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提问：房姐好～新人首问，在总价和户型差不多的情况下，怎么选，面积大单价低一点但小区环境一般的，还是面积小单价高小区环境好一点的呢？
回答：你好，买房面积应该如何选择？
1.总价约束 当前我们可以看到，哪怕是北京上海，也存在总价贵了卖出如此艰难的情况，也就是内环线大平层的流动性其实不算太好，因为面积太大，加上单价比较贵，对于哪怕是一线城市，接盘者往往需要多多衡量。
所以面积过大，总价过高，总是以流动性降低为代价，相反，想要在一线城市安家落户者甚众，他们攒钱不断的变成上车购买力，小户型或者总价低的房子往往是第一选择，所以会出现外环拉动内环的上涨局面。大面积由于总价约束，想要卖出，就必须降低单价，把总价降下来，或者以单价低为卖点卖房，市场上会看到，有些面积太大的房子，确实单价要低一些，这是买卖平衡博弈的结果。甚至楼市搞出来一个大面积低单价流派，完全抛弃流动性，专门收这种房子。
2.小快灵 这也是常识了，很多刚需楼盘中，小面积的单价更贵。面积不大，虽然单价更贵，但是总价不高，首付低，是上车极品。所以京沪刚需攒钱加六个钱包最开始买的房子往往都是这样的小户型上车盘，实际单价比大户型要贵。是否有人思考过为何小户型的更贵呢？
本质是什么？其实答案是京沪房价太便宜，导致全国的人都抱有幻想都去买，刚需太多，自然导致供不应求，产品和客户匹配量过大，产品自然就要涨价。这样的产品的特点就是“小快灵”，面积小，上车容易，快速转手，流动性强，处理灵活，既可以出租，还可以马上卖，灵活性非常好。
3.“我们小区大户型更贵”——总价约束和小快灵失常现象 如何看这个小区的定位，有的人单纯的讲同小区大户型均价低一些，小户型均价高一些，因为“总价约束”。其实，普世的道理是总结出来的，“总价约束”大部分时候是对的，但是要讲一讲存在的特殊性，这种特殊性可以评价一个小区的定位。也许你也偶尔会发现，有些小区不一样，大户型卖的贵，不仅仅是挂牌，成交也如此，小户型反而卖不起价格。
只要稍有耐心，总结一下，你会发现这样的小区一般品质很好，适合居住，各方面都非常不错，一进小区就感觉非常高端，核心地段的品质小区。这样的小区往往为富人所爱，但是你想想，富人会选择这个小区的小户型吗？不会，很多富人都要买这个小区的大户型，购买力爆棚，但是你本来没什么钱，也看中了这个小区，但是你总是想压价，而且你买这个小区的小户型的首付可能可以买同地段的大户型，仅仅是因为这个小区定位高端，你犹豫一下，还是去买大户型。所以大户型反而更贵。“总价约束”失效，是因为对于富人，没有总价约束。
造成这种现象的罪魁祸首是开发商，对于小区的定位不清晰，这样的小区本不应存在小户型的，本不是为刚需服务的，错配在一起，小户型反而会比较难卖。这样的小区，实际上是很好的小区，但是绝对做不到顶级小区，就是因为有小户型，但是有这种现象的小区都很不错！
4.放开二胎至彻底放开生育
众所周知，我们面临人口数量断崖式下跌的窘境，这样不仅影响整个经济发展，可能还会带来更多的灾难性后果。一个国家繁荣昌盛，人口是需要保证的，特别是青壮年劳动力和创造才华，为了我们的可持续发展，目前已经放开二胎，而且不排除远期根据实际情况彻底放开的可能。两个人，住小户型没问题，有了一个孩子住三室差不多够了，小两口住一个房间，孩子一个房间，照顾小孩的老人一个房间。生了二胎呢？三胎呢？再或者是来一个客人呢？不管我们需要多大的面积，我们对于房间数量的要求绝对是增大了的。
于是市场上尤其是房价高满足需求成本较大的京沪深，出现了越来越多的功能性三房，四方，五房，89平三房，108平四房两卫，122平五房两卫。这样的户型不仅广受欢迎，而且从二手市场来看，价格比同面积房间数量少的同品质房子更贵，功能性是其最大卖点，同样的面积多一间房，是多数人追求的刚需功能。可以看到，在生育ZC发生变化了的时候，未来的刚性需求将会往刚需功能性大户型上发展，即面积在120到140左右，房间数量集中在4房或以上的产品。
5.长期调控背景下面积的终极博弈选择
“按照目前的政策态势，高压的控房价一系列政策应该短期不会取消，市场应该做好面对长期调控的准备。”这对于我们买房投资，要做什么准备呢。很多人总以为买了这一套就不买了，以为这辈子就买这一套，买定离手了，实际上这样随便购买，浪费购房资格，到后面有钱再买的时候后悔莫及。
买大户型（刚需大户型），主要原因无非是在长期调控背景下，买刚需大面积实际上是最符合资源配置优化的。
好处有：
a.充分利用房票贷票，房票贷票珍贵，怎么能随意浪费在一个小房子上面呢？
b.增值更有爆炸性，赚钱效应更好，因为你赚的钱是单价涨幅乘以面积。
c.免于置换烦恼，可以长持，我们始终讲，只管有成本，没事别卖房，瞎折腾，但是得提前做好准备，那就是购买不需置换的产品
d.可进可退，进抵押潜力大，因为面积是刚需大面积，所以一次抵押的多，退卖出也容易，刚需大面积，市场受欢迎。买刚需大面积，才是正确的选择，好处非常多，作为长期投资者，我们应该有所准备。
