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提问：你好，我非北京户籍，刚需首套房，但有外地有贷款记录，算二套，想买总价六百万以内的房子，工作地点在菜市口地铁附近，看了角门附近的，有个西马金润小区，离地铁4号线比较近，骑电动车也可以上班，楼龄参差不齐，有的带电梯有的也有不带电梯的，户型都有南北通透的，只是带电梯的两居都超过600万了，有不带电梯四楼楼龄200890多平四楼的要580万，还看了丰台大红门附近的彩虹城，房子比较新，但据说有个海鲜市场夏天有味道，另外还有丰科板块的北京方向和万科西华府，房子比较新，但也比较荒，万科西华府感觉没什么人，北京方向就4栋楼，不过离地铁都比较近有可能涉及到不满二，但是现在不确定选哪个，想咨询下你的意见，做个推荐排序？或者你这边还有什么推荐？
回答：西马金润这个小区比较复杂。首先是角门的定位，不是在产业，而是一个双轨的交通节点＋大片居住社区：北到金融街，南到大兴，十号线到东三环，高铁一站地 简单说，这里就是交接产业区的居住社区，但距离地铁步行有一段距离。其次，这个小区物业跨度较大。从95年后的公房，到2000年的经适房，再到2005年的次新房都有，物业不同，具体房源不同，价值差异很大。彩虹城中规中矩，还可以。说一下缺点吧，周围乱点，得房率不高。以前听说旁边的蛋禽厂夏天会有味道，这个不太确定，最好核实一下. 西马金润有合适的房源优先考虑，其次是彩虹城。更多推荐见知识星球内部分享
提问：房姐你好，新人首问，看了你好多帖子，也看了俩月的房子，依旧有点迷茫，先介绍下基本情况：我跟女朋友都硕士毕业工作一年，我拿到京户在顺义工作（通勤有班车），她在望京工作，地产行业，打算婚后合贷上车，是sfsd，子弹240，总预算530以内，打算3年后要孩子，考虑到她的通勤时间目前在望京片区看房，我们较看重交通和户型（南北或东西通透两居，明厅）。迷茫1是几个选择在犹豫：1、南湖中园，东园二区，位置不错，但是小学不太行，单价略高，约8.2；2、花家地小区、北里，小学还行，但是93年的楼龄有点老，看中的好的户型(三居改两居)中楼层得500不知道值不值，单价约6.5；3、望京西园一区(单价约6.2)，望京花园(单价约6.9)，利泽西园商品房楼龄新，但稍不错的户型有点超预算。迷茫2：考虑到未来5年换好学区有一定压力，现在想的是带点学区属性的房子，不知道这么想对不对，纠结是买老公房还是00左右商品房，怕老公房6，7年以后不好出手。目前心中排位231，有点当局者迷了，请指点迷津，或者推荐一下其他合适的小区。感谢！
回答：要找到平衡点，没法什么都满足。首先你们3年后才要孩子，考虑学区问题有点早，要考虑也是6 7年之后。现在买一个自住+保值，需要时再置换会更合理。花家地房龄有点老不太建议，推荐重点看望京西园和利泽西园
提问：您好，慕名而来。 我们现在的条件： 我和儿子（4岁）京籍，老婆非京籍但已交五年社保，父母刚随迁来京。家里在美景东方有小一居和小二居各一个。另二老在望京悠乐汇有一个50平小商住两用。在华人一品一个18平的小商住。 去年开始因为孩子上学问题开始考虑换房事宜，看完东西城后考虑平衡生活质量，决定在在朝阳内找性价比最优的。考虑出手美景的小二居（约500左右）能接受贷款150左右。 考虑尽力不占用现金。 以下是向咨询的问题： 01 请对我们现在的资产布置提出优化建议 02 美景东方是不是稳上垂杨柳？这个学校可以吗？朝阳的学区是否有更好的选择？兼顾中学。 03 请推荐朝阳这个价位学校最优的盘，兼顾小学中学 04 我之前有想法把美景的两个小房都换到望京，感觉望京环境和潜力都比这里要好一些，不知道合适不。
回答：1. 保值角度，商住都可以出掉了，没有长持价值 2. 美景东方的小区对口学校属于二流二类，比较一般，随机排位上南磨房，新升和垂杨柳。 3.考虑学区和自住建议看下慧忠里或者芍药居。 4. 保值效果肯定更好，望京兼顾学区看下 南湖东园二区，初中上陈经纶望京分校。如果想自住属性更强就看下 上京新航线、橄榄城
