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提问：房姐好，新人首问，北京户口，sfsd，首付150，自住，单身男，计划未来三年娶妻生子，国管公积金，年近30，年薪25-30在西二环车公庄上班，自己有车，看了几个区域，包括二手房和新房 二手 1.红庙北里，6楼次顶层1990年老公房，345w，57平，南北通透，两室一厅，走廊干净 2.石景山鲁谷，杨庄，海特，有好几套可以买的不列了，感觉您不太推荐石景山，也麻烦说说原因 新房 1.融创亦庄壹号，两居首付130东西向，已经付了个定金，东面是河，三居首付接近180南北向，纠结要不要多弄40w上车三居 2.隔壁招商，三居首付165南北三居 3.万科城市之光东望，三居首付170左右，离17号线首站近属于通州 三个新房交房时间差不多，2023年初，都是限竞房，得2028 2029才能交易，都差不多5万一平米，上班都是十七号线再转一趟13 14站左右 您觉得哪个更有价值（未来5-8年）？最近的房企融资新政可能让融创再像泰禾那样吗？未来交易的时候3居会比2居涨幅更大吗？通州的购房政策很紧，买在万科能借力通州吗？如果再等等，一年内还会有哪些您认为值得一试的新盘上市？
回答：1. 红庙这个片区比较成熟，目前红庙北里被列入”战略留白区“，短期内不会开发，旧小区氛围还行。 2. 石景山面临产业转型的问题再者未来规划也偏向养老板块，在城6区存在感最低，如没有产业支撑房价上涨动力不足，只是卧城无法持续高溢价。在投资角度不是首选，自住还是不错的。 3. 新盘排序 融创亦庄壹号>招商>万科城市之光。 4. 泰禾的问题是经营问题，过高的负债率和低营收盲目扩张导致抗风险非常差。现在的市场经过前几年的去杠杆，已经收敛很多，对房企的影响不会那么大了。但是融资收紧必将加速行业洗牌，预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。未来房价依然将稳妥发展，部分企业或会针对自身情况进行降价促销。对整体房价影响有限，毕竟北京是存量市场。 5. 3居未来会比2居要好，3居基本脱离上车盘，面向的是能接受高溢价的改善人群。2居大多都是上车盘面向刚需群体，也就代表享受不了超额收益 6. 城市之光离地铁较远，快到六环，郊区盘一定要近地铁，这是原则，并且配套也不完善，所以并不推荐。
提问：房姐：说下我的情况，有北京户口在西城区原单位集体户挂着（我已辞职），目前和妻子在山东定居发展（妻子户口是山东的），想买个总价400左右的两居或三居（可贷款的，是首套房首待），为了安置户口和投资，主要出租为主，不自住，麻烦推荐一下位置和小区？另外评价一下丽泽景园和南庭新苑两个小区，谢谢！
回答：丽泽景园位于丽泽板块价格已经偏贵，不推荐 南庭新苑属于回迁房全小区几乎全是两种户型，且都没阳台！配套也不成熟，长期看会跑输大盘 400万总价建议看 百子湾、常营次新两居
提问：房姐你好，我在北京想换房，目前首套大概能卖500+万，想换个大点的小区环境好点的三居，目前看过中国玺，东边的公园1872，从位置和发展，以及小区来看，哪个更好，除去这两个小区哪里更推荐购买？
回答：中国玺被限价，若无其他中间成本。适合享受型居住，长持投资价值还不错，有确定收益。 公园1872 一直都是属于那种涨的幅度小，但是租金高的一类房 如果你更看重升值幅度，我不建议买这个
提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。
回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等
提问：房姐好！新人首问！ 1，如果想买在房山长阳或者良乡，自住兼投资，400万子弹，二套，主要从保值增值角度，哪几个小区最为推荐？ 2，如果不买在房山，仅为投资，400万子弹，二套，北京投资回报率最高的小区有什么推荐？
