提问：房姐，北京的老破大能不能买？
回答：老破大的特点是：1.杠杆高 但并不是所有的老破大杠杆都高，下手之前要做好充分的预评估工作，且和银行关系到位，才能实现真正低利率长年限的优质高杠杆。
2.租金高 但也不是所有的老破大租金都高，而且租金和正确的运营关系很大，如果运营的方法不对，也出不了高租金。
3.可能有折扣 但也不是所有的老破大都是真的有折扣，绝大多数是本来市场就只认可那个价格，所谓的“折扣”来自硬伤的折损。专业的眼光，加上专业的找房、谈房，才可能获取到一定的折扣，但也不要对这块期望值太大，现在市场信息如此透明，指望在非债务风险房中找到折扣大的房子，根本不现实，行为期望值更可能是负的。
4.超额涨幅 这块就更加考验眼光了，有的老破大甚至可能还没有折旧到位，未来与板式带有小区环境的次新房价差还可能进一步拉大，很多人总以为单价越低涨的越快，却不懂更加底层本质的规律，就容易吃药。
5.超卖溢价 专业人士才能实现高于市场价卖房获利，这需要一套系统打法，关注很多细节，由各种细节组合成最终好的结果，也绝非普通人能轻易实现的。
综上：老破大很像股市中的“垃圾股”，更适合专业人士，不适合普通人独自贸然操作。
提问：亲爱的房姐，上次听了您的指导，成功的买了一套金星园的房子，是他的楼王的边户型，遗憾的是房子三卧朝南，客厅朝北，景观也在北边，但多了一个东窗，房子改造的余地稍微大一点。非常感谢房姐的辅导。也听从您的建议，迅速卖了我世茂宫园卖了的房子。现在我有了有了新问题，我在珠海有一套2017年买的唐家湾的格力海岸一线海景房。我买的时候是个高点，现在。550万有人肯接。的成本可能不计利息也有530万。我也纠结是等一等，大湾区的利好呢，还是把这套房子卖了，换一套北京亦庄的房子作为投资房。珠海的这个房子 目前连没有海景的后排房都已经涨到了520，当然我们是3期，2期什么的会多少便宜点？但是一线海景在珠海好像也算不得什么。。我有一点不平衡。，我买的时候比后排的房子多花了100万，卖的时候跟后面的房子价格一样。目前珠海不限购，我也可以去把房子落在我的名下，但是可能就要五年以后才能再出手。所以想请教您，我是550万把它卖掉呢，还是继续持有5年以上再说。
回答：珠海这么贵投资不看好，有点像厦门了。内陆随便一个县的人口吊打珠海人口，常住人180万人口，广东省垫底，面积一千七百平方公里，仅比深圳小两百平方公里，金融和政策面和其他二三线城市比没优势，就业岗位少，但有一个中央管辖的横琴自贸区地位，特区除了深圳还有珠海、厦门、汕头、海南、喀什、霍尔果斯，（后面两个说起来都有点尴尬），一般只记得的是深圳特区，大湾区规划、自贸区受益最大的是深圳，广深两市对对周围的虹吸力大，珠海在各个维度都竞争不过的。珠海的人口未来也不会有大的改善，深圳靠近的香港是有800万人口的全球高度繁荣的国际大都市，在资金、人才、金融、教育上促进深圳的发展，珠海靠近澳门更像一个赌博小镇。珠海一手供应量大，二手市场出售令人堪忧，要买大湾区 广州、东莞更合适。有合适的价格我建议出掉
提问：房姐你好，请评价下南四环天悦壹号是否值得买
回答：说下这个盘的情况
优势：1、项目地处南四环新宫地铁站旁，距离最近的有万达广场
2、项目户型设计较好，都是大的改善型户型
3、项目距离金融街、总部基地、临空经济区都很方便
4、项目由中粮和天恒联合打造 ，品质较高
劣势：1、目前周围环境较差，有许多回迁房
2、由于地铁站较近，经常出现路面拥堵现象
3、单价较高，且毛坯交房。
投资角度性价比一般，自住可以入手，注意不要买东侧一列和南侧一排，有地铁经过
提问：房姐您好，我在北京买了两套，两套各贷款不到50%，剩下1000w贷款。当时贷款的时候想的是多贷款，手头留现金去做别的，但是现在感觉利息很高，并且手头现金没处用，考虑是否把贷款还清。想问一下，大家都主张贷款要足，但是这个前提是，现金在别处能创造比贷款利息更高的价值对吧。如果没找到更好的投资方式，是不是还了贷款比较好？
