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西安经开板块龙湖景粼天序:周边配套一绝,但产品却有些“翻车”

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老羊说楼市 2021-05-08 11:20
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西安房地产史上的第六个“万人摇”诞生了!高科麓湾最新一次的开盘,12083元/㎡的价格,相对优质的配套,对购房者就是一招“绝杀”,胜过了其他项目吹的一切“牛皮”,一切都在预料之中。

当然,世界上没有完美的东西,任何项目都有软肋弱点,即使高科麓湾这样的神盘高科麓湾也依旧有三环噪音及被人投诉办不出房产证这样的槽点,但不影响他两次问鼎“万人摇”,书写西安楼市历史。

在上篇文章中我们对曲江大明宫板块的华宇锦绣长安(西安楼市大量房源开售,曲江大明宫“华宇锦绣”值得投资吗?)作了一个深度的了解!这次笔者实地踩盘,对北郊经开板块的龙湖景粼天序进行一个分析。

龙湖景粼天序是经开区郑王村城改地块,村落开成约在清明年代,具不可考!不过在2002年曾出土过一批“特殊文物”(有兴趣的自行搜索查阅),让历史记住了这个地方。

2010年郑王村启动了拆迁,由陕西广鑫置业有限公司主导,直到2018年还有村民因“拆迁安置问题”在上诉,可谓一地鸡毛。而龙湖的摘地也就是在2018年7月6日,由其全资子公司西安北城置业有限公司出面,以8.3亿元摘得了其中的两宗住宅用地,共计123.147亩,楼面价2592元/㎡。

两宗地位于凤城七路的南北两侧,北地块(JK3-4-132,折合64.961亩),南地块(JK3-5-351,折合58.186亩),并在同年12月29日,龙湖景粼天序拿到了第一张预售证。

时至今日,北地块一期项目已临近交房,外立面采用的是粼纹设计,看上去有些眩晕,花里胡哨的个人一点都不喜欢!当然,也不排除有人爱到爆。

至于南地块,正在紧锣密鼓地建设当中,而此次开盘的是项目的南地块,2号楼与5号楼,共计93套房源,为167-189㎡四室户型,均价18635.43元/㎡,毛坯交付,这对于看惯了“精装”的购房者是不是有种不适应?近1.9万元的均价,买这个项目真的值吗?

从周边来看,龙湖景粼天序的站位绝佳,避开了主干道车流的嘈杂,但又仅距300米不会给出行带来太多不便,距地铁2号线与4号线换乘站800米左右,妥妥的双地铁配置。

在500米内还有西安大融城、熙地港这样的商业配置;不足1公里就是够玩大半天的西安城市运动公园,北侧1公里是西安市中医医院。

在项目南侧500米有西安市未央区高铁寨小学、西安经开第十七小学,西安经开第七小学,2公里处有西安第十一中学、陕西省西安中学、西安凤景小学、西航二校,当然最终还得交房后以教育部门学区划分为准

笔者觉得,龙湖景粼天序在周边配套上完全不用担心!就以上这些配套,试问在全西安市还有哪个楼盘能这么给力的?

现在再来看项目本身,龙湖是个善于做低密多层产品的大拿,在中国地产界稳居该类产品C位,但龙湖景粼天序的定位明显与龙湖的定位出现了跑偏。

根据地块信息,已经建好的北侧JK3-4-132地块容积率4.29,绿化率33%。而南侧JK3-5-351地块容积率为5.78,绿化率33%;整个项目公布的容积率为5.16 ,绿化率40%,还是非常高的。

这应该也是前边提到“眩晕”的一大原因,有点密密麻麻、密不透风,并不像他宣传语中说的“整个城北板块值得收藏的城市峰著”;如果非要说是,那也可能是高山密林式的,比较凶猛,看看可以收藏就算了!

另外在分摊面积上,龙湖景粼天序的分摊系数也比较出众!2号楼的分摊在34.4%,建筑面积167的户型,有42.86㎡的分摊;5号楼相对小一点,但也达到了29%。

最后再一看周边二手房价格,对龙湖景粼天序的感觉可能又要凉一大截儿,并没有出现普遍的倒挂情况!

目前周边房价大多在1.5万/㎡左右,卖得最贵的应该是2011年保亿集团开发的2.68容积率的低密社区风景御园,最高成交价27939元/㎡,另外一个就是距龙湖仅一路之隔的凤城庭院二期,最高成交价18061元/㎡。

所以,这个项目站在投资角度难免会有“高位站岗”之嫌;如果是自住,得想一想是否能接受项目的这些缺陷!反正还是那句话,理清需求,匹配产品,会更简单一些!

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