谢逸枫/文
政策决定短期，中期、长期房地产、房价周期，因为政策决定资源配置，不是市场。土地供需错配，供需不平衡。这就是笔者过去20年一直坚持的观点与逻辑，即使是2021年，这个逻辑没有发生实质性的改变。值得注意的是目前房地产、房价走势短期、中期的决定因素，依然是政策。
经过几波猛烈的楼市调控打击之下，房价数据一改之前的普涨、大涨局面。终于遏制住房价上涨凶猛势头，房价涨幅回落，上涨速度放缓，值得注意的是。2021年8月11日星期一，国家统计部门2021年7月70城房价数据正式出炉，其中一手二手房价环比、同比齐上涨，但是涨幅回落。
值得注意的是地价上涨过快，稳地价刻不容缓。目前第一轮已经完成土地出让的22个城市合计出让住宅土地高达802宗（不统计商业地产），土地出让金达到10530亿元，平均溢价率14.7%。楼面价平均10002元一平，相比2020年同比上涨15.1%。
不可思议的是土地收入创历史同期最新高。2021年截至8月11日，全国热点城市卖地收入的数据继续高位上涨，50大城市卖地金额高达248328亿。从千亿土地收入的城市数据看，杭州、上海2个城市超过2000亿，北京、广州、南京、武汉4个城市超过千亿。
最值得注意的是2021年7月一手新建商品住宅房价环比看，银川、青岛、海口都上涨1%，领涨全国。6月济南上涨1.5%，5月重庆1.9%。7月广州上涨0.2%，6月1.0%、5月1.5%，4月1.1%。一手新建商品住宅房价同比看，7月广州上涨10.9%、6月11.6%，5月11.2%，领涨全国涨幅。
广州一手新建商品住宅房价已经连续上涨16个月，原因是人口增长过快，流动性过剩，需求巨大。同时市场供求不平衡，土地市场火热。最后是存在结构性上涨，网签滞后性的因素。值得注意的是2021年7月广州一手新建商品住宅房价环比上涨0.2%，同比上涨10.9%，同比领涨一线城市（北上深）。
5月70城数据显示，深圳二手住宅价格环比下降0.1%，同比上升10.9%。这是自2019年6月以来，深圳二手住宅价格首次出现环比下调的情况。到了6月，中国房地产指数系统最新发布的百城价格指数显示，深圳二手房价环比下跌0.56%，环比跌幅全国最大，深圳是一线城市中唯一出现下跌的城市。
连续涨了22个月，深圳二手房价连续3个月下跌，环比下跌幅度扩大，5月-7月分别下降0.1%、0.2%、0.4%。跌幅0.1%、0.2%、0.4%，说明深圳房价上涨易，下跌难，抗降。主要是深圳的人口增长快速，房子生产供应缓慢，库存低。流动性过强，供不应求，土地供应下降，地价上涨。因此呈现结构性的下跌而已。
不要认为深圳二手商品住宅房价指数连跌3个月，绝对不是意味着房价只涨不跌神话破灭。事实上是深圳这样的二手商品住宅房价指数跌幅，实际意义不大。下跌0.1%、0.2%、0.4%，究竟有什么意义。不过，深圳二手商品住宅成交短期低迷，平均价格却是依然稳定。
2021年前7月全国684个城市之中，有超过30座城市调控收紧，包括深圳、上海、杭州、东莞、合肥、广州、成都、无锡、苏州等热点城市，依然阻挡不住房价上涨的势头。归根结底是供不应求、货币宽松、土地供应长期不足、地价上涨、政策的后遗症现象、端产品与区域供应的结构性、去年同期基数低。
按照2021年7月70城房价总体看，一手房价环比，已经连续7个月全面上涨，房价集体上涨，但是涨幅回落，上涨速度放缓，房价降温。大部分一二线城市房价的全面上涨，尽管一二三线城市涨幅收窄。一手房、二手房房价环比上涨的城市数量达到70%。值得注意的是广州房价同比连续多月领涨全国。
7月70城一二手房价呈现六大走势、信号，预计房价离底部特征的信号越来越强烈。其一是房价涨幅总体收窄，仍保持平稳上涨，房价普涨趋势走弱。其二是城市区域分化严重，一二三线城市与南北区域涨跌不一。其三是热点城市房价总体降温，涨幅回落，热带持续下降。其四是史上房价上涨最长周期，环比上涨时间达到75个月，同比达到70个月。