提问：房姐好，子弹240-260，京籍二套，纯投资，标的500万以内，有什么建议呢？谢谢啦
回答：重点看下朝阳板块 ,推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 这几个都不错，都好租，也都带电梯。还可以看看常营板块
提问：女神，您好！初次拜读分享，非常受教！求答疑解惑！ 一、家庭介绍：朝阳中海大户型全款（学区差），JY贷已经申请，金额可出800（年化3.8左右，三年期先息后本，十年授信）；手中子弹1800左右。所有资金1月底到账成活期现金。天通苑一层两居室九十平米SFSD，通州自住商品房一套九十平米无贷。未来收入年均300～600+ 二、需求： 在厌恶风险并且陆续出天通苑和通州房产的前提下，希望本年前后上车学区+自住（孩子一个，2025年入小学）。目标海淀，西城。渴求中上等（一类一流，一类二流）学区，家中妻子老人不考虑工作时间和通勤障碍。另年均支出大额保险及家内外支出200左右。求大师级详细购房指导攻略！谢谢
回答：感谢付费，东西城学区走的路线完全不同： 西城：传统+高干路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况： 如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。 但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。 比较均衡的片区： 西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。 海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。 东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。推荐万柳可以主看，光大水墨东南\/西南，康桥水郡南北、世纪城观山园的南北。还有紫金长安、上地佳园、西山庭院、美丽园都可以淘一下
提问：房姐，你好。目前我们一家四口，老公在西二环长椿街地铁附近上班，年薪40左右，我暂时全职在家看娃，两男孩，老大小学，老二幼儿园，现在已将唯一的郊区的房子卖出，加上所有存款，大概筹集500左右，现在想在市里买房，总价750以下，考虑的因素主要包括：保值增值，孩子教育，自住，老公通勤。问题：1.目前我们主要考虑的是西城，您觉得这个思路对吗？如果是您，您会优先考虑北京哪个区？丰台？海淀？以及这个区的哪个学区？2.在西城，目前我们只关注了广外，广内，展览，如果是您，您会考虑哪些学区，从保值增值的角度，兼顾教育，您觉得优先考虑哪个学区哪些小区。3.考虑到丽泽商圈，我们自己觉得广外好像保值增值空间大些，您认为呢？我们看了一些广外的房子，分两大类，2000年以后的次新小区，两居700以下；90年前后的老公房小区，小三居，600出头，次新小区环境好些，但是也很拥挤，公房小区外观旧，停车相对好点，从保值增值，以及自住的角度，您觉得优先选哪种？以上是我们目前所想到的，请您指点迷津，我们是京籍，只有一套已出售，所以这次购房主要考虑保值升值、教育、自住、通勤。
回答：西城学区比较均衡，重视教育选西城，建议看重点看看广外那边，比如车站西街，广外的小学还行，初中也比较均衡，属于西城中等水平，价格上也还合适。选择2000后的小两居比较好。毕竟你们还要考虑自住，广外保值没问题。
提问：房姐你好，首次关注并咨询。 我和先生目前名下在京共两套房，一套市区学区房，一套天通苑大户型房子。半个月前刚把天通苑的房子卖掉，卖房也是一时冲动，现在有点后悔了。 希望房姐给予指导： 1、 天通苑西三区的房子，165平，售出价格为520万左右，前期一直出租。如果反悔，是否还有补救的措施；违约的话一般要承担多少违约金？或者怎么做才能让自己损失最小。现在后悔主要是觉得，没多少时间和精力去看房，而且这来回一折腾，中介费加上装修费杂七杂八的，又损失不少钱。 2、 如果最后协商解决不成，房子只能继续卖掉。请问，房姐，建议去哪里投资呢？ 原来天通苑房子已无贷款，市内学区房是15年买的，尚有100多万贷款未还完。手上资金700万+，年收入约100万左右。前期本来是打算再在同一个小区买一套，这样方便出租和打理，但又觉得真的好破好小，还需要添钱。700万大概只能买个和现在差不多的2居室。去别的小区吧，又不熟悉。去看过大兴附近的中铁华侨城和园的房子，但感觉那边发展前景不太好，一户一个电梯好浪费。 3、 如果拿到钱不去买房，拿在手里存银行吗？或者有其他更好的投资渠道吗？我们两个没有任何投资经验。 希望房姐给出建议。谢谢。
