2020年多国房价走高，其中不少新兴市场表现强劲。根据数据显示，土耳其房价2020年第四季度涨幅为5.5%，位居全球榜首，而年涨幅更是达到惊人的近30%。
土耳其房价节节攀升，房价上涨的速度甚至赶超货币贬值的速度，为什么房价会涨这么快呢？
一、现象：如果考虑近些年土耳其里拉贬值情况，房价其实等于没涨的
要说年涨幅50%我都见识过，这算什么，能惊得了我？毕竟折合货币还贬值了24%，粗略一算等于没涨。
都说房地产发展，长期看人口，中期看土地，短期看政策。
从土耳其人口增量和流动性来看， 2019年土耳其人口比2018年增长17.2%，伊斯坦布尔人口已达1500万，每年大约有20万人流入。而且移居人口年龄最多的是25-29岁之间，对购置房产需求巨大，更不用说疫情后旅游业开放会进一步带动当地租房市场。
我有理由相信，未来几年内，土耳其房价涨势依然是势不可挡的。
观察以往数据，真正推动土耳其房价暴增的原因要数土耳其的投资入籍方案变更。2018年9月18日土耳其颁布移民新政，将100万美金降至25万美金，海外投资人可以通过购买25万美金以上房产获得土耳其身份。
仅2019年1月到6月土耳其房产销售数据暴增67%，其中78%约13325例以上来自外国人为购房投资移民，海外投资者才是土耳其房产主力军，为了获得土耳其身份，直接拉动土耳其房价走势。
- 在这种房价长期看涨情况下，土耳其则是里拉贬值24%，房价涨了30%。按照0.76*1.3=0.988来算，其实美元计价是跌的，何况美元自己也贬值了。
再看看越南盾2020年全年升值6%，越南房价上涨11%，它们房价统计口径历来都保守，估算1.06*1.11=1.18，越南实际涨幅都比土耳其高至少20%，土耳其上涨居首都谈不上的。
- 也就是说，土耳其的问题在于里拉贬值严重，钱毛了，所有商品都是涨的，大宗商品的房产必然是逃不过的。
二、本质：房价只不过是土耳其在高通胀背景下呈现出的一种现象罢了
如此看来，房价真实上涨幅度远远没有纸面上这么高，土耳其房价大涨的背后，其实是通货膨胀高企、本币持续贬值和债务危机酝酿的危险现实。
2021年4月，土耳其通货膨胀率高达16.1%，创下近几年新高，而该国央行控制目标是5%左右，此外土耳其里拉又开始新一轮贬值。
- 实际上，不仅是土耳其，疫情以来，美联储这个全球总水龙头不停放水情况下，全球新兴经济体普遍面临巨大通胀压力，这是因为新兴经济体经济结构相对单一，国内市场不够庞大，对外资依存度高，因此抵御全球通胀形势、货币形式的变化能力相对较弱。
同时，在埃尔多安上任以来，土耳其在经济上采取的宽松货币政策，也导致货币超发情况。埃尔多安上任至今，土耳其M2平均每年增长23%，土耳其M2增量是我们将近3倍，大水漫灌之下，房价水涨船高自然不可避免。
在这种情况下，叠加当前美联储加息预期越来越强的外部环境，土耳其资本外流和本币贬值压力增大是无法避免的。
- 因此，房价短时间上涨只不过是泡沫刺破前的狂欢罢了，一旦未来美联储加息，全球资产泡沫破裂的背景下，土耳其的经济将面临真正危机，其多年大水漫灌的后果也会真正显现出来。
二、出路：当下土耳其面临的，到底是保资产（房产）价格还是保外汇
当下土耳其面临的问题，其实就是当年俄罗斯和日本一样的问题，到底是保资产（房产）价格还是保外汇，如今看来土耳其选择的是俄罗斯模式，保护房产价格，放弃外汇，任由外汇兑美元不断贬值。
- 因为外汇汇率是所在国资产的锚定参照系，所以守不住外汇的国家，资产价格长久来讲，必然也保不住。这点从俄罗斯身上可以看出，虽然俄罗斯为保护房地产价格而放弃外汇，但卢布对美元一再贬值，俄国内房产价格只是一个局域网下击鼓传花的自嗨游戏，在外汇和资产可以国内国外正常流通情况下，一旦俄罗斯经济和世界经济广域网互联，其房价立马会被打回原形。
举个例子，虽然房产价格维持在高位，但国际资本并不认可俄国内房产定价价值，因为外汇和资产不能自由流通，卢布也没有购买力，国际资本不愿意在俄国内投资，如果用卢布去国际市场上进口俄国内不能够生产的商品，其价格必然昂贵无比，所以俄国房产按照市场汇率，相对于生活商品物价，其实并没有上涨，更何况房子又不能拿来当饭吃。
如今俄罗斯卢布，几近等同于废纸，并不能在国际社会上购买到俄国想要的货物，其实美欧制裁不制裁俄罗斯，意义并不大。
俄罗斯经济能活到现在，完全是背靠背中国伙伴的帮扶，中俄石油贸易以及中俄货币互换，对俄财政经济救命意义比保障中国能源安全的意义更大。
- 而日本模式就是保住日元在国际上购买力和汇率稳定，牺牲国内资产价格，日本90年代泡沫经济见顶后，其房产和股市双杀，日本房地产价格和股票指数至今只回到当初最高点的半山腰。
我们常说日本经历近30年经济停滞，但日本只是相对于中美欧的经济增速，发展滞后了，其GDP占世界份额缩水了，但日本经济体并没有因泡沫破灭而濒临崩溃，今天的俄罗斯和土耳其，其实都面临整个国家财政经济崩溃的严峻局面，日本好歹还能拿着升值后的日元去全世界买矿山和农田等资产，一旦土耳其经济崩溃，其后果将是饿殍千里、国民生活水准大幅缩水。
- 日本模式和俄罗斯模式都算是经济硬着陆，都给经济体发展造成了不可估量的伤害，所以要寻求经济软着陆，对土耳其我们只能拭目以待了。
最后的话：这还不是土耳其面临的最大困难，2022年才是最大的考验
如果扣除通货膨胀和货币贬值，土耳其实际房价并未怎么上涨，大部分的资产仍在大幅缩水。基于通货膨胀和稳定汇率的考虑，土耳其已经重回加息渠道，率先在全球进行加息。这显然是无奈之举，疫情尚未消退，经济仍未恢复，加息无异于自我限制，但不加息后果只会更严重。
- 也就是说，这还不是土耳其面临的最大困难，2022年才是最大的考验，等到美联储开始缩表、加息、收割全世界时，新兴市场将会是“腥风血雨”。