文/谢逸枫
昨日“房地产税改革试点”的专家座谈会提法，是过去十多年以来官方层面首次房地产税最明确的表示，是官方首次提出试点的表述，意味着今年房地产税终于要来了吗？究竟谁最怕开征房地产税？笔者需要提醒大家，这仅仅是一场四部门组织的地方、专家对房地产税改革试点研讨会而已，不是什么官方正式的房地产税改革试点文件、通知。
笔者认为，这不是房地产税改革试点的所谓实施层面，更不是房地产税试点已经提上日程，因为房地产税草案官方一直没有公布，也没有征求社会各界的意见，更没有一个城市率先出房地产税意见通知或者是房地产税草案的。加上房地产税改革试点的提法，不是2021年就有，之前一直在经济界、房地产界要求房地产税试点的声音。
房地产税叫了十多年，一直没有明确的开征、立法表示，只是每次的提法都是大同小异而已。2021年最新的提法是“推进房地产税立法和改革、积极稳妥推进房地产税立法和改革”，之前有“稳妥推进房地产税立法和改革、推进房地产税立法和改革”，就是前面加两个字而已。最让人不意外的就是每年都没有纳入年度立法工作计划里面，简单说就是继续讨论、研究。
上海和重庆两市曾先后启动房地产税改革试点，目前两市试点的房地产税扩围方案已停止。当前房地产税征收还处在房地产税立法理论研究的阶段，距离真正立法、全面征税还有较长一段路要走。实际上，房产税和房地产税分属不同的概念。两者的区别在于，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，属于房地产税的一种。
笔者看，房地产税不是单个税种，是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。目前的房地产税，包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等，因此，“房产税”其实是“房地产税”的一个税收组成的税种。
房地产税试点开征之前，必须解决好五个问题，这不是一年两年就可以解决的。其一是产权，中国是政府一家的，没有理由缴纳第二次买地钱。其二是土地70年批租制，已缴纳了土地出让金，涉及重复征税。其三是涉及房地产税收的种类这么多，必须砍掉三到四种税，否则就是重叠征税。其四是税收法定原则的问题。其五是有城市愿意冒险试点。
值得注意的是2011年1月28日实施的上海、重庆的住宅房产税一直在试点，况且没有一个城市愿意跟进、扩容。问题在于上海、重庆二地的房价过去十年，好多区域已经足足翻了几倍，土地收入、地价已经翻倍，投资房地产市场火热。基本上宣告房产税的试点，是多么的失败。最关键的是没有买房的人最害怕房产税，因为缴纳房产税的人，是买房的。
昨日“财政部等4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会”。笔者说句实话，房地产税改革试点最大的问题是缺乏法理，重复征税。其次是立法，以试点政策代法律，违反立法法、税法。最后是重庆、上海住宅房产税试点失败，已是铁证。因此，房地产税改革试点，必须要有法理，支撑得起考验，符合税收法定的原则立法，有成功的住宅房产税试点案例。
笔者认为，房地产税改革试点座谈会，释放出四个信号，一个重要的意义。最大的意义就是房地产税的试点，意味着房地产税收制度的改革一触即发。其一是十四五期间内房地产税不会立法、更不会全国开征。其二是可能房地产税试点代替立法开征。其三是立法完成不等于立即实施，涉及利益太大。其四是试点城市可能是上海、重庆。