回答：选择贷款的前提，是投资的标的物正确，本身有良好的涨幅。这样一来，杠杆的乘数，就是利润的乘数。如果投资选筹的标的物错误，涨幅低于持有的成本，包括贷款的利息，那么这个标的物可以选择一个合适的时间出手，我们俗称"优化"选筹。选筹正确，利润是正数，所以尽力贷款；选筹错误，利润是负数，所以贷款越多，亏损越多，在合适的机会卖掉。如果选筹错误，还清贷款是正确的。但是如果有现金，又可以进行正确的选筹和贷款。如果新增的利润，大于亏损的利润，那么就把资产投入到新的利润标的物上，在一个合适的时间，出售亏损标的，也就是卖房。这里的关键，在前后时机的把握，楼市不是稳定的行情， 往往是3年不给涨，一涨3年涨幅，涨幅跑输的标的，也要扛到上涨阶段，才是最佳出手机会。在此之前，买入的动作，也要同步进行。支付的利息，换取了新的利润机会。
提问：新人首问：睿智的房姐，有几个问题希望能指点：1、本人户口在河北香河县，工作在新疆，本人手中目前子弹20，名下无任何房产，工资到手4500，有五险一金，香河县不接受外地公积金。父母希望我能够在香河购房，但我想投资，所以拿不定主意，不知道香河县是否有投资价值的楼盘?或者北京周边是否有具有投资价值的房产?再或者新疆乌鲁木齐或喀什是否有值得投资的地方，可以利用公积金，放着觉得浪费? 2、母亲名下有一套房产，香河县香城壹号（地理位置可以，但物业及楼的质量不敢恭维）77m平方，目前出租中，贷款已还清2年，但至今还没拿到房本，有人说花一万块钱能帮忙办下来，不然就等着吧，没敢相信，所以希望万能的房姐支支招，怎么才能拿到房本? 3、房子是2013年买的期房，2015年签订买卖合同，买的时候5000\/m²，现在至少10000\/m²是否还有升值空间?房姐建议如何处置这套房产? 4、您说：“避开处房情节，专注于二手房”，二手房买卖是不是要交很多税？怎么能不被坑 ?还有sfsd是只针对一手房吗？望万能的房姐只招!
回答：你好，环京几个热门城市：大厂，香河和燕郊一样，都是睡城模式。香河房价能否暴击，尤其要看通州运河商务区的产业导入是否成功。整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。没有人口聚集，就没有价值。香河现在的价格一不值，二有赌博风险。香城壹号办不了房产证是因为开发企业资金链断裂，无力缴纳相关税费，且项目实际负责人失联，导致办理停滞。为了加快问题解决，香河县已协调城镇房地产公司接盘，筹措资金为业主登记办证。目前全部商业和1#、4#住宅已办理分户产权登记568本，剩余部分正在分批次办理当中。继续等待吧，别轻信特殊渠道。子弹20建议买沈阳，优先二手房，关注星球内推荐的板块，单价8千左右可以入手，租金可以缓解一部分月供压力。sfsd是首房首贷，指的是你的第一套房，第一次贷款，新盘和二手都算。大部分新盘溢价都比较高，所以在不限价的城市，优先考虑二手房淘笋。
提问：我跟老公住在亦庄，想给老人从老家搬到北京周边来长期生活和养老。曾经考虑过张家口的原乡美利坚，密云的一些小区，昨天去看了首创新北京半岛，觉得距离和配套上会更好一些，离我们住的地方开车30分钟车程，未来还要通高铁，到亦庄7分钟。想给老人在新北京半岛买一个69平的高层两居。不知道这种给老人养老型购房的考虑是否靠谱？
回答：1.张家口的价值很低，二手房基本没有接盘侠。我们买房，其实是买的大城市的土地住房。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为北京城的一部分，也就不具备真实的需求，不具备大城市土地的价值，只能是一小撮人的赌场。即使是赌博，也是一个很不好的价格，北京5环边还有低单价的二手房。新朋友可以多翻以前的回答，查看精华内容。
2.武清经过一轮爆炒之后没有任何买的必要，远郊区都要搬到城区范围。自住是消费，自住可以是租房，投资是投资，而且是一个循环的链条，一步走错，后面全错。
3.不知道你们子弹多少？100以上建议继续入手北京上车盘。实在想跟老人住的近，租房是更好的选择。职业投资者大部分都是投住分离，子弹只用升值潜力最大的地方。