其五是房价上涨受到结构性、限价限签、二手房交易指导价政策影响大。其六是买房抄底时机在第四季度。值得注意的是房价热点城市涨幅回落。一手新建商品住宅房价上涨的城市，涨幅回落，其中二三线城市的房价涨幅出现扩大。需要提醒的是房价上涨的城市减少。调控不断的发力，市场将进入盘整期。
7月70城一手住宅房价环比上涨0.3%，6月0.42%，5月上涨0.50%。7月51城上涨，6月55城，5月62城。同比看，7月70城房价上涨4.1%，6月4.3%，5月4.5%。7月60城上涨，6月60城，5月62城。房价涨幅不断下降的背后，实际上是上涨的城市减少，预计第三季度房价见底的城市越来越多，呈现底谷曲线。
其一是7月70城一手房价环比上涨0.3%，6月0.42%，5月0.5%，4月0.46%，涨幅回落，已经连续上涨75个月，满6年3个月。按照环比看，70城房价总体上涨，涨幅连续2个月下降。7月70个城环比涨幅为0.3%、6月0.42%、5月0.5%、4月0.46%，3月0.40%、2月0.40%、1月0.28%。总体上看，新房价格涨幅下降，说明房价上涨的城市数量减少。
7月70城一手房一二三线城市房价环比集体上涨，涨幅回落。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，6月0.7%、5月0.7%、4月0.6%，3月0.4%、2月0.5%、1月0.6%。其中北京、上海、广州、深圳房价分别上涨0.8%、0.4% 和 0.2%、0.5%，涨幅比上月分别回落0.1、0.1 和 0.8 %，深圳上涨0.5%，涨幅与上月相同。
7月二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4% ，涨幅比上月回落 0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.2%，涨幅比上月回落 0.1 %。6月二线城市房价环比上涨0.5%、5月0.6%，4月0.6%、3月0.5%，2月0.4%。6月三线城市房价环比上涨0.3%、5月0.4%、4月0.4%，0.3%、2月0.2%。
7月银川1％、青岛1％、海口1％，新房价格环比涨幅领跑，涨幅领跑一线、二线、全国房价。7月一手房价环比涨幅前排城市看，银川1％、青岛1％、海口1％、无锡0.9％、北京0.8%、长沙0.8%、济南0.7%、重庆0.7%、西安0.7%、西南0.7%。领涨城市科，6月济南1.5%、5月重庆、广州2个城市的涨幅为1.9%、1.5%。
7月岳阳新房价格环比环比下跌0.7%，跌幅领跑一线、二线、全国房价。7月一手房价环比跌幅前排城市看，岳阳下跌0.7%、遵义下跌0.6%、大理下跌0.5%、昆明下跌0.5%、韶关下跌0.5%、唐山下跌0.4%、桂林下跌0.3%、南充下降0.3%、秦皇岛下跌0.2%、泸州下跌0.2%。6月昆明下降0.8%、5月大理下降0.4%，领跌全国房价。毫无疑问，房价下跌的城市正在经历人口流出的局面。
其二是7月70城一手房价同比上涨4.1%，6月4.3%，5月4.5%，4月4.5%（4.53%）、3月4.4%、2月4.1%、1月3.71%，已经连续上涨70个月，满5年10月。按照同比看，70城房价总体上涨，上涨幅度回落，连续7个月收窄之后，连续3个月反弹上涨，后连续2个月回落。总体上看，新房价格涨幅呈现逐渐回落趋势。
7月70城一手房一二三线城市房价同比集体上涨。7月一线城市同比平均涨幅6.0%、6月6.1%，5月6.0%，4月5.8%，3月5.2%。其中北京、上海和广州同比分别上涨5.4％、4.5％、10.9%，深圳上涨3.3%。7月二线城市同比上涨4.7%、6月4.8%、5月5.0%，4月4.9%，3月4.8%。7月三线城市同比上涨3.3%、6月3.7%、5月3.8%、4月3.9%，3月3.9%持平，2月3.6%。
