4月19日河南省中原城市群建设工作领导小组正式印发《郑州都市圈交通一体化发展规划（2020—2035年）》（以下简称《规划》）。
《规划》详细梳理了郑州都市圈交通一体化的发展现状，明确了郑州都市圈交通一体化的范围（以郑州市为核心，包括郑州市域和开封、新乡、焦作、许昌4市中心城区以及巩义市、尉氏县、新乡县、原阳县、武陟县、长葛市、平原城乡一体化示范区）、目标（到2025年都市圈一体化综合交通体系初步形成）。
郑州都市圈交通一体化范围：5市市域
从郑州都市圈一体化发展来看，郑北、郑东、郑南均有联动发展，位于郑西的洛阳作为副中心城市，也在2020年年底确定了《洛阳都市圈发展规划（2020-2035）》，推动洛阳、平顶山、焦作、三门峡、济源5市一体化发展，而2021年3月地铁一号线的开通，孟津、偃师的撤县划区都在进一步推动洛阳的发展。
3月18日，国务院批复同意撤销孟津县、洛阳市吉利区，设立洛阳市孟津区，撤销县级偃师市，设立洛阳市偃师区，洛阳进入由量变到质变的发展快车道。现已经过了近2个月的时间周期，我们对洛阳的市场情况进行一个简单梳理。
洛阳市行政区划变化示意图
城西区域西工、老城量价齐升
从区域上来看，西工区、老城区更为临近孟津区，而洛阳向东发展至偃师，伊滨区为必经之路。
从近两月的主城区（未计算孟津、偃师）成交量价变化来看，除洛龙区作为城市发展中心区的利好下量价齐升，剩下则以西工、老城两区域3月份实现量价齐涨，而伊滨区受区域发展初期阶段影响，成交量价变化受区域内规划发展、配套落位、单盘项目推出节奏等多重因素影响，变化较大。
数据来源：CRIC2020
多区域周度单盘来访上升明显
从3月份至今的周度市场监控来看，在撤县划区后的3月中下旬，多区域在3月底4月初项目来访量达到一个阶段性峰值，购房客户在城市扩围发展后，对城市未来发展信心增强，原有主城区价值属性更加凸显。
近两月分区域单盘客户来访变化走势图
数据来源：克而瑞市场调研数据
洛阳南部临近孟津的西工区、老城区无论是项目的成交量价还是周度的客户来访均有明显上涨，而洛东区域伊滨区的客户来访也有了明显上升，在4月初达到阶段高点，伴随城市继续向东发展，伊滨区作为洛阳未来CBD，必将加快发展进程，成为下一个洛龙区。
城市容量的提升
洛阳市作为十三朝文明古都，国家历史文化名城，地下文物多，主城区可开发用地逐渐减少，“撤县划区”有效地解决了门槛制约问题，促进洛阳副中心城市的落实，洛阳城市框架进一步拉大，未来除伊滨新区外，孟津、偃师将成为未来城市发展新区。
接下来，偃师市、孟津县将与洛阳市共享资源，获得更多财政支持，其基础设施建设，居民的“待遇”也将纳入整个城区进行通盘考虑，后续城市化步伐明显加快，城市建设将更加完善，百姓的生活质量将得到同步提升，社保、贷款、城建、交通等都会享受洛阳市市辖区待遇。
孟津+吉利年度成交量在91万方左右，偃师年度成交量约68万方，伴随3月份的政策颁布，区域市场热度提升，客户来访量及成交量均有所上升，预计2021年两区域成交量较去年将有明显增量。
主城七区：
成交约282.79万方，成交均价约9860元/㎡
数据来源：CRIC2020
孟津：
2020年成交约83.74万方，成交均价约6211元/㎡
数据来源：CRIC2020
吉利：
2020年成交约7.24万方，成交均价约4328元/㎡
数据来源：CRIC2020
偃师：
2020年成交约68.17万方，成交均价约5770元/㎡
数据来源：CRIC2020
2021年两区域的城市容量都将并入洛阳市的城市整体容量，市场容量进一步提升，同时伴随区域等级提升，城市未来良好的发展前景、新划区域价格洼地、原有主城价值升高等多重因素影响下，部分客户（县域刚需改善客户、城市边缘刚需客户、城市投资客户）需求增加，预计2021年年度市场容量将达到新高度，同时价格的变化、产品的更新迭代等使得洛阳房地产市场由量变进入质变阶段。
变化原因与表现：
县域良好的发展前景
2月份孟津县设立大学城，高等教育的人才培训与导入，区域未来发展前景良好；3月份孟津、偃师撤县划区，区域等级提高，客户认可度提升。良好的发展前景被纳入洛阳投资客户的考虑范围。
城市价格洼地
孟津、偃师的成交均价明显低于主城区，作为城市新区的价格优势明显，满足城市边缘刚需客户的购买力，同时也满足了部分中端客户的改善需求。
经济协同发展下收入增加
偃师市、孟津县将与洛阳市共享资源，获得更多财政支持，百姓的生活质量将得到同步提升，购买力增加。
主城西工、老城、伊滨区价值凸显
作为洛阳向东、向南发展的重要连接区域、未来西工、老城、伊滨区将优先承接城市扩围发展利好，区域价值提升下推动部分客户的购买成交。
产品更新升级
孟津、偃师现有进驻品牌房企已较多，未来伴随多企业拿地布局扩围，县域住宅产品更新迭代，促进县域客户的改善需求增加。
总 结
未来洛阳市的竞争已不仅仅局限于原有主城七区的竞争，孟津、偃师的加入，市场扩围，必然带来洛阳房地产市场的量价质变和房地产行业的重新洗牌，预计2021年洛阳市主城区的市场容量将不仅仅局限于450万方。
从克而瑞洛阳一季度的榜单中我们可以看到，城市扩围后上榜房企也有新的变化，此时，企业地市布局的前瞻性得到较好的体现，也为企业的后续拿地指明方向。
作者：周静颖
城市研究事业部
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