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提问：房姐好，从现在的成交量来看，北京整体行情是不是已经从底部往上走，最近发现周围突然好多同事在北京买房子，还有好多想置换的。如果没有政策压制，可见北京的爆发力非同一般呢。
回答：成交量在回暖过程中。整个市场呈现的行情是：部分低总价的房源绝对数量在减少，比如300内上半年一个区域有100套，今天只有20-30套。优质房源停留时间更短，当天隔天的成交开始出现。置换的购买力开始增长。无论是购买力，还是交易量，还是大的行情走势，北京都不缺。政策压制下，能量溢出也很明显。可能就缺一个契机破局。
提问：房姐你好，请教一下您对北京住宅复式的看法，一般单价相较平仓单价低很多。
回答：首先取决于房屋本身的段位。 是紧凑上车盘，刚需，改善，还是大改，豪宅？ 越靠近上车盘，对面积和功能率的追求越苛刻， 越靠近豪宅，复式反而越接近自然属性。 其次，还要计算复式的面积。 复式通常集中在150-250平，对于刚需客户，除非三代大家庭（一线城市较少），否则大面积本身刚需受众较少，流动性降低，进而折价。 而小面积复式，例如30-80平，往往属于「文艺青年」偏好产品，楼梯占面积，户型和格局不实用，不「传统」，也会导致受众的减少，最终折价。 总结： 不折价的复式：200㎡+偏豪宅类产品，标杆特例。 折价的复式：60㎡上车复式（格局差），100平刚需复式（功能率低），200平大面积刚需复式（需求少）。
提问：房姐您好，新人首问，请求房姐给予指点！！有点着急，盼望房姐能够及时给予回复！ 情况简介：孩子是2018年参加工作并解决北京户口，目前在集体户上。我们想给他先买一套小房子，但暂时不用，四年内可出租兼具保值升值的功能，他在朝阳区悠唐公寓附近工作，我想给他买一个离单位近的住房，目前的问题是： 1.孩子现在有单位公寓住，买房自住需求不是很急，2020年底前在北京买房时机适合吗？还是应该再等等？ 2.这是他的首房首贷，他现在看上一个距离单位三公里左右的白家庄的一居室，47.5平米，售价329万元，91年的房子，房子是不是太老了？之后置换流动性会不会有问题？请教房姐有没有更合适的房子可以推荐一下。 3.购房想用混合贷款，孩子是公职人员，国属公积金贷款，可以贷到80万。现在如果想买，主要问题是收入证明金额只有8000多元，无法覆盖两倍的贷款需求，我和他爸也都无法开具收入证明，无法进行接力贷，但是我们现在可以给他提供大概130万元的首付款，而且月供我们也可以帮助还款，只要能贷上款，还款没有问题。请问房姐有没有其他的合理途径解决和变通解决孩子目前的贷款问题？我们想尽可能利用杠杆买房，想多贷款，且贷款的时间尽量长一些，有没有可能贷到30年的时间？中介说在北京最长贷款期限是25年，是这样的吗？ 另外，还想请问一下，如果混合贷款贷不下来的话，走商业贷款好不好？如果全部走商业贷款，那么首房首贷的公积金贷款使用会不会受到影响？以后再还可以再使用公积金贷款吗？有哪些不利影响，如何可以避免以后对公积金贷款使用的不利影响！ 这是我们第一次在北京买房，所以请求房姐能给我们提出最适合我们的切实可行的购房建议，包括购房的时机，区域，房龄及贷款方面的一些建议，谢谢您！
回答：你好，贷款实际和真实工资关联不大， 北京贷款300万以内，开收入证明+沟通基本可以解决。 500万以上贷款，需要提前综合个人情况和贷款情况做好规划准备。 如果没有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去过，结果就会悲剧。 可以提前6个月养流水，也可以找渠道包装流水。 组合贷查的比较严，商贷没那么严。 按揭最多25年 悠唐附近，130能买到的盘都是老破小，次新可以关注炫特嘉园。 年底是比较好的淘笋时间，部分业主急卖，可以捡漏。
提问：房姐您好！北京首套，有购房资格，夫妻二人月收入三万多点，首付差不多250，现住五棵松附近，想买一个两居，看过石景山的重兴园，重聚园，丰台的万恒家园，还有一个新盘熙悦天寰，想咨询一下这几个是否合适，新盘性价比如何，如果不合适能否推荐几个合适的，谢谢谢谢
回答：1. 熙悦天寰先别考虑，位置偏 周边配套不行，业主正在集体维权， 2. 新盘可以看看 石景山长安云尚 3. 丰台 推荐看看 角门马家堡板块
提问：房姐您好，想向您请教。目前情况:在东坝朝阳新城有一套房，已满五年，有贷款。想换房，东坝房卖掉再加上手里的钱能有800首付，但目前还没有明确的目标，很苦恼。我纠结的问题： 1.东坝朝阳新城均价5万，是否还有上涨空间。 2.目前还没有生孩子，可能两年会生，换房需要考虑学区需求不。 3.因为亲戚在新北苑住，所以看过福熙大道和润泽公馆的房子，但总觉的那一片溢价有点高，附近没有办公商业，除了房子新环境好房价没有支持。请问新北苑片区目前值得入手吗。 4.想请问我目前的情况您会推荐看哪些小区呢。 非常感谢。顺祝一切顺利！
回答：东坝前期概念炒作过重、配套还没起来，朝阳新城这个地段比较一般，潜力不大，而且供应量极大，价格一直没涨起来，常年洼地，近年也是跑输大盘，优势就是房子较新、价格便宜、未来地铁还算便利、旁边有公园。 新北苑环境还行，自住+学区的需求比较适合这里，你现在没有学区需求，保值角度不是很好的选择。建议看下 上京新航线、首开知语城、季景沁园