7月广州同比上涨10.9%（6月11.6%、5月11.2%、4月9.9%），新房涨幅第一，领涨全国。7月一手房价同比涨幅排前城市看，广州10.6%、济宁10.2％、银川10.0％、杨州9.0％、西宁8.6%、重庆8.3%、西安8.1%、泉州7.2%、海口与武汉6.5%。7月北海同比下降2.3%，领跌全部。7月一手房价同比跌幅排前城市看，北海同比下降2.3%、常德下降2.1%、太原下降2.0%、大理下降1.2%、南充下降1.0%。
7月70城二手房价环比上涨0.1%、6月0.277%，5月0.3%，7月房价上涨的城市41个、6月48个，5月50城。同比看，7月二手房70城上涨3.3%、6月3.47%，5月3.5%。7月房价上涨的城市54个，6月52个，5月54城。说明二手房价比一手房价的涨幅回落更加凶猛，调控的深度更加大，预计第四季度部分城市房价防止上涨逐渐转向防止下跌。
其三是7月70城二手房价环比上涨0.1%。按照环比看，7月70个大中城市二手住宅价格平均上涨0.1%、6月0.277%、5月0.3%，4月0.39%、3月0.40%，2月0.50%、比1月0.37%。其中7月一线城市房价上涨0.4%、6月0.7%、5月0.6%，4月0.8%，3月1.0%、2月0.3%。其中北上广深分别上涨0.7%、0.7%、0.6%、下降0.4%。二线城市环比平均涨幅分别为02%，三线城市首次下降0.1%。
7月0城二手房价海口环比上涨1.3%，领涨全国。二手房价环比涨幅排前城市看，海口、长沙分别上涨为1.3%、1.2%。南充上涨，北京、上海上涨分别为0.7%。广州、西安分别为0.6%。大连、济南、武汉、西宁、三亚、金华分别上涨04%。7月二手房价环比南充下降0.7%，领跌全国，其次是牡丹江、岳阳分别下降0.6%，呼和浩特、唐山、秦皇岛、无锡、常德、大理分别下降0.5%。
其四是7月70城二手房价同比上涨3.3%，涨幅回落。6月3.47%、5月3.5%，4月3.4%，3月3.3%，2月3.1%。其中7月一线城市同比上涨10%、6月10.5%、5月10.78%，4月11.3%，3月11.4%。北京、上海和广州二手房价格同比分别上涨10.7％、10.3％、12.2%，深圳上涨7.0%。7月二线城市同比上涨3.5%、6月3.5%、5月3.5%，4月3.4%，3月3.3%，2月2.9%。7月三线城市同比上涨2.3%、2.6%、5月2.6%、4月2.5%，3月2.3%。
7月广州上涨12.2%（6月13.2%、5月13.5%、4月深圳、广州上涨12.9%），领涨一线城市、全国。二手房价同比涨幅排前城市看，广州12.2%、上海10.3%、北京10.7%、泉州8.4%、宁波8.1%、海口8.1%、金华与西安7.9%、杭州7.8%、银川7.4%。牡丹江下降5.4%（6月下降6.0%、5月下降7.1%），领跌全国。其次南充下降5%、安庆下降2.7%、北海下降1.3%。
其五是7月70城一手房价环比上涨城市数量。7月70城市一手新建商品住宅价格环比上涨的城市有51城，6月55城，5月62城，4月62城，3月63城、2月56城、1月53城，年内上涨城市少。7月环比下跌的城市有16城，6月13城，5月5城，4月5城、3月6城、2月12城、1月14城，年内下跌城市最多。7月3城持平，6月2城，5月3城，总体看房价难跌，易涨。
7月二手新建商品住宅环比上涨的城市有41城，26城下跌，3城持平。6月48城，下跌16城，6城持平。5月50城，下跌17城，3城持平。4月54城，下跌14城，2城持平。3月58城，9城下跌。2月55城，5城下跌。1月49城。6月、5月、4月、3月持平分别为3城，3城、1城、3城。说明房价下降的城市扩容加快。
7月70城一手房价同比上涨的城市数量60城，6月60城，5月62城，4月63城、3月65城、2月65城、1月59城。7月下降10城，6月10城，5月8城、4月6城、3月3城，2月5城。二手房价城市同比上涨数量为7月54城，6月52城，5月54城、4月51城，3月51城、2月49城，1月46城。下降城市为16城、14城，16城、19城、19城、21城、23城。说明城市分化明显。