经济观察网 记者 张雅楠 5月17日，顺丰房托（02191.HK）正式登陆港交所。
早盘，顺丰房托以4.49港元低开破发，较发售价跌约9.84%，而收盘报于4.17港元，较发售价跌16.27%。
本次上市，顺丰房托计划向全球发售5.2亿个基金单位，上周五，顺丰房托完成配售，定价为每个发售基金单位4.98港元。
顺丰房托基金的投资组合初步包括位于香港、佛山、芜湖的三处现代物流地产。
其上市申请资料显示，香港物业毗邻香港国际机场，可出租面积16万平方米，估值52.8亿港元；佛山物业临近佛山沙堤机场、佛山西站、广州火车站及广州白云机场，可出租面积8.5万平方米，估值5.5亿港元；虽然项目在2021年竣工，但早已整租给一个租户；芜湖物业临近芜湖东高铁站、芜湖国际货运港及芜宁高速，可出租面积6.3万平方米，估值2.6亿港元。
顺丰香港物流园区的面积大、租金高、估值高，对整个资产包的利润影响明显，每平方米的月租金为107港元，而佛山和芜湖项目的租金为35港元/月/平方米和26港元/月/平方米。新冠肺炎疫情爆发导致香港公开市场租金呈下降趋势，从而导致投资物业公允价值大幅变动。这也是顺丰房托2020年利润大幅减少的主要原因。
截至2020年9月30日，香港、佛山、芜湖三处物业一共有32名租户，顺丰关联租户约占同期租金收入的82%。
来自顺丰关联租户的高收入占比，一方面为顺丰房托提供了高度稳定的收入；另一方面，顺丰房托也在风险提示中称，顺丰房托与顺丰控股之间存在潜在利益冲突。在若干情况下，顺丰房托将直接与顺丰控股竞争。例如，芜湖项目由芜湖运营管理人管理，该管理人同时也是顺丰控股旗下安徽其他物流园的管理者。
顺丰房托表示，房托管理人的非执行董事王卫、伍玮婷、杨涛、梁翔同时也在顺丰控股及其附属公司任职，尽管目前已经制定了企业管制措施，但顺丰房托与顺丰控股之间就收购物业、租户竞争、物业管理事宜方面的利益冲突可能会在未来发生。
截至2020年6月30日，顺丰控股在中国46个城市拥有物流地产项目，规划总建筑面积470万平方米，已竣工建筑面积约160万平方米。
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张雅楠经济观察报部门主任
不动产运营报道部主任