提问：新人首问：北京户口，二套资格。现在考虑投资一套小户型，用于保值和收租金，计划持有5年左右再置换学区。总预算500左右。 目前看过朝青区域华纺易城、润枫水尚。还有双井区域A派公寓、富力城A区、苹果社区南区。 请房姐帮忙指点： 1.请问这两个区域哪个更合适？哪个小区？理由？ 2.考虑出租和将来变现容易，是不是应该选择总价低的开间而不是一居室？
回答：1. 双井租金好，流动性好，双井承接CBD上班人群，属于这一片白领自住首选板块。有产业和购买力支撑，租金和未来和增值潜力都不错。优先看A派和苹果社区 2. 开间或一居不是关键，租金和流动性都差不多。买入的价格才是关键
提问：房姐，朋友在蜂鸟社区有小房产一套，孩子今年后半年上学，最近新出的海淀学区政策要求2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配，不能上学区房对应学校，那是不是政策会对学区房冲击很大，是否需要出手。另外，万柳片区大户型总价高的房产也不能买了，未来这类房产是否也会受到学区房政策冲击？谢谢
回答：这次海淀新政，关注三点 1. 电脑派位的真实性，是像之前一样有看顺位各个小学自行决定，还是真随机真多校，后者肯定杀伤力更大，利空顶尖学区。 2. 严格执行6年一学位和9年一学位，已经用掉学位的再出售肯定要折价了，买房前也要看清楚，对九年一贯制的学区房有略微影响 3. 2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配。这里重点是全区协调，还是就近协调。我倾向后者，全区协调应该很难执行。 建议：如果不着急可以等一等，看看执行情况。 对于万柳肯定会有一波回调，学区溢价高的标的，都会受到政策冲击。 投资角度，高溢价学区标的近期不要碰。 学区刚需可以等等执行的情况，到2022年还有大半年的窗口期，足够上车。
提问：小夫妻首套刚需上车，东拼西凑首付在200-220左右，上班地点在中关村附近。 希望通勤时间1小时内，有电梯的次新两居最好。 单位解决学区，所以对房子的学区不是特别看重。 目前关注的几个位置 1，马连洼，海淀，对面积和房龄不太满意。只能买梅兰竹菊60平的小两居。 2，北面龙泽附近，新龙城、龙泽苑、北京人家。 3，南面角门西、草桥附近。 4, 9号线南面六里桥-科怡路附近。 这几个区域哪边好一点？还有其他合适的区域可以考虑吗？
回答：220万选筹最大化正常可以买到500出头的 但是既然你讲到中关村工作，就比较麻烦了，可以参考过去的帖子： 在中关村工作，是考虑自住；好在通勤一小时，范围放到很宽，从西五环到东四环北五环其实都在这个范围内。 但其实更建议你不要把时间放在通勤上，因为工作的变动成本相比对于房产来说，成本太低太低，码农区域选筹是比较容易踩坑的，如果要回避溢价，最佳选择就是交界的昌平地段，西二旗北路以北和回龙观板块。 梅兰竹菊带学区老破小不是很建议。 新龙城，融泽嘉园偏次新，500万竞争也比较激烈。 如果你的总价可以到550，其实可以买到回龙观的180+平大面积 或者500出头可以买到天通苑200平 青年路可以买到次新两居 唯一和中关村近的，林翠路一些老小区奥林春天等差户型有可能500多万，不是很合适 9号线不用考虑
提问：房姐好，重庆土著，目前上班在北区，今年内想入一套三房。 1.延着地铁线附近看盘，招商花园城14年二手房，西南方向，高楼层，建面1.4左右的清水可入不？ 2.接触了一些法拍的中介，收费是报名1w，拍成功后收总房价的3%，收费是否算市场价？ 3.在星球内看到你讲过法拍房，不是太感冒，合适的筹在银行已被筛选过，剩下的进入法拍程序拍出的价格也和市场价相近，比较鸡肋，重庆的法拍能通过中介买不？
回答：招商花园城无硬伤1.4万还可以 法拍公司，商业操作原理很大程度上就是博概率，包生男孩。 不要指望法拍公司帮你做法拍，靠谱的法拍动作都是自己钻研出来的。 如果想买药单，更简便的办法是找资产处置公司，业主违约处置的房产。 中介不懂买房，中介的作用是搜集信息。
提问：房姐您好，新人首问，90后女生，京户，未婚，目前在亦庄工作，名下无房。近期父母想在我结婚前给我买一套带装修的房子，以后也可以留给他们退休后来北京使用。看了亦庄河西、路东的新盘，以及中海寰宇时代，对寰宇时代和臻珑府89三居有兴趣。预算首付200，月供2万以内。对要买的房子也有一份发展空间方面的考量，肯定也是希望发展空间大一点。如果不考虑费用和户型，亦庄路东的臻珑府对比寰宇时代，您觉得哪个更值得入手？或者您觉得南边有其他建议的新盘吗？非常感谢您！
回答：臻珑府离地铁站远，对于郊区的刚需房子来说，离地铁站远肯定是一个比较大的失分项。中海寰宇时代 离地铁非常近，加上东连亦庄副中心、南连机场新航城、西连黄村，出行会方便。相比更推荐看中海寰宇时代
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