回答：1. 长阳：紫云家园、新悦都、长阳国际城、熙悦山 2.良乡大学城北：金地朗悦（或国誉府） 2. 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区、石佛营西里、安苑北里、安慧东里、丝竹园、惠新里 投资角度，首选城区内
提问：房姐，您好！我和老公都是外地户口，两个孩子，老大小学昌平上私立学校，老二为会考虑私立。目前手里1000，但只考虑500用于买房首付或者全款，年入100+。首房首贷，只考虑买现房或者今年明年交的放，目前看过沙河地铁旁中海丽春湖墅的合院、北七家和悦华熙、还有天通苑中苑二手房2007年的房、还有天通苑中苑新领域2017年50年商住两用。这四个您推荐一下，我是考虑自主环境好，将来如果卖也有机会高价出手。谢谢
回答：你好，感谢付费！ 中海丽春湖墅这个项目这个项目的定位是远郊CEO盘，只适合自住，不适合投资。 有些盘，一收割就是一辈子。 首付500，选择范围非常大，如果关注新盘，比较推荐万象悦府，公园悦府，奥森one等 二手房天通苑可以买，但是一定要控制入手价格。 商住由于政策压制，加上交易水费极高导致商住房的升值潜力非常弱。建议优先关注纯住宅。
提问：房姐您好，计划在朝阳北三到北四附近买房。我们俩首套首贷，双方老人分别在通州昌平有自己房子，我们计划要小孩，所以是刚需在市里买个60多平的一居室。目前首付预算300。看了半年房子，基本定位两个社区三空间和紫薇天悦。两个社区各有利弊，更喜欢三空间的房子和社区，但是小学学区紫薇天悦更稳定分配陈经纶嘉铭（三空间随机分配芳草地，陈经纶嘉铭，音乐学院附小）。问题一：在保值居住和性价比方面这两个社区哪个更合适我们。第二个问题关于价格，目前分别看了两个社区的一居室，三空间三层68.81平朝西要价550（中介说538可谈），紫薇天悦八层61.69朝南要价625（中介说515可谈）。如果和房主谈价格压到多少合适。
回答：三空间靠近小营，小区太小，走现代风，澳洲风格，不太适合国人生活口味，价格略高 紫薇天悦拿地是回迁房，后来转的商品房，社区的管理和户型也一般 考虑学区属性 紫薇天悦 > 三空间 从报价上看，三维空间性价比高点，紫薇天悦单价8以内可以考虑
提问：新人提问：子弹400，月供2万左右的话，兼顾高改善和孩子上学，朝阳区推荐的小区吗？
回答：可以看总价800内的标的，可以看看澳林春天，对口的朝阳北师大附属实验，还有首城国际，对口北工大附小，直升附中。也可以芍药居北里买个三居，环境差了点，但是人大附朝阳的学区还是很不错的，或者看看慧忠里的三居，朝外的学区也很不错。
提问：首问！房姐您好，一直关注您的文章及回复，希望可以为我家情况提供宝贵建议。 京籍，目前父母拥有东城区两套无法交易的老破小央产房，一套自住，一套准备出租，租金约8000-9000\/月。这两套房可解决户口和学区问题。 之前父母还有一套在王四营地铁站的90平两限房，目前出租，由于老破小还未继承，目前属于满五唯一，出手可获得约380万。周边化工路一直在修路，也有大量回迁房，目测还有一定升值空间。 本人单身，2016年购买一套房山品质房，250万元贷款150万，目前有下跌，出手约230万 目标：近3年内，可将王四营及房山房子出手，再加上手头资金，想在市区换一套自住舒适且保值的2\/3居，可贷款200万以内，用市内老破小租金覆盖房贷最好 问题：1. 目前这两套房子上升空间还有多大？什么时间出手比较合适？ 2. 换房比较倾向在东边北边次新房，最好在朝阳区，朝阳公园、酒仙桥、望京、奥森、北苑等地，恳请房姐推荐一下800-1000总价的小区 感谢房姐回复！
回答：1. 王四营和房山标的出掉，这两个盘没有上升预期，尽早置换掉是正确选择。今年就是一个换房的好时机 2. 奥森看下 澳林春天、万科星源、上元君庭。 朝青看下润枫水尚、珠江罗马嘉园、华纺易城。望京看下 橄榄城、宝星国际
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