回答：你好，如果你经济实力雄厚，初步跨越了中产的圈层，有一定在本宅内的社交需求，是可以考虑置换的。天通苑你已经吃掉一波涨幅了，目前没有杠杆，利润没办法最大化。 我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，地段 学位 圈层都需要同步升级，资产升值速度才更快。 中铁华侨城和园属于置换盘，主要缺点就是 周边无大型购物场所，周边待建设用地较多。彻底完善还需要些时日。学校是德茂中学（重点学校）大兴旧宫中学。 比较推荐望京 双井这2个板块，子弹700，建议直接入手总价1000左右的楼盘，你们的月供能力也不错。 未来还可以关注强二线城市，比如杭州 武汉 成都 重庆都是值得投资的城市。
提问：房姐你好！关注你很久了。看你多次推荐朝青罗马嘉园的楼盘，五年前因为要二胎，恰巧置换到罗马174平南北通透的户型。自住确实挺舒服的，小区环境和周边生活配套也算不错，就是学区不满意。本想再买一套老破小的学区房，计划赶不上变化，3年前离开北京生活，房子以略低于市场价出租了，目前租客稳定，租金基本够还月供。现在我们计划10年左右不回北京了，最近一直在考虑是否需要重新布置一下房子投资。比如卖掉罗马，换到双井或者望京或者其它涨幅快的区域的面积小一点的三居，或者换成两个二居室出租，租金回报率会更高一点？不知道什么原因，罗马嘉园涨幅一直很慢，感觉好像跑不赢大盘。我京户，此房满五唯一，还有近200万贷款。我不想再添加多少现金投资，我不需要考虑学区，只想从保值增值的角度出发考虑。有点纠结是否要改变现状，所以想听听你的意见。如果建议卖，请给个大致方案参考。多谢！
回答：你好，青年路板块是一个比较优秀的地段，也比较成熟，市中心的正东，四环半有地铁有商业。同时也有一些优缺点，人口密度大，没有什么亮点。 小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价，而大户型和2000左右小区相反存在一些低估得可能和套利空间。 珠江罗马家园就是这样，小户型溢价较高，部分大户型存在低估，基础还稳健。 置换望京没有问题，关注保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城等。
提问：新人首问，你好，房姐，在今日头条上刷到您的文章，看完后立马买了知识星球，精华帖都翻了一下，现在刚好需要买房，您来的太是时候了，感谢遇见。我的情况基本如下： 1）数量：算二套，外地有贷款记录（已经还清）； 2）资质：北京有工作居住证； 3）资金：手上加上借款首付有180—200万，月度还款能力在1—2万左右； 4）家庭情况：孩子3.5岁，我在丰台科技园上班，老公在大兴上班； 5）需求：想买个小三室320万左右、有学校、公园、公交\/地铁，还具有一定的升职空间； 6）意向楼盘：最近看了大兴首座御园、枣园小区、滨河西里、滨河西里北区、清源西里、兴华园、彩虹新城、西红门宏大南园、兴海家园；房山国际花都、首创、加州水郡、碧桂园；丰台新华街等二手房房子大约50来套，基本都在95年左右的房子； 7）请求：请房姐指点下，哪个小区更合适，这些老小区顶层能买吗？ 盼回复，感谢房姐
回答：大兴选筹为主，房山不建议考虑。推荐 首座御园、清源西里、滨河西里、枣园小区、彩虹新城 这几个中重点淘下。顶层相比中间层能折价10%就可以入住。
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