炎夏已过，秋天已至，最近咸宁楼市风声可有点大，虽然这一年楼市风声不断，什么银行放款时间有所延缓，严查首付款来源，房贷持续收紧，二手房停贷等等各种消息层出不穷，这些消息在武汉市场一直有所听闻，但是直观的在咸宁这样三四线城市的风声还是在这几天给人当头一棒，一二线的风与咸宁的风自是不同，他们在严控，我们降起了价！有消息称某项目以底价两千多包销，3300元/㎡均价销售，还有楼盘从4600元/㎡降到3088元/㎡亏本甩卖，如此大幅度降价销售，一时间咸宁地产哗然。
不禁疑问，价格压这么低，粗算一下成本，不是亏本就是压着成本价在售，开发商已经进入了少亏即是赚的地步。仔细动动脑筋一想，在如此大的风险的情况下，项目会不会质量不好，物业服务会不会缩水，开发商是不是短期开发，卖完即走，未来是不是有成为烂尾楼的可能性。这都是要在选择的时候多留个心眼。
其实现在的市场环境下，开发商的日子确实不好过。上有任务指标得完成，下有老业主的心情得顾忌，想要降价促销都得悠着点。但最近，不少开发商终于扛不住了，一波降价来得有些生猛，3字头优质产品层出不穷，论品质丝毫不能与咸宁十年前的3字头同日而语。不由得想到一个词：江河日下。
为何会如此，不禁要从源头问起
首先是政策大环境，“房住不炒”的大环境之下，为促进房地产业平稳健康发展体现在方方面面，在这样的基础上，关于房地产的各种座谈会常有，国家为房地产的健康发展做出了很多努力。三四线城市基础不足，房地产过热其实并不利于城市的健康发展，非但如此，过高的房价、地价，同时还抑制了工业企业的发展。多种基本面都决定了，未来几年三四线城市的房地产市场可能“危险”了，房价走上“下跌通道”也是大概率事件。
今年的经济情况，对于房企融资并不是很有利。“三道红线之下”这样庞大的债务规模，一些中小型房企可能无法通过融资解决债务问题，连恒大这样的开发商都扛不住了，纷纷出售旗下资产，何况咸宁这些中小开发商更加扛不住了。
再就是一二级市场供应。咸宁此前供地较多，这一两年一直在加快存量建设用地消化处置，各地加快分类处置闲置土地，实行“一地一策”。2021年计划供应总量138.98公顷。截至目前却只供应了26.96公顷，还有112.02公顷拟供，大概率是很难全年供应完毕的。市城区下半年将控制大户型、低密度高档住宅土地供应，禁止别墅类供地。这些信号都表明市场拿地热情不足，土地库存量较大。“面粉这么多，面包自然就多了”。
二级市场2021年1-7月市城区商品房批准预售面积80.3万㎡，同比下降19.13%，其中商品住房批准预售面积75.07万㎡，同比下降19.63%；新建商品房批准预售6449套，其中商品住房批准预售6138套。进入市面的房源较往年同比下降，但是还是相当多的。
最后是消化和库存。
2021年1-7月市城区商品房销售面积104.78万㎡，同比增长24.86%，其中新建商品住房销售面积94.94万㎡，同比增长24.5%；新建商品房销售9419套，其中新建商品住房销售8007套；二手房销售面积36.01万㎡，同比增长40.94%。
截至7月底，市城区（含咸安区）商品住房库存11874套，库存面积123.58万㎡，去化周期8.14个月，环比增长0.07个月。库存量还是依然比较大，但市场还是比较平稳。
当前虽然数据层面显示，咸宁销售大于库存，房价整体还算坚挺，但是笔者认为，咸宁真正“降温”只会迟到，不会缺席。楼市迎来房住不炒时代，其实就决定了，未来不是拼谁手里的房子多，而是拼谁手里的房子好，有价值。
买房不能只看价格，还要看地段、配套以及未来升值空间。近期以降价销售搅动咸宁楼市的两大楼盘其地理位置都较偏，配套严重缺失，不说有大型商超、集贸市场，可能连一个小卖部都难找，买瓶水都困难。甚至是外卖小哥都不去，等你想买个外卖等到的答复可能是不在服务区范围。这样的地方价格再便宜，买了又有何用。
虽然新房市场还没有到普遍调低价格的份上，但是很显然似乎正在酝酿着一场为购房者准备的大让利，因为开发商也不是大款，虽然表面上有钱，但是房子如果没人买，那就不叫钱。
2021年下半年的楼市行情已经很清晰了，接下来的市场是买房市场，未来咸宁购房者将会有更多选择的自主性和灵活性。很明显，卖方市场已经转向为买方市场，想买房的最近可以去售楼处转转了，所以，下半年如果有购房需求大可从容购房，货比三家，避免购房陷阱，不要担心错过降价时机，因为未来很长一段时间可能都会是适合上车的时机。然而，对于资金不是很充足的购房者，建议搂紧钱包，谨慎观望，谋定而后动。
2980元/㎡,3088元/㎡的价格是否会引起咸宁楼市的普遍降价？周边城市出台的限降令会不会在咸宁出现？这都值得官方和市民关注，一旦全面降价，有可能彻底摧毁咸宁脆弱的房地产市场，必将引起更多市民观望，毕竟国民心理是买涨不买跌，那将是咸宁楼市的灾难。（音音）