提问：房姐，新手首次提问。老公北京海淀清河户口，家中有一个3岁的孩子。海淀清河有一套50平的房子，我们在住，但不是我们的房子，正在卖，卖出后可分一半，大约180W。回龙观有一套80平房子，在老公名下可卖390W左右。之前想卖掉两套房子买一套自住，看完房姐的文章，现在想卖掉两套房子，买两套，1、想买一套小点的一居，供老母亲居住，价格在200左右（想选择法拍），未来也可做为投资，目标是朝阳。2、自己想买套住房兼顾孩子上学和自住，预计首付400W，可公积金贷款，有计划要二胎。之前想选择双榆树、知春里，现在不知道选哪儿好了，对学校没有强制性要求，中等偏上就可以，还选在清河有发展么，放弃海淀去朝阳也有点不甘心，好点的海淀学区是不是这点钱就没希望了。希望房姐给点建议，这个规划是否合理。
回答：你可以 淘淘东王庄，位置好，就在五道口，交通非常方便，对口的海淀区第三实验小学。这个盘还未涨起来，品质相比周边来说属于中等偏上，最好选择小区西边的几栋楼，户型略好些。双榆树和知春里也可以考虑，你们对学区是刚需，也不是入顶级学区，所以风险相对可控，没必要顾虑太多。你们的方案没问题
提问：房姐你好！我和老公37岁，非京户口，户口落在天津武清。北京积分落户无望。目前北京望京花家地小区有一套55平的老破小，孩子上花家地实验小学四年级。想稍微改善下住房，希望房子能增值，打算几年后再出手换个大点的。武清区南湖花样年花郡有89平房子一套，市值120-130万。 打算孩子小升初回天津市区上学。目前计划卖掉武清的房子在和平或者南开河西换一个老破小，统筹或者摇号。希望孩子上个好的中学。房子能住不住无所谓，不能住就就近租房。 老公目前年收入大概50-100万税后，大概可以保持10来年。保底能有50万 我自己目前税后收入28-30多万.包含了公积金。我的工作比较稳定，如果不去天津可以工作到退休。但是两年后孩子去天津我需要陪读，天津工资很低，可能会面临永远失业的问题，就靠老公一人收入。 目前北京换房考虑在望京，因为孩子还要上学两年。总预算500万，目前房子扣掉贷款卖出后到手估计在330万左右，年底能有个30-50万的收入。所以手头也就360-380万的现金用来换房。预算500万的房子，但是也想考虑升值问题。因为天津也要换房，还有我失业问题，不敢贷款太多。 想换方舟苑一期97念电梯房80平，500万多一点，离学校近；附近没有太近的地铁。 或者世安家园80平电梯房，有的不到500万，但是离学校远一点，接送麻烦一点。还有个变电站在附近的梗。2000年房子。 还有南湖中园一区，2000年房子，楼梯房75平也是500万上下。 望京新城的房子感觉很贵了。 或者其他的小区的房子，主要目的上学方便，以后好出手，有升值潜力。哪个社区更有潜力？ 我在望京老公在酒仙桥上班。
回答：方舟苑的房子也有点老了，不太推荐 世安家园和南湖中园房子没有硬伤，可以入，都能跟上大盘 望京还可以看看南湖东园，还有安贞板块可以看看安贞里，亚运村板块看看安慧北里、安苑北里、安慧里
提问：提问：房姐你好，本人打算用家里老人的资格按sfsd购买一套住房，手中子弹300万左右，目标120平左右三室，目前在考虑珠江绿洲，东一时区，朝阳旺角和美然动力。有几个问题期望得到指点。这四个小区哪些比较好，也有一丝丝升值空间？如果是东五环附近，还有哪些比较推荐？另外，家里老人57岁，退休有退休金，商贷最高能贷多少年？感谢
回答：珠江绿洲的房子面积一般都大，总价并不低，而且这小区挨着京通快递，很多楼比较吵。 这个小区的涨幅整体看跑输大盘。美然动力和旺角比较一般，东一时区还可以。另外可以看下常营板块 例如北京新天地 、苹果派等
提问：房姐您好，想问下，您对于soho现代城南区和北区房子的看法？自住加投资需求，谢谢
回答：soho现代城北区是办公写字楼为主，南区是住宅都是140 180平以上大户型 为主，离大望路地铁站非常近，单价5-7万都有，内部差异也很大。 这种混合办公，而且租户居多，投资是不推荐的
提问：请问一下现有一套北京别墅住宅商品房，大概市值1400w左右(不知道评估价，近期成交价)其中贷款250万， 可以抵押经营贷做二抵吗？ 大概能抵出来多少钱，利率大概在多少？
回答：别墅的评估价较低，五环外的标的物贷款降成数。 类似于北七家的别墅最典型，评估低，贷款降成，长期不涨价。 可以还清重新抵押或者二抵，优先贷款效果。 准备房本照片，夫妻打印征信，最近一年流水，发给我们的信贷经理。
提问：美丽的房姐，夫妻非京，上班分别在二环宣武门和建国门，纳税刚满5年，均不在通州。孩子已入海淀私立学校，平日住宿，无需学区房，但也希望能保值。老人偶尔来京短住暂不长住。符合首套，首付预算300万以内，总价700万左右，期待入手3居以上，120平以上，宜居住房，近地铁。目前将要入手4号线颐璟万和大户型，但对北京全盘情况并不了解（二手房完全没看过），担心决定太仓促，希望房姐给指一条明路。推荐一些合适的盘。非常感谢！
回答：这个楼盘不是很火，户型不好，附近规划一般。 建议看二手，例如 百子湾附近 苹果社区、后现代城、沿海赛洛城。青年路附近 国美第一城、朝阳园
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