一、写在最前：出租投资也好，刚需改善也罢，房子归根结底都是要有人来住的。而一旦涉及到住，那买房重心就应该从地段配套学区中跳出并转向楼盘楼栋楼层以及户型的优劣选择。
毕竟后者才是承载诸位毕生积蓄以及未来几十年居住时间空间的基石，诸位以为然否？
所以今天，就让选楼君跟大家聊一聊下面这款来自于上海瑞和.上海印象的101㎡四室两厅两卫一厨户型。本户型居住价值如何？投资价值如何？适合哪类业主购买？是否存在优化改造空间？且听选楼君一一道来。
我总觉得楼盘冠名应该少用城市名+印象组合，因为名字一旦用大就都会迎来口诛笔伐，上海印象，我也没觉得该盘能代表上海啊，笑。
二、户型研判
Q1：通常情况下，市面上较为常见的刚需级四室两厅两卫一厨户型的合理建筑面积在125㎡左右，本户型建面101㎡，属于净赚24㎡范畴。
若按上海6万的均价算，这就是144万；若是算上房贷，这就是288万。因此仅就投资价值指标而言，本户型那是相当的不错。非常适合投资出租或是三代同堂及二娃刚需家庭过渡使用。
Q2：可问题是位于奉贤海湾商圈的、均价在2万左右的18年楼盘，如此房型面积配比怕是有些过头了吧？又不是寸土寸金的市区喽，差评。
Q3：这样的餐厅能成为两厅中的一员不？这样的餐厅采光通风如何？差评。
Q4：南向凹阳台，相较于凸阳台，客厅的采光指标显然不佳。
Q5：书房的配置做的不错，算是不错的价值点。就是不知手机影响叠加上下班通勤时间，书房的利用率到底如何了。
Q6：主卧开门向客餐厅以及走道，私密性、噪音影响不容忽视，特别是对于三代同堂家庭而言。
Q7：电视背景墙绝对不够，又得来一个一体化设计。
Q8：主卫开门向主卧，户型图中的洁具摆放太随意了吧？这细节还要不要了？差评。
Q9：飘窗的设置对于紧凑型小面积户型简直就是有如神助，赞。
Q10：北次卧开门见镜，另外，飘窗跟小床贴临的布置我个人还是比较反感的。等等等吧。
综上：判定本户型为刚需户型，给予本户型55分一般评级（优于市面上55%以上户型），建议投资业主购买，建议刚需业主适当考虑，建议改善业主放弃，建议业主精选单元、楼层以及户型。
另外再做个补充：本户型在该盘中属于最大面积户型，定义本应该是偏向于改善类，可当我用刚需指标去衡量本户型都觉得尺度跟设计有些牵强时，我就会认定本户型匹配不上改善这一词汇。
由此产生一个购房小攻略：对于同一个楼盘而言，大面积改善户型如果没有改善体验，那买它干嘛？肯定是优选其它进可攻退可守的小面积宜居户型。
三、写在最后：顺道去看了下小区业主对该盘的评价，所有渠道的反馈都是一面倒的叫好声，再看看近期二手房交易数据，大大的鸭蛋不知到底尴尬了谁。
以上分析不知大家觉得如何？对于101㎡的建面（套内80㎡）打造成4室的布局，诸位是持否定意见还是举双手赞成？欢迎留言探讨。更多楼市独立观点，楼盘户型居住投资价值综合分析咨询选择，请关注首席楼盘户型分析师。