择有潜力成为优质学区的板块，需要运气成分，没有学区下跌风险。2）选择学位已被使用降价出售的标的，因为包含套利机会，风险也会小。
提问：小白入会首问：房姐多次提醒大家关注双井板块，但从来不提双井富力城，是不看好富力城还是另有原因？
回答：你好，富力城实则是屌丝豪宅盘，小毛病不少，富力城自住品质已经下降了不少。 价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。 物业也玩砸了，如果不是有大量业主拖着，价格掉的比较快。
提问：房姐您好 首问 自身情况 刚结婚 无小孩 31岁 媳妇在来广营上班 我在劲松，工作相对稳定 。两人税后年收入35-40. 都是北京人家里都有房但不是自己的 都不大 也不想卖。想我们两个买个房 ，刚开始不住先出租，等以后孩子大了可以考虑自住或出售，以后孩子上学在广渠门，不用考虑学区。 首套首贷 公积金可以贷110。首付200多一点 想买个500左右的两居。之前看过宋家庄的嘉和人家 十八里店南的观筑庭园 （户型很好 面积也大就是交通不方便） 您有什么推荐或者建议。
回答：宋家庄地段可以单价6内的标的可以选择，十八里店经适房组团林立，周边杂乱，谨慎选择。朝阳的朝青、石佛营也是不错的选择，建议淘一下
提问：房姐您好，新人首问。 清华博士后，清华集体户口，明年出站，意向单位在海淀永丰产业园。刚把老家的房子卖掉，手里现有子弹300。为了3岁小孩落户和今后几年自住，想在北京买房，总价500左右的小两居。同时也希望房子5年后好转手。 请问：（1）西二旗的智学苑、铭科苑；（2）回龙观的融泽嘉园；（3）朝阳北苑的新街坊，这三个地方哪里比较合适？或者房姐给推荐几个比较合适的小区，越具体越好，麻烦房姐了。
回答：1. 智学苑大塔楼，也是经适房 品质一般，好多都有10%的土地出让金，变相提高首付。铭科苑小区楼龄偏老，只有三栋带电梯。小区绿化覆盖率偏低，环境一般； 2. 融泽嘉园还不错，如果有合适的标的可以入手，回龙观两居还建议看看新龙城 智慧社 美唐或者北京北，自住保值都还行； 3. 北苑的新街坊这个盘升值不行，长期跑输大盘； 推荐重点看回龙观板块
提问：新人首问 想了解下海淀学区的分布情况。还有西钓鱼台御玺这个盘的性价比情况。以及对应的学区，开发商描述对应的学区是海淀实验，翠微，八里庄小学。中学有很多，并且提到八里庄小学直升首师附，不知道信息里是否掺加了水分。谢谢
回答：海淀区多校划片比较均衡的片区是：上地、万寿路、中关村、海淀，这几个区域可以重点关注 海淀的学区多校实施细则是一校一策，如果学位足能兜住就不存在顺位全收，不足的话顺位由学校自行决定。 西钓鱼台御玺这个盘一直就很贵，未来升值空间一般，没什么性价比，上八里庄小学 大概 百分之四十直升。
提问：新人首问，房姐您好！ 1.广和里3号，广渠门桥东南角，原中远家属楼，单楼独院，共约110户，97年板楼，比邻东城，区属朝阳，南北通透，无学区溢价，无电梯，86平。目前出租状态。 请教您,综合该地段及房屋特点,是否建议出售该房产? 2.看精华文章，您不推荐东西城老公房。 我的粗浅认识是，东西城尤其西城教育教育质量远高于其他区，海淀拼娃是另一种模式除外，不同区教育均等化很难实现，留京工作的考二代对教育也越来越重视。 因此，西城即使仅考虑学区价值，是否仍然值得投资？ 3.目前夫妻俩人分别在金融街和菜市口上班，住东花市，小孩近两年就要上小学，目前是东崇前学区。 考虑到东西城行政合并乃至学区合并（即中考不锁区）的可能， 如果前述广和里房产出售并准备其他子弹，1000万预算约束下，置换金融街学区房，让孩子从从东崇前换至金融街上学，是否是好的选择？ 4.如果建议置换，建议一居低总价上车还是买两居？西城晶华、新文化街和宣武门西大街之间怎么选？ 谢谢您!
回答：1. 这一片的涨幅比较一般，有更好的选择建议换掉 2. 东西城的学区摊平是大势。 学区房是学区属性>房产属性，房价受政策和教学质量的影响，一旦学区受影响价格会断崖式下跌，有很大的不稳定性，这类产品不是投资的好选择。 3. 为学区考虑，换到金融街当然没问题 4. 一居低总价上车，建议宣武门西大街
提问：房姐您好，现在大约有300万左右，北京社保才一年多，想投资买哪里，北京没房票，是去燕郊买新房，还是去广州南沙买。还是有什么办法买北京？望房姐指点迷津。
回答：办理个工作居住证吧，缴社保周期太长。沿燕郊主干道如果有不错的新盘，可以考虑。如果以后是在北京发展，首套还是留北京，除非以后要去广州生活
提问：房主隐瞒房屋重大瑕疵，以市场价卖给我们，算是欺诈吗？房主在明知自己儿子一套学区房户口迁不走的情况下，还以高于市场价的价格卖给我们，让我们签署户口变更合同，期间各种隐瞒欺骗，在收到尾款交房当天才说户口迁不走。之后房主就失联了。根据我自己在链家网上调研，有户口的学区房和没户口的要差100多万。房主是不是涉嫌欺诈我空户口学区房和有户口学区房的差价100多万。
回答：不算 买卖交易一切以合同为准，没有违反合同条款，不算违约； 不触犯对抗法律明文规定，合同有效。 买亏了，是眼光能力问题； 为什么一个人买东西一定不亏，甚至一定占便宜呢？ 没有世界能做到全是成功者，没有失败者。
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